Ngăn đầu cơ, chống thất thu thuế

Phù hợp thực tế thị trường

Tại báo cáo phục vụ chất vấn vừa trình Quốc hội, Bộ Tài chính cho biết trong quá trình sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân, cơ quan này nghiên cứu lựa chọn áp dụng giữa hai phương pháp tính thuế chuyển nhượng BĐS. Việc này để phù hợp với thực tế thị trường, tối ưu số thuế thu nhập cá nhân nộp vào ngân sách Nhà nước. Theo đó, hai phương pháp được Bộ Tài chính nghiên cứu gồm: tính trên thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến BĐS chuyển nhượng) hoặc áp dụng mức thuế suất chung trên tổng giá chuyển nhượng.

Bộ Tài chính đề xuất áp thuế 20% trên phần lãi khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản. Ảnh: Phương Hà

Mỗi phương pháp áp dụng sẽ phụ thuộc vào cơ sở dữ liệu liên quan đến chuyển nhượng BĐS. Trong đó, trường hợp tính thuế trên lãi sẽ dùng khi cơ sở dữ liệu xác định chính xác giá mua và chi phí liên quan. Hiện mức thuế suất được Bộ Tài chính đề xuất là 20%, để tương đồng với mức thuế thu nhập DN của tổ chức, DN nộp với chuyển nhượng BĐS.

Trường hợp còn lại, không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS, cách tính thuế trên tổng giá chuyển nhượng BĐS của cá nhân sẽ được áp dụng, với mức thuế suất dự kiến 2%.

Phương án đánh thuế 20% lợi nhuận BĐS đang được lấy ý kiến trong quá trình xây dựng Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, và dự kiến trình Quốc hội trong kỳ họp tới, đồng thời nhận được sự quan tâm, ủng hộ của dư luận. Trong đó đa số các ý kiến đánh giá, đề xuất mới của Bộ Tài chính phù hợp với thực tế thị trường, tối ưu số thuế thu nhập cá nhân (TNCN) nộp vào ngân sách Nhà nước. Vì vậy, nếu được áp dụng nghiêm ngặt sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ lướt sóng nhà đất, giúp thị trường BĐS vận hành minh bạch và thực chất hơn.

Tạo công bằng, minh bạch

Nhận định việc đề xuất đánh thuế 20% trên phần lợi nhuận ròng từ chuyển nhượng BĐS có thể hiểu như một nỗ lực tạo môi trường công bằng hơn giữa người đầu tư dài hạn và những hoạt động mua bán lướt sóng ngắn hạn, chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển bày tỏ ủng hộ đề xuất của Bộ Tài chính.

“Phương pháp thu thuế 2% hiện nay dễ áp dụng và thuận tiện cho cơ quan thuế nhưng lại để ngỏ nhiều lỗ hổng. Thông thường, người bán sẽ lách luật bằng cách kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm số thuế phải nộp, gây thất thu cho ngân sách và làm méo mó thị trường BĐS. Trong khi đó, nếu đánh thuế 20% trên phần lãi suất sẽ giúp việc xác định giá mua, giá bán nhà đất đúng thực tế hơn, đi vào trật tự quản lý thị trường BĐS” – TS Đinh Thế Hiển nói và nhấn mạnh, cách tính thuế dựa trên thu nhập thực tế nếu có đủ cơ sở dữ liệu và hóa đơn, chứng từ sẽ giúp hệ thống thuế phản ánh đúng bản chất giao dịch, tạo ra sự công bằng và minh bạch.

Luật sư Lê Thu Thảo - Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh

“Về bản chất thì cách đóng thuế này vừa có ý nghĩa kinh tế, ý nghĩa quản lý và vừa phù hợp với thực tế. Nếu đề xuất được thông qua toàn bộ giá mua, giá bán sẽ được quản lý, bởi vì người mua BĐS không bao giờ chấp nhận khai thấp, họ sẽ yêu cầu người bán phải khai đúng để bảo đảm giá đầu vào của nhà đất, từ đó đưa giá nhà đất về giá trị thực. Đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay khi Nhà nước kiểm soát, quản lý rất gắt giá mua bán, hợp đồng, kỳ vọng là cơ sở để thu thuế 20% đạt được hiệu quả khi áp dụng vào thực tế” - TS Đinh Thế Hiển nói thêm.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Phan Dũng Khánh cũng cho rằng, đề xuất này sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ lướt sóng nhà đất nhưng để chính sách thuế hiệu quả, cần phân loại rõ các nhóm đối tượng để áp thuế. Theo đó, người sở hữu duy nhất một BĐS để ở nên được miễn hoặc ưu đãi đặc biệt. Giao dịch trong phạm vi gia đình, thừa kế, đổi nhà do nhu cầu sinh sống cũng nên có cơ chế riêng. Bên cạnh đó, cần xây dựng hệ thống dữ liệu định giá minh bạch, công khai, tránh hiện tượng kê khai giá ảo nhằm trốn thuế hoặc tạo chênh lệch giả tạo.

Xem xét điều chỉnh mức thuế dưới 20%

Ở góc nhìn pháp lý, theo Luật sư Trương Ngọc Liêu - Đoàn Luật sư TP Hà Nội, phương án tính thuế TNCN khi chuyển nhượng BĐS hiện nay thể hiện sự thiếu linh hoạt trong cách xác định, khi mà Luật Thuế TNCN hiện hành quy định chỉ có một mức thuế suất và một cách tính duy nhất là mức 2% trên giá chuyển nhượng BĐS. Quy định này đồng nghĩa với việc bên chuyển nhượng luôn phải chịu thuế TNCN, ngay cả trong trường hợp bán bị lỗ.

Mặt khác, việc chỉ căn cứ vào giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng để tính thuế cũng dẫn đến nhiều hệ quả, rõ nét nhất chính là hiện tượng 2 giá nhằm “lách thuế” (giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và giá thỏa thuận, thanh toán thực tế là khác nhau). Đối với các giao dịch kiểu 2 giá này, không chỉ Nhà nước bị thất thu ngân sách, mà chính các bên tham gia giao dịch cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro pháp lý khi phát sinh tranh chấp.

Bởi thế, đề xuất của Bộ Tài chính là phù hợp khi nghiên cứu phương án tính thuế: dựa trên giá trị chênh lệch giữa giá mua với giá bán BĐS và các chi phí liên quan (dự kiến thuế suất 20%) hoặc áp dụng mức thuế suất cố định (dự kiến thuế suất 2%) trên tổng giá chuyển nhượng BĐS theo Bảng giá quy định của địa phương, trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS. Tuy nhiên, để bảo đảm tính khả thi khi áp dụng trên thực tế, vẫn cần phải xem xét kỹ lưỡng, phân tích, đánh giá thận trọng trên cơ sở các nghiên cứu từ thực tiễn để xác định mức thuế suất phù hợp nhất. Mức thuế này phải bảo đảm cân bằng, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người dân.

“Nếu áp dụng mức thuế suất 20%, tức bằng với mức thuế suất thuế thu nhập DN là chưa phù hợp, chưa tính đến yếu tố đặc thù của người nộp thuế là cá nhân. Đặc thù của nhóm đối tượng này là việc quản lý hóa đơn, chứng từ, sổ sách không thể quy củ, chuẩn mực như đối với một DN, dẫn đến có những chi phí trên thực tế, nhưng không có chứng từ chứng minh sẽ khá phổ biến với đa số người dân. Có thể xem xét mức thuế suất dưới 20%, có thể là 15%. Đồng thời, mức thuế suất 2% cũng có thể xem xét giảm xuống từ 1 - 1,5%” - Luật sư Trương Ngọc Liêu kiến nghị.

Ngoài ra, việc các khoản chi phí nào được trừ, chi phí nào không được trừ, cần có các tài liệu, hóa đơn, chứng từ gì kèm theo để chứng minh… cũng cần được hướng dẫn, quy định chi tiết, dựa trên những đặc thù của các giao dịch chuyển nhượng BĐS của cá nhân trong thực tiễn. Từ đó, bảo đảm việc áp dụng thống nhất khi đưa quy định vào thực tế. Điều này giúp tạo thuận lợi cho người dân, nhưng cũng đồng thời giúp cơ quan chức năng có căn cứ khi triển khai thực hiện công vụ một cách thông suốt, hạn chế tối đa việc khiếu kiện có thể phát sinh.

Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group Võ Hồng Thắng

Tiểu Thúy