Thị trường bất động sản: Nhiều vướng mắc pháp lý cần tháo gỡ

Phối cảnh một khu nhà ở xã hội tại quận Long Biên (Hà Nội)

Đã có tín hiệu tích cực

Tại diễn đàn, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam thông tin, do quan niệm “Tháng Giêng là tháng ăn chơi” nên theo thông lệ hàng năm, dịp này thường sẽ không có khách mua hàng. Tuy nhiên, những dự án vừa mở bán của các doanh nghiệp trong hiệp hội có sức hút hơn so với đợt cuối năm 2024. Điều này cho thấy thị trường BĐS đang tiếp tục hồi phục, sức mua có sự tăng trưởng.

Lý giải về những tín hiệu tích cực của thị trường BĐS gần đây, chuyên gia Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho rằng, kinh tế Việt Nam năm 2024-2025 tăng trưởng khá cao, sự đột phá về thể chế, cách mạng về tinh gọn tổ chức bộ máy… là động lực quan trọng cho cả nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực BĐS. Bên cạnh đó, quy hoạch các cấp được ban hành, chính sách phát triển hạ tầng được đẩy mạnh, giải ngân đầu tư công tăng... cũng góp phần giúp thị trường BĐS dần hồi phục. Với những tiền đề cơ bản đó, chuyên gia Cấn Văn Lực kỳ vọng cơ hội phát triển mới của thị trường BĐS trong năm 2025 và những năm tiếp theo.

Cùng quan điểm, ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam chia sẻ, các dự án hạ tầng giao thông như sân bay, đường bộ cao tốc, đường sắt... đang mở ra những không gian phát triển mới. Ví dụ như việc xây dựng sân bay Long Thành (Đồng Nai), sân bay Gia Bình (Bắc Ninh) được dự báo sẽ hình thành những đô thị mới rất sôi động, làm thay đổi tư duy đầu tư và kéo theo sự dịch chuyển dòng vốn. Đặc biệt, mô hình TOD (phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm) đang được chú trọng trong chiến lược phát triển hạ tầng giao thông sẽ là cơ hội lớn cho thị trường BĐS.

Các chuyên gia cũng nhận định, thời gian gần đây, các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội đã dần được tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý để tiếp tục hoàn thiện, mở bán... đã cho thấy dấu hiệu thị trường BĐS rục rịch sôi động trở lại. Mới đây nhất, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã chủ trì cuộc họp trực tiếp, kết hợp trực tuyến với một số bộ, ngành, địa phương cho ý kiến về dự thảo nghị định quy định chi tiết thi hành nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất cũng là điều kiện thuận lợi để gia tăng nguồn cung cho thị trường trong thời gian tới.

Tháo gỡ điểm mấu chốt: xác định giá đất

Mặc dù có nhiều tín hiệu tích cực nhưng thị trường BĐS năm 2025 vẫn được dự báo chưa thể có sự đột phá, do còn nhiều khó khăn, vướng mắc cần được các bộ, ngành, địa phương tháo gỡ sớm. Trong đó, vấn đề nóng nhất hiện nay là xác định giá đất. Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết, tính đến tháng 1-2025, có khoảng 25 tỉnh, thành công bố bảng giá đất mới. Tuy nhiên, do cơ cấu tính giá đất, cộng với yếu tố đầu vào không đầy đủ dẫn đến giá đất tăng cao. Hiện nhiều doanh nghiệp mất 1-2 năm vẫn không tính được giá đất, làm chậm trễ các dự án mới.

Ông Lê Văn Bình, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cũng nhìn nhận, dù luật đã tháo gỡ nhiều vướng mắc về thủ tục pháp lý nhưng cơ chế định giá đất vẫn chưa được định hình rõ ràng, việc thực thi ở địa phương vẫn còn nhiều bất cập. Hiện ở nhiều nơi còn có sự khác biệt quan điểm giữa đơn vị tư vấn định giá đất, hội đồng thẩm định giá đất và cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất.

“Ở một số quốc gia, trách nhiệm định giá đất thuộc về đơn vị tư vấn. Họ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu có sai sót. Đây là kinh nghiệm cần được xem xét để nâng cao tính trách nhiệm và hiệu quả trong công tác định giá đất tại Việt Nam”, ông Lê Văn Bình đề xuất.

Mặt bằng được chuẩn bị để xây dựng một khu nhà ở xã hội tại quận Long Biên, Hà Nội

Cũng tại diễn đàn, các chuyên gia chỉ ra rằng, để thị trường BĐS năm 2025 thực sự khởi sắc, các bộ, ngành, địa phương cần phải tháo gỡ một số vấn đề liên quan, như: giảm thủ tục hành chính, thủ tục xin điều chỉnh quy hoạch; hỗ trợ công tác giải phóng mặt bằng, nhất là việc nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân đối với dự án quy mô nhỏ và vừa. Việc đấu giá tiền sử dụng đất cũng còn bất cập khi giá khởi điểm, năng lực các bên tham gia đấu giá, chế tài... còn chưa phù hợp. Đặc biệt, các chuyên gia cho rằng, cơ quan quản lý cần tạo thuận lợi hơn nữa cho doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, tạo điều kiện thông thoáng hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn cho nhà ở xã hội…

BÍCH QUYÊN