Người trẻ mua nhà: Muốn vay ngân hàng tiền tỷ cần có mức thu nhập lý tưởng bao nhiêu?

Vay mua nhà vẫn là bài toán khó với nhiều người trẻ. (Ảnh: Hải Quân).

Giá nhà tại các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng hay TP HCM đã tăng mạnh trong nhiều năm qua. Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, giá bán thứ cấp căn hộ chung cư trung bình tại hai đô thị đặc biệt đã đạt xấp xỉ ở mức 50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các dự án mở bán mới đều có mức giá trên 60 triệu đồng/m2.

Đáng nói, số lượng dự án mở bán mới có giá trên 100 triệu mỗi m2 tăng lên đáng kể trong khi các dự án có giá dưới 50 triệu gần như "biến mất" khỏi thị trường, kể cả ở khu vực nội đô hay ngoại thành.

Với mức thu nhập trung bình của người trẻ dao động trong khoảng 15 - 25 triệu đồng/tháng, việc mua một căn hộ 60 m2 có giá 3 - 5 tỷ đồng là điều không tưởng nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ các gói vay hay từ gia đình.

Trước thực trạng đó, tại Hội nghị với các ngân hàng thương mại mới đây, Thủ tướng đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và các ngân hàng thương mại nghiên cứu, tiếp tục có gói tín dụng ưu đãi cho cả cung và cầu để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ dưới 35 tuổi.

Sau đó hàng loạt các gói vay có lãi suất ưu đãi cho người trẻ mua nhà lần đầu với tổng giá trị các gói lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng đã được các ngân hàng tung ra. Đơn cử như LPBank với mức ưu đãi chỉ từ 3,88%/năm; ACB với mức lãi suất cạnh tranh 5,5%/năm với khách hàng có thu nhập từ 15 triệu đồng/tháng, đang ở độ tuổi thấp và có nhu cầu mua nhà.

Bên cạnh đó, SHB cũng tung gói vay lãi suất từ 3,99%/năm với thời gian vay kéo dài tới 35 năm. HDBank thậm chí còn ra mắt gói vay mua nhà với thời gian vay lên đến 50 năm, với mức lãi suất chỉ từ 4,5%/năm. Các gói vay còn áp dụng nhiều ưu đãi khác như vay tới 100% nhu cầu vốn, ân hạn nợ gốc 5 năm, lựa chọn tài sản thế chấp đa dạng…

Đây đều là những "tin vui", tiếp thêm động lực cho nhiều người, đặc biệt là nhóm người trẻ vay mua nhà do lãi suất thấp hơn và thời gian vay nhiều hơn đáng kể so với thông thường.

Tuy nhiên, thực tế, các mức lãi suất xung quanh 3 tới 5% chỉ áp dụng trong ngắn hạn, khoảng 3 - 6 tháng. Sau khi hết ưu đãi, lãi suất thả nổi thực tế ở mức cao hơn, dao động khoảng 11 - 14% mỗi năm hoặc cao hơn tùy theo tình hình kinh tế. Còn nếu muốn cố định lãi suất trong thời gian dài hơn, mức lãi suất thực tế ban đầu áp dụng khoảng 8 - 9% mỗi năm.

Là người đang có nhu cầu vay mua nhà nhưng anh Tuấn (31 tuổi, Cầu Giấy, Hà Nội) tỏ ra không hào hứng với các gói vay này. Anh cho biết, không phải chỉ riêng bản thân anh mà nhiều người cũng có chung quan điểm rằng các gói vay này giống "quảng bá" nhiều hơn.

"Vợ tôi cũng thử liên hệ đến một ngân hàng hỏi về gói vay cho người trẻ, nhưng nhân viên của ngân hàng này cho biết mức lãi suất ưu đãi chỉ áp dụng trong 3 tháng đầu, sau đó lãi suất sẽ thả nổi. Đây là điều chúng tôi còn băn khoăn, lo lắng vì chúng tôi dự định vay tới 2 tỷ đồng. Thực sự chúng tôi cần một mức lãi suất ưu đãi ổn định trong dài hạn", anh chia sẻ.

Gánh nặng tài chính không nhỏ

Theo tính toán của các chuyên gia trong ngành, với một khoản vay 2,5 tỷ đồng, nếu người mua nhà chọn gói vay với lãi suất ưu đãi 4% trong 6 tháng đầu, ân hạn nợ gốc trong 5 năm và giả sử mức lãi suất vay sau ưu đãi dao động 11 - 14% thì trong 6 tháng đầu, mỗi tháng người mua nhà chỉ phải trả 8,3 triệu đồng. Trong 5 năm tiếp theo sẽ phải trả 22,9 - 29 triệu đồng, và trong 15 năm cuối phải trả từ 50 tới 63 triệu đồng mỗi tháng với phương án trả góp cố định hoặc tháng đầu tiên (tháng thứ 61) trả khoảng 36,8 - 43,1 triệu đồng, sau đó giảm dần xuống còn 14,2 triệu đồng/tháng với phương thức dư nợ giảm dần.

Trường hợp người mua nhà vay 2,5 tỷ đồng trong 20 năm, với lãi suất cố định 8%/năm trong 5 năm đầu, lãi suất trong 15 năm còn lại rơi vào khoảng 11 - 14% thì họ sẽ phải chi trả 20,8 triệu mỗi tháng trong 5 năm đầu. Trogn 15 năm còn lại sẽ phải trả 23,3 - 27,5 triệu/tháng với phương án trả góp cố định hoặc tháng đầu 27,1 triệu, giảm dần về 20,7 triệu trong 5 năm đầu, và từ 30,2 triệu (11%) đến 35,3 triệu (14%) trong tháng thứ 61, sau đó giảm dần về 11,7 triệu trong 15 năm còn lại với phương thức dư nợ giảm dần.

Chuyên gia VARS đánh giá, dù chọn theo phương thức nào thì trong 20 năm, người mua nhà đều phải chi trả số tiền trung bình khoảng từ 27 - 30 triệu đồng mỗi tháng. Đây là con số không hề nhỏ đối với những người trẻ.

Nếu tính toán dựa trên nguyên tắc chi phí cho nhà ở không chiếm quá 30% thu nhập, thì mỗi tháng một người hoặc hộ gia đình nói trên phải kiếm được 90 triệu đồng để đảm bảo cân bằng tài chính. Trong khi thực tế, rất ít người trẻ đạt được mức thu nhập lý tưởng này.

Đồng thời, việc vay mua nhà khi tài chính chưa ổn định có thể đẩy nhiều người trẻ vào vòng xoáy nợ nần kéo dài. Thực tế cho thấy nhiều trường hợp sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất tăng khiến khoản tiền phải trả hàng tháng vượt quá khả năng chi trả, hoặc biến động kinh tế làm giảm thu nhập, đã buộc người vay phải bán nhà để trả nợ.

Ngoài ra, việc dành phần lớn thu nhập để trả nợ ngân hàng sẽ khiến người trẻ gặp khó khăn trong chi tiêu hàng ngày, đầu tư cho bản thân hay lập kế hoạch tài chính dài hạn. Không ít người rơi vào tình trạng căng thẳng tài chính, mất cân bằng cuộc sống vì áp lực trả nợ.

Do đó, các chuyên gia khuyến nghị người trẻ cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định vay mua nhà. Thay vì mua nhà trong trung tâm với giá cao, người trẻ có thể tìm kiếm các khu vực vùng ven, nơi giá bất động sản hợp lý hơn. Hoặc cố gắng tiết kiệm ít nhất 30 - 50% giá trị căn nhà trước khi vay để giảm áp lực trả nợ. Nếu chọn vay, người mua nhà cần tính toán kỹ lưỡng mức lãi suất sau thời gian ưu đãi để đảm bảo khả năng chi trả lâu dài và cố gắng tìm kiếm các nguồn thu nhập khác để đảm bảo khả năng trả nợ trong dài hạn.

Chuyên gia VARS cho rẳng, trong thời gian tới, nếu không có những chính sách hỗ trợ thực sự hiệu quả từ chính phủ và doanh nghiệp, giấc mơ an cư của người trẻ vẫn sẽ là một bài toán nan giải.

Theo đó, chuyên gia đề xuất Nhà nước cần sớm nghiên cứu phát triển quỹ nhà ở cho thuê dài hạn với giá rẻ, ưu tiên nhóm lao động trẻ, công nhân viên chức, trí thức trẻ, các lao động làm việc trong ngành nghề trọng điểm. Đồng thời nghiên cứu phát triển các gói vay lãi suất thấp và cố định trong dài hạn. Các chủ đầu tư cần nghiên cứu cân bằng giữa lợi nhuận và nhu cầu thực tế của thị trường, phát triển các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp hơn với nhu cầu của đại đa số người dân như nhà ở bình dân, trung cấp.

Cần đánh giá lại chương trình cho người trẻ vay mua nhà

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng đã có văn bản gửi Chính phủ đề xuất một số giải pháp để khuyến khích phát triển nhà ở thương mại có mức giá không quá 35 triệu đồng/m2 và căn hộ giá không quá 3 tỷ đồng.

Cụ thể, Hiệp hội này đề nghị NHNN xem xét xây dựng cơ chế cho người trẻ 18 - 45 tuổi mua căn nhà đầu tiên được vay tín dụng với lãi suất thương mại hợp lý, khoảng 6 - 7%/năm với bảo đảm khoản vay bằng chính căn nhà đó, thời hạn vay 10 - 15 năm để tạo cú hích phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ dưới 35 tuổi.

Tại Hội nghị toàn quốc về nhà ở xã hội diễn ra mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA tiếp tục đề nghị Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Xây dựng phối hợp với các Bộ ngành xây dựng Đề án phát triển nhà ở thương mại giá rẻ và cơ chế hỗ trợ người trẻ mua nhà.

Về phía NHNN, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, đôíi với hai chương trình của ngân hàng là gói 145.000 tỷ đồng và chương trình cho vay tín dụng với người trẻ dưới 35 tuổi, NHNN đã kêu gọi các ngân hàng có trách nhiệm với chỉ đạo này và lãi suất ưu đãi thấp hơn thông thường.

Tuy nhiên, theo Thống đốc, với chương trình cho người trẻ vay vốn mua nhà, hầu hết họ đều có nhu cầu thuê nhà, chứ chưa có nhu cầu mua nhà nên cần đánh giá lại.

"Dưới sự chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, chúng tôi đã kêu gọi được 9 ngân hàng đăng ký khoảng 45.000 - 55.000 tỷ đồng để cho vay trong thời gian 15 năm và lãi suất thấp hơn khoảng 1 - 3%", Thống đốc thông tin.

Công Tâm