'Gió đổi chiều' trên thị trường văn phòng cho thuê

Trong 3 năm tới, CBRE dự báo nguồn cung văn phòng đạt gần 170.000 m2 tại Hà Nội và hơn 100.000 m2 tại TP.HCM. Đến năm 2030, con số này có thể đạt tới hơn 600.000 m2 tại Hà Nội và hơn 300.000 m2 tại TP.HCM, tạo áp lực cạnh tranh nghẹt thở với giới chủ cho thuê.

Gió đổi chiều

Áp lực cạnh tranh đang khiến “gió đổi chiều” trên thị trường văn phòng. Nếu trước đây, giới chủ văn phòng luôn ở thế thượng phong trên bàn đàm phán, thì nay, trong bối cảnh nguồn cung đa dạng, phía khách thuê mới là những người nắm lợi thế khi thương thảo hợp đồng.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, chuyên gia cao cấp của Savills Hà Nội, đánh giá nguồn cung mới dồi dào sẽ giúp khách thuê có nhiều sự lựa chọn, đồng thời tăng thêm sức nóng cạnh tranh đối với chủ đầu tư về giá thuê, chất lượng tòa nhà cũng như các ưu đãi chào thuê khác để có thể thu hút khách.

Thực tế cũng cho thấy, trong năm 2024, phân khúc văn phòng hạng B với chính sách cho thuê tốt đang có tỷ lệ lấp đầy cao hơn. Cụ thể, theo CBRE, phân khúc hạng B năm qua đạt gần 45.000 m2, cao gấp đôi so với diện tích hấp thụ 22.760m2 được ghi nhận ở hạng A.

Ngược lại, với giá thuê ngày càng cao, tỷ lệ trống văn phòng hạng A tại Hà Nội tăng từ 20,7% vào năm 2023 lên 24,4% vào năm 2024. Nhiều tòa nhà mới tại khu Ba Đình, Đống Đa và khu vực phía Tây với lượng nguồn cung lớn ra nhập thị trường, kéo theo tỷ lệ trống cao ở giai đoạn mới đi vào hoạt động.

Cạnh tranh trên thị trường văn phòng cho thuê ngày càng khốc liệt.

Bất chấp sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt, giá thuê văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM vẫn có xu hướng tăng khá mạnh. Cushman & Wakefield dự báo nhu cầu phục hồi khiến giá thuê văn phòng tại Hà Nội có thể tăng hơn 2%, còn TP.HCM đắt thêm 5% vào năm 2025.

Đà tăng giá của phân khúc văn phòng được thúc đẩy bởi nhu cầu thuê phục hồi tích cực từ cuối năm 2024. Đây là thời điểm nhu cầu thuê tại nhiều tập đoàn tăng mạnh, bởi họ dễ đàm phán giá tốt và hưởng các ưu đãi hấp dẫn hơn. Xu hướng này giúp tỷ lệ hấp thụ thuần tính đến tháng 12 đạt khoảng 40.400 m2.

Trong tương lai, nhu cầu thuê văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM vẫn đến từ các ngành chủ chốt như ngân hàng, sản xuất, công nghệ thông tin, bảo hiểm, logistics…

Đáng chú ý, Cushman & Wakefield dự báo với việc nguồn cung mới liên tục ra mắt thị trường từ giai đoạn 2026-2027 có thể làm tăng tỷ lệ bỏ trống văn phòng. Cụ thể, tổng nguồn cung của Hà Nội dự kiến tăng 7,7% một năm trong 4 năm tới, kéo tỷ lệ trống lên đến 27-28%. Còn TP.HCM có thể đón thêm 85.000 m2 sàn văn phòng mới mỗi năm, đẩy tỷ lệ trống lên 24%.

Còn dư địa lãi lớn?

Thị trường văn phòng cho thuê rõ ràng đang đối diện với áp lực cạnh tranh ngày càng tăng. Tuy nhiên, với tốc độ hồi phục của nền kinh tế, thu hút đầu tư nước ngoài tăng nhanh, giới chủ văn phòng cho thuê vẫn đang rất tự tin vào sự phát triển của phân khúc này.

Ông Hoàng Tuấn Đức, chủ một tòa văn phòng hạng B gần khu vực ngã tư Bạch Mai - Minh Khai (quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội) từng trải qua 1 năm 2023 vô cùng khó khăn, nhưng nay đã dần “hồi sinh”.

Ông Đức kể, vào khoảng tháng 3/2023, sau thời gian dài ưu đãi vì Covid-19, ông và các cộng sự quyết định giảm mức ưu đãi giá thuê từ 30% xuống 10%, đồng thời các dịch vụ như điện, nước, internet, vệ sinh, bảo trì... sẽ trở về mức trước dịch.

Việc này gặp phải sự phản đối quyết liệt từ khách hàng. “Hơn 2/3 số khách thuê văn phòng của chúng tôi quyết định định không tái ký hợp đồng, khiến doanh thu giảm tới 70%. Chưa kể các chi phí khác cũng tăng mạnh khiến lợi nhuận của chúng tôi nhiều thời điểm về 0, một nửa số nhân viên rời đi”, ông Đức kể lại với VnBusiness.

Trong bối cảnh khó khăn chồng chất, ông Đức đã tính đến chuyện chuyển đổi công năng từ văn phòng sang nhà trọ, tuy nhiên, vì sau khi tìm hiểu, việc này mất quá nhiều thời gian và thủ tục phức tạp, nên ông chấp nhận ở lại con đường cũ, nhưng bắt đầu một cuộc “đại tu” lại tòa nhà.

“Canh bạc” của ông Đức sau hơn 1 năm rưỡi đang cho kết quả bất ngờ, thị trường văn phòng cho thuê dần được cải thiện trong bối cảnh sức khỏe nền kinh tế hồi phục, lượng chuyên gia nước ngoài tới Hà Nội tăng. Hiện, tỷ lệ lấp đầy tại văn phòng của ông đạt trên 85%, hợp đồng thuê trung bình 3-5 năm.

Không chỉ là trường hợp cá biệt. Kết quả thăm dò của CBRE cho thấy trong suốt năm 2024, thị trường văn phòng tại cả Hà Nội và TP.HCM dù cạnh tranh khốc liệt song đều chứng kiến sự cải thiện về diện tích hấp thụ, ghi nhận mức tăng nhẹ trong diện tích hấp thụ so với diện tích hấp thụ trung bình trong 5 năm qua.

Những thông tin thị trường đầy tích cực cho thấy sau thời gian dài chìm trong khó khăn, phân khúc văn phòng cho thuê đang phục hồi mạnh mẽ, và “canh bạc” của không ít nhà đầu tư đang đến hồi chiến thắng, cho dù cuộc đua không chỉ toàn màu hồng.

Dẫu vậy, những cảnh báo về một cuộc “khủng hoảng thừa” là không thừa. Và để nâng cao sức cạnh tranh, các chuyên gia cho rằng chủ đầu tư nên tập trung vào các tiêu chí tòa nhà xanh và tốt cho sức khỏe để thu hút nhu cầu khách thuê lớn.

Cụ thể, chuyên gia Savills Hà Nội cho hay nhiều khách thuê, nhất là công ty nước ngoài đến từ châu Âu, Nhật Bản, hiện không đặt nặng yếu tố vị trí mà yêu cầu chặt chẽ hơn về các chứng chỉ xanh. Điều này đồng nghĩa, hàng trăm tòa nhà hiện hữu sẽ chịu áp lực phải cải tạo để duy trì tính cạnh tranh trên thị trường, đặc biệt là nếu họ muốn thu hút khách thuê là các doanh nghiệp đa quốc gia.

“Khi nền kinh tế còn nhiều thách thức, nguồn cung lại dồi dào, giá thuê mặt bằng văn phòng nhìn chung sẽ có xu hướng điều chỉnh linh hoạt, đòi hỏi về chất lượng ngày càng cao. Do đó, các chủ đầu tư cần phải thận trọng khi đưa ra các chính sách cho thuê, nhất là những dự án mới cần phải thật sự linh hoạt trong điều khoản thuê để đạt tỷ lệ lấp đầy như kỳ vọng”, một chuyên gia nhìn nhận.

Hưng Nguyên