Định giá đất: Tháo gỡ hàng loạt vướng mắc và thúc đẩy nguồn cung bất động sản

Giải quyết “gốc rễ” vướng mắc định giá đất

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, ngành bất động sản có đóng góp lớn vào GDP và có tác động lan tỏa mạnh mẽ đến các ngành kinh tế khác. Vì vậy, để thị trường bất động sản phát triển khỏe mạnh, bền vững, yêu cầu đặt ra là cần tiếp tục tháo gỡ những vướng mắc đang tồn tại.

Theo ông Khôi, vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay liên quan đến vấn đề định giá đất. Tại nhiều địa phương, nhiều dự án bất động sản vẫn chưa thể triển khai do vướng mắc trong khâu định giá đất và tính tiền sử dụng đất.

Nhà nước cần tập trung tháo gỡ "gốc rễ" vướng mắc định giá đất, góp phần thúc đẩy nguồn cung và sự hồi phục, phát triển của thị trường bất động sản. Ảnh minh họa.

Thực tế cho thấy việc xác định giá đất để tính nghĩa vụ tài chính cho doanh nghiệp chưa thống nhất, đã dẫn đến tình trạng chậm trễ trong phê duyệt và triển khai dự án. Thậm chí, một số dự án dù đã hoàn thành các thủ tục đầu tư nhưng vẫn phải chờ hướng dẫn cụ thể về cách tính tiền sử dụng đất. Điều này khiến doanh nghiệp mất thêm thời gian điều chỉnh kế hoạch tài chính, dẫn tới dự án bị tắc nghẽn.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, ưu tiên hàng đầu hiện nay là tập trung tháo gỡ vướng mắc định giá đất, để hỗ trợ doanh nghiệp sớm triển khai dự án, qua đó góp phần thúc đẩy nguồn cung bất động sản và sự hồi phục, phát triển của thị trường bất động sản.

Do đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị các bộ, ngành cần tư vấn cụ thể về các phương pháp định giá đất cho các địa phương, cũng như quy định cụ thể về các trường hợp áp dụng theo Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất.

“Vấn đề ở đây là quy trình xác định trách nhiệm của tổ chức tư vấn, của cấp cao nhất là chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh, chịu trách nhiệm với Chính phủ. Trước khi tổ chức tư vấn đưa ra giá cụ thể, cấp có thẩm quyền phải thống nhất, đối với dự án cụ thể, thì phương pháp định giá đất là gì, cơ sở nào để áp dụng phương pháp này, từ đó mới bắt đầu tiếp tục giai đoạn tính toán giá đất cụ thể,” Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ.

Đồng thời, vị này cũng lưu ý hiện khâu tính toán giá đất cụ thể vẫn chưa có quy định cụ thể. Do đó, cơ quan quản lý Nhà nước về lĩnh vực đất đai cần cần làm việc với các địa phương để xem xét, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp, bởi đây chính là "gốc rễ" để giải quyết vướng mắc định giá đất tại các địa phương hiện nay.

Nhiều bất cập

Về vấn đề định giá đất, ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, ngay từ khi tham mưu cho Quốc hội ban hành Luật Đất đai sửa đổi, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xác định vấn đề giá đất là yếu tố quan trọng hàng đầu. Luật Đất đai sửa đổi đã mở rộng việc áp dụng bảng giá đất và các phương pháp định giá theo hướng minh bạch hơn.

Bộ không ngừng nỗ lực để giải quyết những khó khăn liên quan đến định giá đất, thông qua việc ban hành nhiều nghị định và thông tư. Trước đây, theo Luật Đất đai 2013, Bộ đã ban hành Thông tư 36 dựa trên Nghị định 44. Cụ thể, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã quy định 5 phương pháp định giá đất, bao gồm so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời xác định rõ điều kiện áp dụng cho từng phương pháp. Thông tư 36 có nhiệm vụ quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, trình tự thủ tục xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Tiếp theo, khi Luật Đất đai 2024 ra đời, Thông tư 36 đã được sửa đổi và nâng lên thành Nghị định 12. Sau một thời gian thực hiện Nghị định 12, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định 71, quy định cụ thể trình tự và nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp. Ngoài ra, Nghị định 102 cũng được ban hành để tạo cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất đối với các dự án mà chủ đầu tư chậm nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.

“Đối với đấu giá đất, giá trúng đấu giá được coi là giá đất chính thức, không cần định giá lại. Trong khi đó, đối với các dự án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, giá đất sẽ được xác định theo các phương pháp như so sánh, thặng dư… nhằm hạn chế tình trạng định giá thấp gây thất thoát ngân sách, đồng thời tạo cơ chế công khai, minh bạch hơn trong quá trình giao đất, cho thuê đất”, ông Bình chia sẻ.

Tuy nhiên, theo ông Bình vấn đề thực thi vẫn còn nhiều bất cập, nhất là tại địa phương. Hiện nay, có sự khác biệt quan điểm giữa đơn vị tư vấn định giá đất, hội đồng thẩm định giá đất và cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất.

Ở một số quốc gia, trách nhiệm định giá đất thuộc về đơn vị tư vấn, và họ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu có sai sót. Đây là bài học cần được xem xét để nâng cao tính trách nhiệm và hiệu quả trong công tác định giá đất tại Việt Nam.

Bộ cũng cam kết tiếp tục đồng hành cùng các địa phương và doanh nghiệp, lắng nghe ý kiến phản ánh để tìm ra giải pháp tháo gỡ những khó khăn trong thực tế triển khai.

Ninh Phan