Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc vào giai đoạn mới

Chính quyền Trung Quốc quyết định vào cuộc để cứu China Vanke khỏi tình trạng phá sản. Ảnh: Reuters.

Sau 4 năm giữ thái độ thận trọng trước sự sụp đổ của các tập đoàn bất động sản như China Evergrande Group, cuối tháng 1 vừa qua, chính quyền Trung Quốc đã quyết định cứu China Vanke Co. - một trong những "ông lớn" còn sót lại trong ngành - khỏi tình trạng phá sản, theo Bloomberg.

Khi giá trái phiếu của Vanke lao dốc và công ty ghi nhận lỗ kỷ lục 6,2 tỷ USD, chính quyền Thâm Quyến đã can thiệp, tiếp quản hoạt động và đề xuất gói hỗ trợ tài chính lên tới 6,8 tỷ USD.

Dù thị trường có phần yên tâm hơn trước động thái này, thực tế vẫn rất đáng lo ngại về việc cuộc khủng hoảng bất động sản đang làm tổn hại nghiêm trọng đến nền kinh tế Trung Quốc, đồng thời tạo ra khối nợ xấu khổng lồ lên tới gần 160 tỷ USD - con số cao nhất thế giới.

"Vòng xoáy nợ nần"

Thị trường bất động sản Trung Quốc đang rơi vào một vòng xoáy luẩn quẩn. Dù chính phủ đã áp dụng nhiều biện pháp kích thích, doanh số bán nhà vẫn tiếp tục giảm. Các ngân hàng gần như ngừng cho vay với các dự án bất động sản ngoài các thành phố lớn như Thượng Hải.

Các chủ nợ quốc tế cũng mất dần kiên nhẫn, nhiều thỏa thuận tái cơ cấu nợ thất bại và hàng chục tập đoàn bất động sản, trong đó có cả những tên tuổi đình đám như Country Garden Holdings phải đối mặt với nguy cơ thanh lý.

Hong Kong cũng không thoát khỏi ảnh hưởng khi dòng tiền từ Trung Quốc đại lục giảm mạnh. New World Development Co., một biểu tượng bất động sản tại đây, đang vội vã bán tài sản và thế chấp các bất động sản giá trị cao để hạn chế tổn thất.

Để chặn đà suy thoái, Bắc Kinh đã tung ra gói hỗ trợ tài chính và lập danh sách các dự án bất động sản trọng điểm (White List) nhằm tạo điểm tựa cho thị trường. Một phần nguồn vốn đã được giải ngân, với tổng khoản vay theo chương trình hỗ trợ đạt 5.600 tỷ nhân dân tệ (768 tỷ USD) tính đến ngày 22/1.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia ngân hàng, nhóm dự án ngoài các thành phố lớn như Thượng Hải và Hàng Châu vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn. Việc nằm trong White List không đồng nghĩa với việc chắc chắn được vay vốn, vì các ngân hàng vẫn phải đánh giá kỹ lưỡng tính khả thi của dự án trước khi giải ngân.

Lãnh đạo cấp cao của một tập đoàn bất động sản lớn trong danh sách này tiết lộ chưa đến 10% hồ sơ vay vốn của họ được duyệt. Dữ liệu chính thức cũng cho thấy dù có nhiều biện pháp hỗ trợ, dư nợ mà các ngân hàng Trung Quốc cung cấp cho ngành bất động sản trong năm qua vẫn giảm 6,1%, đánh dấu năm thứ 4 liên tiếp sụt giảm.

Biểu đồ giá nhà đất tại Trung Quốc trong 14 năm. Biểu đồ: Bloomberg.

Điều này càng tạo thêm áp lực cho nền kinh tế Trung Quốc, vốn đang phải đối mặt với tiêu dùng yếu kém và tác động từ các chính sách thuế quan của Tổng thống Donald Trump. Theo khảo sát của Bloomberg, dự báo tăng trưởng GDP thực tế của Trung Quốc năm nay chỉ đạt khoảng 4,5%.

Nếu Bắc Kinh không có những biện pháp mạnh mẽ để khôi phục niềm tin của người mua và ổn định thị trường bất động sản trị giá 15.000 tỷ USD, cuộc khủng hoảng này có thể làm suy yếu vị thế đàm phán thương mại của Chủ tịch Tập Cận Bình và giảm sức hấp dẫn của Trung Quốc đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

"Trung Quốc thường hành động quá muộn, như chỉ dán băng cá nhân lên vết thương sâu", Huan Li, đồng sáng lập quỹ đầu tư Forest Capital Hong Kong Ltd., nhận xét. "Sự hỗ trợ dành cho Vanke là một tín hiệu tích cực, nhưng chúng ta cần những biện pháp mạnh mẽ hơn nữa".

Hiệu ứng Domino

Cuộc khủng hoảng này bắt nguồn từ chính sách nhằm hướng nền kinh tế Trung Quốc sang lĩnh vực công nghệ, đồng thời siết chặt tín dụng trong lĩnh vực bất động sản để kiểm soát bong bóng nhà đất.

Hiệu ứng Domino bắt đầu từ đây. Giá nhà giảm tới 30% so với đỉnh năm 2021, khiến giá trị tài sản hộ gia đình bốc hơi 18.000 tỷ USD. Đóng góp của lĩnh vực bất động sản vào nền kinh tế cũng giảm từ 24% xuống còn 19%.

Khi China Evergrande vỡ nợ vào năm 2021, hàng loạt cuộc biểu tình đã nổ ra trên khắp Trung Quốc vì hàng nghìn dự án bị bỏ dở. Để đối phó, Bắc Kinh tập trung hoàn thành các công trình dang dở thay vì cứu trợ doanh nghiệp, yêu cầu chính quyền địa phương mua lại nhà chưa bán và giảm lãi suất thế chấp để kích cầu.

Vanke, một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, từng được coi là biểu tượng ổn định, nhưng giờ đây với 4,9 tỷ USD trái phiếu đáo hạn vào năm 2025 và bị hạ bậc tín nhiệm do kết quả tài chính yếu kém, công ty này đang đối mặt với khả năng không thể trả nợ.

Các chuyên gia nhận định nếu Vanke sụp đổ, niềm tin vào các tập đoàn do nhà nước kiểm soát như Poly Developments và China Overseas Land & Investment cũng sẽ bị lung lay. Ngân hàng có thể siết chặt tín dụng, khiến nhu cầu mua nhà và giá cả tiếp tục lao dốc. Theo dự báo, doanh số nhà mới có thể giảm tới 10% trong năm nay nếu kịch bản xấu nhất xảy ra.

Một dự án nhà ở của Vanke tại Thâm Quyến. Ảnh: Bloomberg.

Xu Liqiang, Phó giám đốc thu nhập cố định tại Shanghai Silver Leaf Investment Co., nhận định: "Nếu Vanke phá sản, thị trường sẽ nghi ngờ về khả năng ổn định và phục hồi mà Bắc Kinh đã đề ra từ tháng 9 năm ngoái. Và câu hỏi lớn nhất: Ai sẽ là nạn nhân tiếp theo?".

Chính quyền Trung Quốc đang dần hé lộ kế hoạch giải cứu Vanke. Một quan chức từ Shenzhen Metro Group Co., cổ đông lớn nhất của Vanke, đã được bổ nhiệm làm Chủ tịch, đánh dấu lần đầu tiên nhà nước trực tiếp kiểm soát công ty này.

Chính quyền Thâm Quyến cam kết "hỗ trợ tích cực" cho hoạt động của Vanke, và vào ngày 10/2, công ty thông báo Shenzhen Metro sẽ cung cấp khoản vay lên tới 2,8 tỷ nhân dân tệ (380 triệu USD).

Theo Bloomberg, Trung Quốc sẽ hỗ trợ Vanke lấp đầy khoản thiếu hụt tài chính 50 tỷ nhân dân tệ (6,9 tỷ USD) trong năm nay. Trong đó, 20 tỷ nhân dân tệ (2,74 tỷ USD) từ quỹ trái phiếu chính quyền địa phương sẽ được dùng để mua lại các bất động sản chưa bán và đất trống từ Vanke.

Vanke cam kết "dốc toàn lực" để thực hiện nghĩa vụ nợ trong năm nay, đồng thời tìm kiếm nguồn tài trợ mới thông qua bán nhà, thanh lý tài sản và thoái vốn khỏi các mảng không cốt lõi. Công ty có 36 tỷ nhân dân tệ (4,94 tỷ USD) nợ đáo hạn trong năm nay và đã thanh toán 3 tỷ nhân dân tệ (410 triệu USD) trong tháng 1.

Đây là một phần trong loạt biện pháp kích thích thị trường bất động sản được công bố từ tháng 9 năm ngoái. Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) đã liên tục cắt giảm lãi suất, đưa lãi suất vay mua nhà lần đầu xuống mức thấp kỷ lục 3,1% trong quý IV/2023 và giảm mức đặt cọc mua nhà.

Vấn đề nằm ở nhu cầu

Dù Bắc Kinh có dư địa tài khóa lớn, vấn đề cốt lõi lại nằm ở chỗ nhu cầu mua nhà không hồi phục đủ nhanh. Người tiêu dùng Trung Quốc vẫn ưu tiên tiết kiệm, khiến nền kinh tế rơi vào chu kỳ giảm phát dài nhất kể từ những năm 1960.

Sự phục hồi tạm thời của doanh số bán nhà sau gói kích thích tháng 9 năm ngoái nhanh chóng suy giảm. Dữ liệu sơ bộ từ China Real Estate Information Corp. cho thấy doanh số nhà ở tháng 1 đã giảm 3,2% so với cùng kỳ năm trước, sau khi gần như không thay đổi trong tháng 12/2024.

"Những dự án nhà ở tại các thành phố cấp 2 và 3 không còn thu hút người mua như trước", Yang Junxuan, Giám đốc quỹ tại Shanghai Junniu Private Fund Management Co., nhận định.

Lucy Wang, một nhà phân tích ở Bắc Kinh, chia sẻ rằng gia đình cô đã bán căn hộ vào năm ngoái vì thị trường suy thoái kéo dài. Mặc dù họ đang xem xét mua lại để đảm bảo suất học cho con, sự bất ổn kinh tế khiến họ do dự.

"Chúng tôi đang trong giai đoạn điều chỉnh của nền kinh tế, lương thưởng giảm, và vay nợ lớn không còn là lựa chọn dễ dàng nữa", Wang nói.

Doanh số bất động sản Trung Quốc trong 19 năm. Biểu đồ: Bloomberg.

Nhu cầu yếu đang khiến nhiều tập đoàn bất động sản, từng có dấu hiệu phục hồi, lại rơi vào khủng hoảng. Sunac China Holdings Ltd., từng được ca ngợi là hình mẫu tái cấu trúc nợ thành công vào năm 2023, gần đây đã tuyên bố "không thể loại trừ" khả năng tái cơ cấu nợ lần hai do điều kiện thị trường xấu hơn dự kiến. Công ty này cũng đang phản đối một đơn yêu cầu thanh lý.

Danh sách các doanh nghiệp gặp khó khăn tiếp tục kéo dài. China Fortune Land Development Co. đang cân nhắc từ bỏ kế hoạch tái cấu trúc nợ đã được các chủ nợ chấp thuận để chuyển sang quy trình xử lý qua tòa án - một bước đi hiếm thấy tại Trung Quốc. Số đơn yêu cầu thanh lý tại tòa án Hong Kong cũng gia tăng, nhắm vào những "ông lớn" như Shimao Group Holdings Ltd.

Lo ngại về tình trạng này cũng phản ánh qua sự sụt giảm của chỉ số chứng khoán các công ty bất động sản Trung Quốc, giảm khoảng 9% từ đầu năm. Nhiều trái phiếu của các nhà phát triển cũng rơi vào mức nguy hiểm. JPMorgan Chase & Co. dự báo bất động sản sẽ là lĩnh vực có tỷ lệ vỡ nợ cao nhất ở châu Á trong năm 2025.

Phương Linh