Siêu đô thị TP HCM sau sáp nhập: Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục 'nóng'?

Siêu đô thị TP HCM sau sáp nhập

Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group (OM) tháng 4/2025, TP HCM là đầu tàu kinh tế, trung tâm tài chính và thương mại của khu vực Đông Nam Bộ. TP HCM phát triển mạnh các ngành dịch vụ, bán lẻ và thương mại.

Trong khi đó, Bình Dương là một trong những trung tâm sản xuất công nghiệp lớn nhất của khu vực Đông Nam Bộ, tập trung nhiều khu công nghiệp quy mô lớn, hiện đại với các nhà máy của các doanh nghiệp nước ngoài.

Giá nhà tại TP HCM “nổi tiếng” với sự đắt đỏ. (Ảnh: SMP)

Đối với Bà Rịa - Vũng Tàu, địa phương này là nơi quan trọng tập trung các ngành dầu khí, hóa dầu. Ngoài ra, Bà rịa - Vũng Tàu còn có lợi thế phát triển du lịch, kinh tế biển và cảng biển, với Cụm cảng Cái Mép - Thị Vải là cửa ngõ xuất khẩu và logistics của khu vực phía nam.

Báo cáo của OM nhận định: Trong trường hợp sáp nhập TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu có thể tạo ra một vùng kinh tế mạnh mẽ hơn nhờ khả năng bổ trợ lẫn nhau giữa các đặc thù kinh tế khác biệt.

“Sự kết hợp này dự kiến sẽ mở rộng dư địa phát triển bằng cách tận dụng lợi thế của mỗi tỉnh để khắc phục các hạn chế riêng lẻ”, báo cáo của đơn vị này nêu.

Giá nhà tại TP HCM “nổi tiếng” với sự đắt đỏ

Trước khi sáp nhập, TP HCM “nổi tiếng” với sự đắt đỏ về nhà ở. Theo số liệu thống kê từ Numbeo (2025), thời gian trung bình để một hộ gia đình trên toàn cầu có khả năng sở hữu nhà ở là khoảng 15 năm thu nhập. Tuy nhiên, tại Việt Nam, con số này dao động từ 25 đến 26 năm, ghi nhận mức cao thứ ba trong khu vực châu Á.

Đáng chú ý, tại TP HCM, thời gian trung bình để sở hữu nhà ở tăng lên đến 34 năm. Mức này vượt xa trung bình của cả nước và xếp TP HCM vào vị trí thứ 5 trong danh sách các thành phố có tỷ lệ giá nhà ở trên thu nhập cao nhất thế giới.

Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group cho rằng, có một số nguyên nhân khiến giá nhà ở tại TP HCM liên tục tăng cao.

Thứ nhất, quỹ đất, nhất là khu vực nội thành gần như đã khai thác hết, không còn dư địa để phát triển thêm dự án.

Thứ hai, quy trình pháp lý, thủ tục phê duyệt dự án, cấp phép xây dựng thường mất nhiều thời gian, làm chậm trễ việc đưa sản phẩm ra thị trường.

Thứ ba, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng kéo theo sự gia tăng nhu cầu về nhà ở và các loại hình bất động sản khác. Ngoài ra, bất động sản được xem là một kênh đầu tư an toàn và có tiềm năng tăng giá trong dài hạn.

Thứ tư, giá đất, đặc biệt ở các khu vực trung tâm và có vị trí thuận lợi, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án và có xu hướng tăng cao. Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng, nhân công, máy móc thiết bị có xu hướng tăng theo thời gian, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành sản phẩm.

Thị trường bất động sản TP HCM sẽ có diễn biến thế nào?

OM cho rằng, sau khi sáp nhập, nhiều khu vực sẽ trở thành điểm nóng đầu tư mới, nơi các chủ đầu tư có thể phát triển dự án với chi phí phát triển cạnh tranh hơn so với khu vực trung tâm.

Sau khi sáp nhập, nhiều khu vực sẽ trở thành điểm nóng đầu tư mới. (Ảnh: NSĐT)

Theo đại diện Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, việc sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh mở ra cơ hội phát triển các dự án bất động sản quy mô lớn hơn nhờ quy hoạch tổng thể được mở rộng.

Sự tinh gọn trong bộ máy hành chính, loại bỏ các tầng nấc trung gian, hứa hẹn giảm thiểu đáng kể thời gian và chi phí liên quan đến thủ tục pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư.

“Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý đến rủi ro tiềm ẩn từ việc điều chỉnh quy hoạch sau sáp nhập, có khả năng tác động đến tính khả thi và tiến độ của các dự án đã được phê duyệt trước đó”, vị này nêu.

Hiện tại cho thấy mức giá bán căn hộ tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang ghi nhận sự chênh lệch đáng kể, thấp hơn tương đối so với các dự án tương đương tại TP HCM.

Trong bối cảnh đó, việc sáp nhập tỉnh thành trong tương lai có thể mang đến những tác động tích cực tiềm năng cho thị trường căn hộ TP HCM.

Một trong những lợi ích đáng chú ý là khả năng giải quyết một phần vấn đề chênh lệch nguồn cung giữa các phân khúc. Việc mở rộng địa giới hành chính sẽ tạo ra dư địa phát triển lớn hơn cho các dự án căn hộ ở khu vực lân cận, từ đó tăng cường nguồn cung cho thị trường TP HCM.

Bên cạnh yếu tố nguồn cung, chi phí phát triển dự án tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu hiện tại cạnh tranh hơn so với việc triển khai các dự án ở khu vực trung tâm TP.HCM.

Điều này có thể tạo điều kiện cho các chủ đầu tư phát triển các dự án với mức giá cạnh tranh hơn, góp phần đa dạng hóa phân khúc giá và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người mua tại TP HCM trong dài hạn sau sáp nhập.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng tác động thực tế của việc sáp nhập tỉnh thành lên thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, bao gồm chính sách quy hoạch thống nhất, phát triển hạ tầng kết nối liên vùng, và các biện pháp điều tiết thị trường hiệu quả.

Việt Vũ