'Năm bản lề' thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA))

Bất động sản 2024: Phục hồi mạnh mẽ và những cơ hội mới Thị trường bất động sản phân hóa sâu sắc Căn hộ cao cấp có dẫn đầu thị trường bất động sản 2025?

Cùng với những chuyển biến tích cực của nền kinh tế, theo ông năm nay thị trường bất động sản liệu đã bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn?

Ông Lê Hoàng Châu: Trong bối cảnh năm qua, cả nước đã thực hiện thắng lợi tất cả 15/15 chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội, với GDP đạt 7,09% vượt chỉ tiêu 6-6,5% do Quốc hội giao, thu ngân sách nhà nước đạt hơn 2 triệu tỷ đồng, tăng 16,2% so cùng kỳ.

Đồng thời, đây cũng là năm đầu tiên triển khai thực hiện nhiều Luật được Quốc hội thông qua có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật các tổ chức tín dụng và một số luật, Nghị quyết của Quốc hội sẽ có hiệu lực trong năm 2025 như Luật Quy hoạch đô thị, nông thôn, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư PPP, Luật Đấu thầu, Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất…

Trên cơ sở diễn biến tình hình thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh (chiếm khoảng 25-30% thị trường bất động sản cả nước), có thể nhận định thị trường bất động sản năm 2024 đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và chuyển sang giai đoạn phục hồi, tăng trưởng trở lại theo xu thế tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước, năm sau tốt hơn năm trước.

Năm 2025 là năm tiến hành Đại hội Đảng các cấp và cũng là năm mở đầu thực hiện cuộc cách mạng về tinh gọn tổ chức, bộ máy để nâng cao hiệu năng, hiệu lực, hiệu quả nhằm phục vụ người dân và doanh nghiệp để đưa đất nước ta bước vào Kỷ nguyên mới, Kỷ nguyên vươn mình của Dân tộc, trở thành quốc gia cường thịnh, hiện đại, văn minh, hạnh phúc với mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2025 phải đạt từ 8% trở lên và trong ít nhất 10 năm tiếp theo, GDP hàng năm phải đạt 02 con số trong bối cảnh tình hình thế giới diễn biến đầy thách thức, phức tạp, khó lường, nhất là trong điều kiện nền kinh tế nước ta có “độ mở” lớn.

Do vậy, có thể dự báo thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và cả nước vẫn còn nhiều khó khăn trong năm 2025 và có tính chất là “năm bản lề” để “chuyển tiếp” sang giai đoạn mới phát triển lành mạnh, bền vững hơn từ năm 2026 trở đi

Vậy đâu là những vấn đề còn tồn tại đối với thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh cần được tháo gỡ để thị trường phát triển lành mạnh hơn, thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh năm 2024 vẫn tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở và rất đáng “quan ngại” là kể từ năm 2021 đến nay, trong các dự án nhà ở mới không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội.

Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 đến năm 2023 liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm là nhà ở cao cấp và rất đáng quan ngại là đến năm 2024, lần đầu tiên các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, chẳng những không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, mà cũng không còn nhà ở trung cấp dẫn đến thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình “kim tự tháp” bị lộn ngược đầu.

Giá nhà tăng liên tục trong các năm qua, cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Kết quả phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố từ năm 2021 - 2024 quá khiêm tốn, chưa đạt chỉ tiêu đã đề ra. Sở Xây dựng cho biết chỉ có 10 dự án nhà ở xã hội, trong đó 06 dự án đã hoàn thành, 04 dự án đang triển khai thi công với tổng số căn nhà gần 6.000 căn, chỉ đạt 8,6% chỉ tiêu phát triển 69.700-73.000 căn hộ nhà ở xã hội được Chính phủ giao, đặt ra nhiều thách thức để thành phố thực hiện đạt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030.

Trong giai đoạn 2015-2023, thống kê có 86 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị ngừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện chiếm 62,3% trong tổng số 138 dự án nhà ở, với quy mố sử dụng đất lên đến 964 ha và 54.051 căn hộ nên tổng số dự án bị vướng mắc pháp lý lên đến 220 dự án, trong đó có 77 dự án đã được xử lý đạt 35% và còn 143 dự án đang được tiếp tục xử lý.

Hàng trăm dự án trên đây bị vướng mắc pháp lý là chủ yếu hoặc một số dự án do chủ đầu tư kém năng lực, mà nếu không sớm được tháo gỡ để khởi động lại thì vừa rất lãng phí nguồn lực đất đai, vừa thất thu ngân sách nhà nước, vừa khó khăn cho doanh nghiệp, vừa thiếu nguồn cung nhà ở nên giá nhà khó kéo giảm trong ngắn hạn.

Nếu giải quyết được những vấn đề trên, thị trường bất động sản sẽ “khởi sắc” trở lại?

Ông Lê Hoàng Châu: Do “độ trễ” của cơ chế, chính sách, pháp luật và do của quy trình triển khai, thực hiện dự án bất động sản đều cần phải có thời gian để đi vào cuộc sống nên có thể dự báo năm 2026 là thời điểm thị trường bất động sản sẽ vươn dậy mạnh hơn.

Tuy nhiên, để thúc đẩy vấn đề này cần khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền với lãi suất hợp lý trong thời hạn 10-15 năm sẽ tạo “cú huých”, khuyến khích các doanh nghiệp tái cấu trúc các dự án bất động sản hiện hữu, chuyển hướng đầu tư sang phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và cùng với “Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030” sẽ cấu trúc lại thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.

Ngoài ra, để tháo gỡ vướng mắc trong hoạt động chuyển nhượng dự án cho hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại “trùm mền” mà vẫn bảo đảm không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ và cấp có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ này thay cho chủ đầu tư chuyển nhượng, không làm tăng giá bất động sản một cách bất hợp lý.

Tương tự, cơ chế của Nghị quyết số 42/2017/QH14 giúp hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản rất thông thoáng, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tín dụng xử lý nợ xấu có tài sản bảo đảm là bất động sản trong giai đoạn vừa qua để việc chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) trở thành hoạt động kinh doanh bình thường theo nhu cầu của các nhà đầu tư, giúp cho thị trường này minh bạch, thông thoáng và tăng thêm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Xin cảm ơn ông!

Minh Tuyết