'Cân não' với tiền thuê đất

Chi phí thuê đất tăng cao sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường nói chung, hoạt động sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp nói riêng.

Doanh nghiệp hồi hộp chờ

Luật Đất đai 2024 cho phép các địa phương được quyết định tỷ lệ tính tiền thuê đất phù hợp với thực tiễn địa phương, trong khung 0,25-3% nhân với bảng giá đất, nên việc lựa chọn tỷ lệ nào để tính đơn giá thuê đất nhằm hài hòa lợi ích, không tạo cú sốc với doanh nghiệp, khuyến khích hoạt động sản xuất - kinh doanh là bài toán “cân não” của TP.HCM, nhất là khi bảng giá đất điều chỉnh đã tăng rất mạnh.

Ông Đào Quang Dương - Phó Trưởng Phòng Kinh tế đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, khi bảng giá đất mới của Thành phố có hiệu lực từ 31/10/2024 đến hết năm 2025, nhóm bị tác động nhiều nhất là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Đầu tiên, mức đóng của doanh nghiệp là 0,15%/năm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, hiện mức này vẫn áp dụng đến hết năm 2025 theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Đây là chi phí đầu vào của tất cả hoạt động sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp. Tiếp theo là tiền thuê đất, khi chi phí này tăng thì giá mặt bằng sẽ tăng lên, ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp. Do vậy, lựa chọn tỷ lệ trong ngưỡng nào đang là điều các doanh nghiệp sản xuất - kinh doanh hồi hộp chờ.

Ông Tô Ngọc Ngời - Tổng giám đốc Công ty Vinafor Sài Gòn, doanh nghiệp chuyên sản xuất và mua bán gỗ, sản phẩm từ gỗ có trụ sở tại quận 3, TP.HCM cho hay, việc áp dụng bảng giá đất mới đã làm tăng đáng kể chi phí thuê đất của doanh nghiệp, đặc biệt đối với đất thương mại dịch vụ.

Vinafor Sài Gòn đang thuê một lô đất hơn 1.300 m2 trên đường Trương Định làm văn phòng. Theo quy định cũ, mỗi năm, Công ty đóng tiền thuê đất hơn 4,2 tỷ đồng, nhưng với bảng giá mới, con số này dự kiến tăng lên hơn 6 tỷ đồng/năm.

“Giá thuê đất tăng mạnh sẽ gây khó khăn nghiêm trọng cho các doanh nghiệp, nhiều đơn vị có thể không chịu nổi áp lực tài chính này. Trong khi đó, đất chúng tôi đang thuê thuộc loại đất thương mại - dịch vụ, cả độ cao và mật độ xây dựng đều bị giới hạn hơn so với đất ở”, ông Ngời nói, đồng thời kiến nghị Thành phố cần tính hệ số phù hợp, không tăng lên nhiều để tránh gây ảnh hưởng lớn đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp.

Tương tự, ông Trần Văn Mười - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Nhà đất Nhân Mười cho biết đang cân nhắc thực hiện một dự án tại khu vực Thạnh Mỹ Lợi, TP. Thủ Đức do chi phí thuê đất tăng đột biến.

Giá đất tại khu vực này trước đây vào khoảng 7 triệu đồng/m2, nhưng theo bảng giá đất mới đã tăng lên tới… 84 triệu đồng/m2. Điều này sẽ khiến chi phí đội lên rất nhiều, ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh của Công ty.

Thực tế, lo ngại của các doanh nghiệp là có cơ sở, khi TP.HCM đang xây dựng dự thảo quy định tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất với giá thuê dự kiến tăng mạnh.

Cụ thể, đối với đất thương mại dịch vụ, TP.HCM chia làm 3 khu vực để tính toán: Khu vực 1 (gồm các quận 1, 3, 4, 5, 10 và Phú Nhuận) áp dụng tỷ lệ 1,5%; khu vực 2 (gồm các quận 6, 7, 8, 11, 12, Bình Thạnh, Bình Tân, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp và TP. Thủ Đức) là 1%; khu vực 3 (gồm các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè) là 0,75%.

Sở Tài chính TP.HCM cho biết, khi thực hiện tính tỷ lệ giữa đơn giá thuê đất theo quy định cũ và mới nêu trên, tỷ lệ tăng giá thuê trung bình khu vực 1 là 18%, khu vực 2 là 25% và khu vực 3 là 53% so với mức thu trước đó.

Đối với đất sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất công trình công cộng có mục đích kinh doanh, dự kiến tỷ lệ áp dụng cho khu vực 1 là 1%, khu vực 2 là 0,75% và khu vực 3 là 0,5%. Áp dụng tỷ lệ này cũng khiến giá thuê trung bình theo khu vực tăng lần lượt là 35%, 54% và 50%.

Cần áp dụng tỷ lệ phù hợp

Hiện nay, theo Quyết định 50/2014, giá thuê đất hàng năm của TP.HCM được chia làm 4 khu vực với tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất là từ 1,6-2% đối với đất kinh doanh dịch vụ, thương mại, tài chính, nhà hàng - khách sạn, nhà ở cho thuê, văn phòng... ; từ 1,1-1,5% đối với đất sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, kho xưởng, công trình công cộng...; 1% đối với đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, bến cảng, sản xuất nông - lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản...

Như vậy, dự thảo quy định tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất đã giảm mức tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất xuống khá sâu, nhưng do bảng giá đất điều chỉnh tăng mạnh so với giá cũ nên giá thuê đất trả tiền hàng năm vẫn tăng cao.

Sở Tài chính TP.HCM cho biết, xét tổng thể nền kinh tế Thành phố, đơn giá thuê đất có ảnh hưởng tới hầu hết các hoạt động sản xuất - kinh doanh (một trong các khoản chi phí của hoạt động sản xuất - kinh doanh).

Trong đó, đơn giá thuê đất trung bình khu vực trung tâm và nội thành Thành phố tăng không quá 25% so với đơn giá thuê đất tính theo quy định cũ. Theo cơ quan này, “đây là mức tăng trong ngưỡng chịu của nền kinh tế Thành phố”, là mức tăng tất yếu khi Nhà nước điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận với giá thị trường.

Với khu vực ngoại thành, trước đây có giá đất quy định tại bảng giá đất rất thấp, nhưng sau khi điều chỉnh bảng giá đất, khu vực này có mức tăng chênh lệch lớn với khu vực nội thành.

Mặc dù đề xuất tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất không cao (0,5% đối với đất sản xuất - kinh doanh và 0,75% đối với đất thương mại - dịch vụ), nhưng tỷ lệ tăng giá vẫn ở mức cao 53%. Dù vậy, xét về giá trị, đơn giá thuê đất mới phản ánh đúng giá thị trường.

Theo ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young cho rằng, bảng giá đất mới sẽ tác động trực tiếp đến chi phí đầu tư phát triển và bài toán dòng tiền của các dự án văn phòng cho thuê. Cụ thể, thuế đất của các tòa nhà xây mới và tiền sử dụng đất đóng hàng năm của các tòa đã đi vào sử dụng sẽ tăng khi áp dụng bảng giá đất mới.

Khi chi phí đầu vào tăng, chi phí đầu ra như giá chào thuê hay chi phí quản lý vận hành cũng sẽ tăng theo. Nhìn chung, giá thuê sẽ tăng và mức tăng ít hay nhiều tùy thuộc vào độ mới của dự án.

Cùng góc nhìn, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, bảng giá đất điều chỉnh đang làm giá đất tăng cao, nếu tính theo mức tỷ lệ phần trăm được Sở Tài chính Thành phố đề xuất, giá thuê đất tại nhiều khu vực sẽ rất cao, gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Do vậy, HoREA đề xuất nên giảm tỷ lệ này ở mỗi nhóm xuống 0,25%. Như vậy, nhóm đất sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp sẽ có tỷ lệ khu vực 1 là 0,75%; khu vực 2 là 0,5% và khu vực 3 là 0,25%. Đối với đất thương mại - dịch vụ, tỷ lệ này ở 3 khu vực lần lượt là 1,25%; 0,75% và 0,5%.

Trọng Tín