Doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh M&A: Vẫn tiềm ẩn rủi ro

Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra nhiều lo ngại cho sự phát triển của DN trong nước trước làn sóng “xâm lấn” của DN ngoại.

Khối ngoại đẩy mạnh M&A

Thời gian gần đây, hoạt động M&A ở Việt Nam diễn ra mạnh mẽ ở tất cả các ngành nghề, xét trên bình diện quốc gia thì Việt Nam đứng thứ 2 ở khu vực Đông Nam Á về số lượng và tốc độ tăng trưởng vốn M&A trong năm 2024, tăng 45,9% so với năm 2023 (xếp sau Indonesia – 63,7%). BĐS là ngành đứng đầu khi chiếm tới 53% tổng lượng vốn M&A trong năm này, vượt xa một số ngành: công nghiệp (21%), tiêu dùng thiết yếu (14%), y tế (3%), tài chính (2%)...

Hoạt động M&A tác động tích cực đến quá trình tái cấu trúc của ngành bất động sản. Ảnh: Phạm Hùng

Căn cứ theo các báo cáo kinh doanh trong năm 2024 của các DN BĐS đã thực hiện niêm yết, thì doanh thu đã có sự tăng trưởng tích cực, nhưng phần lớn doanh thu này đều đến từ hoạt động chuyển nhượng dự án. Trong khi các DN lớn tìm đến nguồn vốn chuyển nhượng dự án để thực hiện tái cấu trúc, thì những DN nhỏ buộc phải bán đi tài sản của mình để duy trì hoạt động và thanh toán các khoản nợ.

Một số thương vụ M&A lớn gần đây có thể kể đến như: Công ty CP Đầu tư BĐS Lộc Minh bán cổ phần trị giá 14 triệu USD cho Công ty CP Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền; Công ty Đầu tư Hải Phát chi 17 triệu USD để mua cổ phần của Công ty CP IDGREEN Kỳ Sơn...

Đáng chú ý, thị trường BĐS đã ghi nhận làn sóng “xâm lấn” của các DN nước ngoài với hàng hoạt vụ chuyển nhượng “triệu đô” như: Công ty Sycamore Limited (công ty con của Tập đoàn CapitaLand – Singpore) mua lại dự án nhà ở tại tỉnh Bình Dương của Becamex IDC với giá 553 triệu USD; Công ty CP Sonadezi Châu Đức bán 18ha đất công nghiệp cho Tripod Technology Corporation (Đài Loan) tổng số tiền 250 triệu USD; Quỹ Mapletree Logistics Trust (Singapore) đã bỏ ra 68,4 triệu USD để mua kho xưởng hạng A của Tập đoàn Novaland tại tỉnh Hưng Yên và Bình Dương; hay việc Tập đoàn Nam Long bán lại 25% cổ phần tại dự án Paragon Đại Phước với số vốn 26 triệu USD cho Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản)...

“Các DN nước ngoài đẩy mạnh hoạt động M&A bởi Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ thủ tục thu hồi đất của bên chuyển nhượng, để rút ngắn thời gian cho các bên triển khai hoạt động mua bán – sáp nhập. Cụ thể, tại Điều 177 và Điều 119 cho phép các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sau khi nhận chuyển nhượng dự án BĐS sẽ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu và được giao đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất... Vì vậy, bên nhận chuyển nhượng vừa thuận tiện và nhanh chóng trong việc hoàn tất các thủ tục, hồ sơ” – luật sư Trịnh Hữu Đức cho hay.

Cẩn trọng với những nguy cơ

Theo Phó Tổng Giám đốc DKRA Group Võ Hồng Thắng, việc Luật Đất đai 2024 được sửa đổi, bổ sung và đi vào thực tế đã giải quyết được rất nhiều bất cập, khó khăn cho thị trường BĐS nói chung và DN kinh doanh BĐS nói riêng; đồng thời cũng mở ra những cơ hội mới các hoạt động M&A, bởi bên nhận chuyển nhượng thường “rất kỹ” trong việc lựa chọn các dự án để mua. Theo đó, những dự án và DN có đủ điều kiện pháp lý, hoàn thành giải phóng mặt bằng, quỹ đất sạch... sẽ được ưu tiên và việc mua bán diễn ra hết sức nhanh chóng.

“Các hoạt động M&A đang diễn ra hết sức sôi động trên thị trường BĐS là do một số DN không muốn thực hiện dự án, muốn sang nhượng tập trung vào phát triển dự án khác phù hợp với kế hoạch phát triển của DN đó. Ngoài ra, các DN đang bị áp lực tài chính, muốn bán dự án để thu dòng vốn về thanh toán công nợ và tập trung vào việc triển khai kế hoạch phát triển dự án khác phù hợp với yếu tố thị trường cũng tham gia tích cực vào hoạt động này” – ông Võ Hồng Thắng phân tích.

Trong khi đó, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam Trang Bùi nhận định, năm 2025 hoạt động M&A của ngành BĐS sẽ tiếp tục sôi động, bởi Việt Nam vẫn là thị trường hấp dẫn nhờ tiềm năng tăng trưởng dài hạn; trong khi đó các nhà đầu tư từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc... đang tích cực tìm kiếm cơ hội đầu tư thông qua M&A. Chính sự tham gia mạnh mẽ của các quỹ đầu tư ngoại sẽ giúp thị trường hồi phục nhanh hơn và các giao dịch có thể tập trung vào phân khúc BĐS công nghiệp, nghỉ dưỡng, nhà ở trung - cao cấp...

“Sự phát triển của thị trường M&A BĐS tại Việt Nam không chỉ là riêng câu chuyện các DN đang gặp khó khăn về tài chính, mà còn dựa vào các yếu tố tăng trưởng kinh tế ổn định, các chính sách hỗ trợ, thúc đẩy phát triển từ Chính phủ đối với nền kinh tế, thị trường BĐS, đồng thời với các yếu tố tiềm năng có thể tăng trưởng dài hạn... nên đã gia tăng sự hấp dẫn đối với nhà đầu tư quốc tế” – bà Trang Bùi nhìn nhận.

Còn theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, trong giai đoạn đầy thách thức như hiện nay, M&A là một hướng đi quan trọng giúp DN BĐS tối ưu hóa nguồn lực, tái cấu trúc và chuẩn bị tốt hơn cho giai đoạn phục hồi. Một số DN lựa chọn M&A để hợp tác, chia sẻ nguồn lực, hoặc tái cấu trúc mô hình kinh doanh, việc này giúp họ tồn tại, phát triển bền vững hơn trong bối cảnh đầy thách thức và giảm bớt gánh nặng chi phí vận hành trong bối cảnh thị trường chưa phục hồi mạnh.

Tuy nhiên, phía DN nước ngoài đang tận dụng những khó khăn về tài chính, áp lực trong thanh khoản của DN trong nước và coi đây là “cơ hội vàng” để mở rộng tầm ảnh hưởng và gia tăng vị thế cạnh tranh. Quan trọng hơn là họ có thể mua lại hàng loạt các dự án với mức giá ưu đãi và tận dụng những chính sách có tính “cởi mở” hơn của Luật Đất đai 2024 dành cho nhà đầu tư nước ngoài trong hoạt động M&A.

“Hoạt động M&A mang lại nhiều lợi ích cho DN BĐS trong nước, nhưng cũng đi kèm với không ít rủi ro bởi không ít DN đã tìm đến với nguồn vốn này khi đang trên bờ vực phá sản, nếu không giới hạn được tỷ lệ sở hữu thì DN sẽ bị mất quyền kiểm soát, thay đổi chiến lược kinh doanh. Vì vậy, để hạn chế việc bị “thâu tóm” thì DN nên giới hạn tỷ lệ sở hữu hoặc ký các thỏa thuận hợp tác dài hạn trước khi chuyển nhượng cổ phần đối với nhà đầu tư ngoại” – ông Nguyễn Thế Điệp khuyến nghị.

Doãn Thành