Thực trạng các dự án Khu đô thị tại Thanh Hóa – Những bất cập từ năng lực chủ đầu tư đến quản lý Nhà nước (Bài 2): Những dự án 'nhân bản' của MBQH 2125 giai đoạn 1

Một góc khu dân cư tại MBQH 8018 phường Quảng Thắng, TP Thanh Hóa. Ảnh: PV

Khi sổ đỏ trở thành "giấc mơ xa"

MBQH 2125 giai đoạn 1 với hàng trăm hộ dân chưa được cấp sổ đỏ không phải là trường hợp cá biệt tại TP Thanh Hóa. Hiện, trên địa bàn TP Thanh Hóa, hàng loạt dự án khu đô thị khác cũng đang khiến giấc mơ về một tấm sổ đỏ trở nên xa vời đối với người dân, dù họ đã bỏ tiền mua đất, xây nhà và sinh sống nhiều năm. Mô hình phát triển “đánh nhanh rút gọn” của nhiều chủ đầu tư kết hợp với sự lỏng lẻo trong quản lý của cơ quan chức năng đã tạo nên thực trạng đáng báo động về những bất cập pháp lý, quy hoạch và quản lý.

Tại MBQH 934 phường Đông Hải, Công ty CP Luyện kim Thanh Hóa (nay là Tổng Công ty CP Việt Thanh VNC) đã trúng đấu giá 345 lô đất và được cấp GCNQSDĐ tổng cho toàn bộ 345 lô này. Theo hợp đồng ký ngày 05/6/2008, Tổng Công ty CP Việt Thanh VNC phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà thô 345 lô đất theo đúng thiết kế được phê duyệt rồi mới được bán cho người dân. Tuy nhiên, đơn vị này đã không thực hiện đúng cam kết, thay vào đó lợi dụng nhu cầu mua đất để huy động vốn thông qua hình thức “Góp vốn đầu tư”, sau đó chuyển đổi sang “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với điều khoản là sau khi hộ gia đình hoàn thành việc xây dựng nhà thô (theo hồ sơ thiết kế do chính công ty cung cấp) thì sẽ được công ty hoàn chỉnh thủ tục để cấp sổ đỏ.

Đến trước năm 2021, đã có 26 lô được các hộ dân tự xây dựng, nhưng nhiều căn hộ xây dựng không chuẩn theo thiết kế đô thị được phê duyệt, dẫn đến những vướng mắc trong quá trình thẩm định, lập hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ.

Ông T.C.Q., một trong số các hộ dân tại MB934, cho biết: “Quá trình các hộ tự xây nhà để ở thì chủ đầu tư không thực hiện kiểm tra, giám sát, quản lý và thông tin hướng dẫn thêm quy định của Nhà nước về mật độ xây dựng nên phát sinh tình trạng có một số hộ do không nắm vững hoặc chưa cập nhật kịp thời các quy định mới của Nhà nước nên đã làm nhà chưa đúng với bản vẽ thiết kế và mật độ được phép xây dựng”.

MBQH 2125 giai đoạn 1 với hàng trăm hộ dân chưa được cấp sổ đỏ không phải là trường hợp cá biệt tại TP Thanh Hóa. Hiện, trên địa bàn TP Thanh Hóa, hàng loạt dự án khu đô thị khác cũng đang khiến giấc mơ về một tấm sổ đỏ trở nên xa vời đối với người dân, dù họ đã bỏ tiền mua đất, xây nhà và sinh sống nhiều năm. Mô hình phát triển “đánh nhanh rút gọn” của nhiều chủ đầu tư kết hợp với sự lỏng lẻo trong quản lý của cơ quan chức năng đã tạo nên thực trạng đáng báo động về những bất cập pháp lý, quy hoạch và quản lý.

Từ năm 2022, sau áp lực từ phía các cơ quan chức năng, chủ đầu tư của MBQH này mới bắt đầu tiến hành xây thô. Tính đến tháng 3/2025, công ty mới chỉ xây thô được 240 lô và vẫn còn 105 lô đất chưa được xây thô. Về tiến độ cấp GCNQSDĐ, công ty mới chỉ hoàn thành việc cấp GCN cho 84/345 lô đất và nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN cho 86 lô đất. Hơn 1⁄2 số lô đất còn lại vẫn chưa được cấp GCN, trong đó có cả 26 lô các hộ dân đã tự xây dựng sai thiết kế từ trước thời điểm năm 2021.

Tại dự án khu đô thị Núi Long kết hợp khu tái định cư phục vụ GPMB dự án đường vành đai Đông - Tây, sau 9 năm triển khai kể từ năm 2016, dự án vẫn chưa hoàn thành 100% (mới chỉ đạt khoảng 92,8% tổng mức đầu tư). Tại dự án này, nhà đầu tư đã được cấp GCNQSDĐ và bàn giao đất với diện tích đất ở là 87.604,8m2 (737 lô) trên tổng diện tích đất ở đã được UBND tỉnh giao là 155.772,1m2 (1.128 lô). Tuy nhiên, việc cấp GCN cho người mua đất tại dự án này vẫn còn vướng mắc do một số lô đất, người dân xây dựng không đúng theo quy hoạch và thiết kế được phê duyệt.

Tình trạng tương tự cũng xảy ra tại MBQH 8018 phường Quảng Thắng do Công ty CP Đầu tư xây dựng và thương mại Minh Hương làm chủ đầu tư. Một hộ dân sống tại đường Ngô Thuyền, chia sẻ: "Mặc dù đã làm nhà, sinh sống ở đây nhiều năm, song vẫn chưa được cấp sổ đỏ, điện sinh hoạt ở đây vẫn phải trả ở mức cao. Sinh sống nhiều năm chưa được cấp sổ đỏ cũng khiến nhiều người luôn sống trong tâm trạng bất an về tài sản của mình".

"Chiêu trò" lách luật và những hệ lụy

Thực tế hiện nay cho thấy, chủ đầu tư tại các mặt bằng nêu trên thường áp dụng mô hình phát triển dự án theo quy trình 5 bước “đánh nhanh rút gọn”: Trúng đấu giá với giá cao; huy động vốn từ người mua thông qua các hình thức “hợp đồng góp vốn”, “hợp đồng vay vốn”; đầu tư hạ tầng tối thiểu, từng bước để giảm chi phí; để người dân tự xây dựng nhà ở mà không có sự giám sát chặt chẽ; kéo dài thời gian cấp sổ đỏ... trong khi dòng tiền từ dự án này có thể được chuyển sang đầu tư dự án khác.

Khu dân cư tại dự án khu đô thị Núi Long kết hợp khu tái định cư phục vụ GPMB dự án đường vành đai Đông – Tây, TP Thanh Hóa. Ảnh: PV

Theo đánh giá của anh Nguyễn Trọng H., ở TP Thanh Hóa - người có thâm niên trong ngành bất động sản, bản chất của vấn đề nằm ở mô hình kinh doanh thiếu bền vững, khi các chủ đầu tư áp dụng “công thức” chú trọng lợi nhuận ngắn hạn, bỏ qua trách nhiệm dài hạn và phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn vốn huy động từ người mua, tạo nên một vòng xoáy bất ổn. Một số dự án bị đình trệ, không bảo đảm tiến độ do chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, năng lực quản lý dự án...

Để thu hút vốn nhanh nhất có thể, các chủ đầu tư đã triển khai nhiều phương thức hợp đồng “lách luật” tinh vi, điển hình như hợp đồng vay vốn tại các Dự án MBQH 2125 giai đoạn 1, giai đoạn 2; Dự án khu dân cư Đông Nam đô thị Đông Phát (hay còn gọi là MB 584), phường Quảng Thành...; cùng với đó là các hình thức hợp đồng góp vốn hay đặt cọc dài hạn. Mặc dù những hình thức này hầu như không cung cấp bất kỳ sự bảo vệ pháp lý nào cho người mua, song chúng vẫn được chấp nhận rộng rãi bởi sự kết hợp giữa mức giá hấp dẫn, vị trí đắc địa, cộng với sự thiếu hiểu biết về pháp luật của người dân và đặc biệt là tâm lý “đám đông”, “rủ nhau cùng mua” đã tạo nên làn sóng đầu tư thiếu cân nhắc.

Luật sư Lê Thị Phượng, Giám đốc Công ty Luật TNHH Lê Phượng Hoàng, phân tích hai trường hợp bất lợi cho khách hàng khi tham gia hợp đồng vay vốn: Thứ nhất, nếu hợp đồng không thể hiện mối liên hệ giữa số tiền vay và lô đất cụ thể, khi giá bất động sản tăng cao, chủ đầu tư có thể chỉ hoàn trả tiền gốc và lãi mà không chuyển nhượng bất động sản. Thứ hai, nếu hợp đồng vay có nội dung liên quan đến lô đất cụ thể, có thể bị xem là giao dịch giả tạo che giấu việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Khi có tranh chấp, cả hai giao dịch đều có thể bị tòa án tuyên vô hiệu, người mua chỉ nhận lại tiền mà không nhận được bất động sản. "Hình thức hợp đồng vay vốn có ưu điểm là giúp chủ đầu tư thu tiền từ sớm mà không vi phạm điều kiện kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, người mua gần như không được bảo vệ quyền lợi về QSDĐ, vì trên danh nghĩa đây chỉ là khoản vay" - Luật sư Lê Thị Phượng nhấn mạnh.

Không chỉ bất lợi cho người mua thông qua các hợp đồng vay vốn, góp vốn, đặt cọc mà tình trạng xây dựng nhà tự phát, không tuân thủ quy hoạch đã tạo nên những lối kiến trúc xô bồ, thiếu đồng bộ, làm mất mỹ quan đô thị và những hệ lụy lâu dài về môi trường sống đô thị.

Thực tế hiện nay cho thấy, chủ đầu tư tại các mặt bằng nêu trên thường áp dụng mô hình phát triển dự án theo quy trình 5 bước “đánh nhanh rút gọn”: Trúng đấu giá với giá cao; huy động vốn từ người mua thông qua các hình thức “hợp đồng góp vốn”, “hợp đồng vay vốn”; đầu tư hạ tầng tối thiểu, từng bước để giảm chi phí; để người dân tự xây dựng nhà ở mà không có sự giám sát chặt chẽ; kéo dài thời gian cấp sổ đỏ... trong khi dòng tiền từ dự án này có thể được chuyển sang đầu tư dự án khác.

Phó Viện trưởng Viện Quy hoạch – Kiến trúc tỉnh Ngô Ngọc Thực phân tích: "Đối với khu vực thành phố, các dự án trước đây chỉ áp dụng xây thô ở những tuyến đường chính, trục cảnh quan, các khu vực còn lại thường được thực hiện theo hình thức chủ đầu tư bán đất, người dân tự xây dựng nhà ở. Đây là hình thức được áp dụng phổ biến bởi thực tế những năm trước nhu cầu, sức mua nhà ở của thị trường tại TP Thanh Hóa chưa cao."

Về lĩnh vực quy hoạch, xây dựng, ông Ngô Ngọc Thực chỉ rõ: quy chuẩn của Bộ Xây dựng đã quy định cụ thể về hệ số sử dụng đất và khoảng lùi xây dựng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy người dân sau khi mua đất tại nhiều mặt bằng quy hoạch mới trên địa bàn TP Thanh Hóa thường xây dựng vượt chỉ tiêu, xây 100% diện tích đất, cao hơn nhiều so với quy định (chỉ được phép xây dựng 90% cho lô dưới 100m2, 70% cho lô 200m2...). Hệ quả của tình trạng này không chỉ làm thu hẹp không gian đô thị, mà còn trực tiếp ảnh hưởng đến chất lượng môi trường sống của cư dân. Các công trình xây dựng quá mật độ đã tạo nên những khu dân cư thiếu không gian xanh, thiếu không gian mở, khiến đô thị trở nên ngột ngạt, làm giảm khả năng lưu thông không khí và tăng nhiệt độ môi trường, từ đó gây ra những tác động tiêu cực lâu dài đến sức khỏe và chất lượng cuộc sống của người dân.

Qua tìm hiểu chúng tôi được biết, trước thực trạng các chủ đầu tư chưa hoàn thiện việc cấp GCNQSDĐ cho người dân tại một số mặt bằng khu đô thị mới, UBND TP Thanh Hóa đã có động thái quyết liệt. Ngày 27/3/2025, UBND TP Thanh Hóa đã tổ chức hội nghị chuyên đề về vấn đề này, với sự tham dự của lãnh đạo thành phố, các phòng, ban liên quan và đại diện các doanh nghiệp đang trễ hẹn trong việc cấp sổ đỏ tại 9 mặt bằng quy hoạch. Hội nghị đã rà soát tiến độ cấp GCNQSDĐ tại các MBQH trên địa bàn thành phố, điển hình như MBQH số 2349/UBND-QLĐT, 1279/UBND-QLĐT phường Quảng Hưng; 08/UB-CN phường Nam Ngạn; 934/UBND-QLĐT, 2107/UBND-QLĐT, 4074/UBND-QLĐT phường Đông Hải; 6804/UBND-QĐ phường Phú Sơn...

Đáng chú ý, các MBQH này đã kéo dài nhiều năm, có dự án đã hơn 1 thập kỷ song nhiều MBQH có tỷ lệ cấp GCNQSDĐ còn thấp, nhiều lô đất chưa được xây dựng nhà thô theo quy định hoặc xây dựng không đúng thiết kế đô thị được duyệt. Trong quá trình tháo gỡ vướng mắc tại 9 MBQH này, có những doanh nghiệp tích cực phối hợp, hoàn thiện thủ tục cấp GCN cho người mua đất, song cũng có những doanh nghiệp chây ì, cố tình không thực hiện, buông bỏ trách nhiệm của mình đối với khách hàng đã mua đất.

Tại hội nghị này, UBND TP Thanh Hóa đã đưa ra mốc thời hạn hoàn thành cấp GCNQSDĐ cho người dân là ngày 01/7/2025 - thời điểm mô hình hành chính cấp huyện sẽ được thay đổi theo chỉ đạo của Trung ương và của tỉnh. Lãnh đạo UBND TP Thanh Hóa đã cảnh báo: “Sau thời điểm này, trường hợp các công ty không thực hiện, thành phố không chịu trách nhiệm cấp tách GCN cho các hộ dân”. Đây là động thái mạnh mẽ, buộc các chủ đầu tư phải nhanh chóng khắc phục tình trạng tồn đọng kéo dài nhiều năm.

UBND TP Thanh Hóa cũng yêu cầu các công ty phải thông báo công khai trên các phương tiện truyền thông, niêm yết tại UBND phường và thực hiện các giải pháp cụ thể trước ngày 30/4/2025. Tuy nhiên, với khối lượng công việc còn tồn đọng lớn và thời hạn ngày càng gần, vẫn còn nhiều lo ngại về khả năng các doanh nghiệp có thể hoàn thành đúng hạn, đặc biệt khi nguyên nhân gốc rễ của các vấn đề này nằm ở mô hình phát triển thiếu bền vững “đánh nhanh rút gọn” đã ăn sâu vào cách thức hoạt động của nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Tô Dung - Việt Hương

Bài 3: Giải “bài toán” khó và hướng đi cho phát triển đô thị bền vững