Làm sao trị tận gốc tranh chấp chung cư?

Khu chung cư Linh Đàm, quận Hoàng Mai. Ảnh: Thanh Hải

Tranh chấp diện tích chung, riêng, tầng hầm, nơi để xe

Phần lớn những mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và Ban quản trị (BQT) nhà chung cư xuất phát từ tranh chấp sở hữu diện tích chung, diện tích riêng, tầng hầm… đặc biệt là nơi để xe của người dân. Không tìm được tiếng nói chung, mỗi bên lại có một cách hành xử khác đã tạo nên mâu thuẫn. Tình trạng trên kéo dài đã ảnh hưởng không nhỏ đến công tác bảo đảm an ninh trật tự tại địa phương cũng như đời sống của cư dân.

Theo Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Quản lý Vận hành, Savills TP Hồ Chí Minh Trần Minh Ái, Quyết định 26/2025/QĐ-UBND (Quyết định 26) được UBND TP Hồ Chí Minh ban hành vừa qua về quản lý, sử dụng nhà chung cư tại TP Hồ Chí Minh được đánh giá là thiết thực để giải quyết các vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP, đặc biệt là các tranh chấp từ trước đến nay về sở hữu chung - riêng cũng như bảo đảm lợi ích của cư dân khi hướng dẫn cụ thể hoạt động cho thuê căn hộ mục đích lưu trú ngắn ngày, lưu trú du lịch (AirBnB) tại nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp.

Giải quyết tranh chấp sở hữu chung - riêng

Quyết định 26 đề cập tới khu vực để xe trong chung cư và các quy định liên quan đến việc khai thác phần diện tích sở hữu chung, giúp giảm thiểu xung đột về quyền sở hữu. Mặc dù trong dự án chung cư các vướng mắc về sở hữu chung - riêng xảy ra tại nhiều khu vực và tiện ích, nhưng tầng hầm hay khu vực để xe luôn là điểm nóng trong tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Theo quy định mới, ngoài các hồ sơ, diện tích phần sử dụng chung nhà chung cư phải được bàn giao theo quy định từ trước đến nay, chủ đầu tư phải còn phải có trách nhiệm lập, bàn giao bản vẽ mặt bằng khu vực để xe, phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu nhà chung cư, chỗ để xe thuộc quyền sở hữu chung, chỗ để xe ô tô và khu vực để xe công cộng.

Bên cạnh đó, quyết định cũng làm rõ cách thức quản lý doanh thu từ phần diện tích sở hữu chung. Trước đây Luật Nhà ở yêu cầu doanh thu này phải được chuyển vào quỹ bảo trì nhưng chưa quy định rõ việc khấu trừ chi phí hợp lệ. Quyết định 26/2025/QĐ-UBND đã xác định rất rõ, doanh thu từ việc khai thác diện tích sở hữu chung trước khi đưa vào tài khoản kinh phí bảo trì sẽ cấn trừ đi các khoản chi phí hợp lệ. Từ đó có thể chấm dứt tranh cãi kéo dài về vấn đề này.

Cần có một tổ công tác chuyên trách riêng

Quyết định 26 cũng đưa ra quy định chặt chẽ hơn về hoạt động khai thác căn hộ chung cư: cho thuê căn hộ phải đúng mục đích sử dụng được cấp phép và thực hiện đúng, đủ các yêu cầu của pháp luật liên quan đến ngành nghề kinh doanh.

Quyết định này hướng dẫn đối với nhà chung cư chỉ có mục đích sử dụng để ở thì việc cho thuê căn hộ phải có hợp đồng ký kết giữa chủ sở hữu căn hộ và người có nhu cầu thuê, mục đích thuê được xác lập phải dùng để ở.

Mặc dù nội dung này không mới và Luật Nhà ở 2023 đã quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, Khoản 8, Điều 3 của Luật này cũng nghiêm cấm hành vi tự ý chuyển đổi công năng hoặc sử dụng căn hộ không đúng mục đích, làm ảnh hưởng đến kết cấu tòa nhà. Tuy nhiên, tại Quyết định 26 đã có những hướng dẫn chi tiết, liên kết với các quy định khác (về kinh doanh nhà ở) để người dân cũng như các bên liên quan nắm được rõ ràng, do đó Quyết định này được đánh giá là cần thiết để quản lý chặt hơn hoạt động cho thuê căn hộ, trả lại môi trường sống cho cư dân tại các khu chung cư mục đích để ở.

Bên cạnh đó, các hình thức cho thuê căn hộ tại các nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp cũng được Quyết định này hướng dẫn chi tiết, như đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng lưu trú du lịch thì việc cho thuê các căn hộ theo ngày hoặc theo giờ được xem là hoạt động kinh doanh lưu trú du lịch, thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Du lịch 2017. Theo Điều 49 của Luật này, cơ sở kinh doanh lưu trú phải đăng ký hoạt động và đáp ứng các yêu cầu về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và cơ sở vật chất. Như vậy, cá nhân và tổ chức chỉ được kinh doanh dịch vụ lưu trú khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

Bà Trần Minh Ái đưa ra kiến nghị cần có một tổ công tác chuyên trách riêng để xử lý các vấn đề tranh chấp nhà chung cư, để có thể giải quyết nhanh các vấn đề và hạn chế việc đẩy lên mức căng thẳng.

Cũng cần minh bạch hóa các thông tin về chung cư trên địa bàn TP, bao gồm công khai tình trạng pháp lý, các khu vực thuộc sở hữu chung – riêng để cư dân dễ dàng tra cứu hiểu rõ những quy định về khu vực. Đồng thời, các BQT hay công ty quản lý cần đầu tư thêm vào công nghệ, xây dựng hệ thống thông tin trực tuyến để cư dân có thể truy cập minh bạch các thông tin về quỹ bảo trì, tránh tình trạng lạm dụng quỹ.

Ngô Sơn