Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Thách thức cho cả người dân lẫn cơ quan thuế khi áp thuế 20% lãi bán bất động sản

Trong quá trình sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính đang nghiên cứu lựa chọn áp dụng giữa hai phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản (BĐS).

Cụ thể, trường hợp có cơ sở dữ liệu xác định được chính xác giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS thì áp dụng phương pháp thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS được tính bằng công thức thuế suất (đề xuất 20%) nhân với thu nhập chịu thuế.

Theo Bộ Tài chính, việc bộ này đề xuất mức 20% để tương đồng với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chuyển nhượng BĐS.

Còn với trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS thì thuế thu nhập cá nhân được xác định trên tổng giá chuyển nhượng BĐS nhân với thuế suất 2%.

Phóng viên Một Thế Giới đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) xoay quanh vấn đề này.

- Bộ Tài chính vừa đề xuất áp thuế 20% đối với lãi từ chuyển nhượng BĐS, ông nhìn nhận thế nào về điều này?

- Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Đề xuất áp thuế 20% trên lãi thực (tức giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan) tuy hợp lý về lý thuyết nhưng lại gây khó về thực tiễn.

Nguyên nhân là đa số giao dịch mua nhà đất xảy ra hàng chục năm trước, không còn hồ sơ giá gốc, chi phí môi giới, sửa chữa, cải tạo, lãi vay, lệ phí trước bạ (để tính vào chi phí hợp lệ khi tính thuế). Việc cơ quan thuế đòi hỏi chứng minh những khoản này là điều khó khả thi.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội)

Thêm nữa, trường hợp mua thông qua chuyển nhượng nội bộ, tặng cho, thừa kế, giá mua ban đầu cũng rất khó xác định chính xác. Nhà đầu tư có thể hợp thức hóa bằng cách kê khai giá mua cao hơn thực tế để giảm chênh lệch giá và giảm số thuế phải nộp.

- Theo ông, liệu người có nhu cầu mua nhà thật có thêm gánh nặng, bởi thuế sẽ tính vào giá và giá nhà có thể tiếp tục tăng?

- Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Trong khi mục tiêu của chính sách là nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, tăng thu ngân sách nhà nước và tạo sự công bằng trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế, thì cũng cần nhìn nhận rõ rằng, nếu không thiết kế hợp lý, chính sách này có thể vô tình đẩy giá nhà tăng cao hơn, khiến người có nhu cầu mua nhà để ở thật thêm khó khăn.

Hiện nay, theo quy định tại điều 17 và điều 22 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012), người chuyển nhượng BĐS có thể lựa chọn một trong hai cách tính thuế: 2% trên giá chuyển nhượng (áp dụng phổ biến); hoặc 25% trên phần lãi (tức là phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua có hóa đơn, chứng từ hợp lệ).

Tuy nhiên, thực tế cho thấy đa số người dân không thể chứng minh đầy đủ chi phí đầu vào như chi phí mua từ hàng chục năm trước, chi phí cải tạo, sửa chữa, lãi vay… Do đó, họ thường chấp nhận đóng 2% trên giá bán. .

Khi người bán buộc phải chịu thuế cao hơn, họ sẽ tính toán chuyển phần chi phí này vào giá bán, dẫn đến nguy cơ giá nhà bị đẩy lên, và người mua nhà thật – vốn đã khó khăn – lại là người gánh gián tiếp nghĩa vụ thuế đó.

Không những thế, nguy cơ sốt giá ảo, neo giá, giảm thanh khoản có thể quay trở lại nếu chính sách không đi kèm với biện pháp phân loại đối tượng nộp thuế một cách công bằng, minh bạch.

- Như vậy, đề xuất này liệu có gây khó khăn cho cơ quan thuế khi xác định chi phí đầu vào của một giao dịch BĐS, nhất là với những căn nhà đã mua từ lâu (chi phí mua BĐS, chi phí môi giới, chi phí cải tạo, chi phí sữa chữa, chi phí lãi vay….)?

- Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Đề xuất đánh thuế 20% trên phần lãi – tức chênh lệch giữa giá bán và giá mua (kèm các chi phí hợp lý) có thể đặt ra thách thức lớn cho cả người dân và cơ quan thuế.

Về nguyên tắc, đánh thuế trên phần lãi là hợp lý để bảo đảm tính công bằng – ai thu được lợi mới phải chịu thuế. Tuy nhiên, trong bối cảnh thực tế hiện nay, việc xác định đúng phần lãi là cực kỳ phức tạp.

Đối với các BĐS được mua cách đây 10 - 20 năm, hoặc được thừa kế, tặng cho thì giá gốc thường rất thấp hoặc không rõ ràng. Ngoài ra, các chi phí liên quan như: phí môi giới, chi phí cải tạo, sửa chữa, chi phí lãi vay ngân hàng, phí công chứng, lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất… thường không được người dân lưu giữ hoặc hợp thức hóa bằng chứng từ hợp lệ.

Trong khi đó, theo quy định tại khoản 2, điều 14, Thông tư 111/2013/TT-BTC, chỉ các khoản chi phí có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp mới được tính là chi phí hợp lệ để khấu trừ khỏi thu nhập chịu thuế.

Chính vì vậy, nếu áp dụng cơ chế “tính đúng lãi, đánh thuế 20%”, thì rất nhiều trường hợp sẽ không chứng minh được chi phí đầu vào, và bị cơ quan thuế áp mức thuế rất cao trên toàn bộ giá bán – điều này không những mất công bằng mà còn dễ dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp.

Đề xuất đánh thuế 20% trên phần lãi – tức chênh lệch giữa giá bán và giá mua (kèm các chi phí hợp lý)

Tôi cho rằng việc cải cách chính sách thuế BĐS cần bảo đảm nguyên tắc công bằng, minh bạch và khả thi trong thực tiễn. Nếu thiếu các hướng dẫn cụ thể, việc áp dụng thuế 20% trên lãi có thể khiến người dân gặp khó khăn, đồng thời tạo áp lực lớn cho cơ quan thuế. Do đó, cần có lộ trình và giải pháp rõ ràng, thay vì chuyển đổi đột ngột một chính sách đang áp dụng ổn định nhiều năm qua.

- Không ít ý kiến cũng băn khoăn rằng nếu cá nhân kinh doanh BĐS cũng chịu mức thuế 20% có tạo ra sự công bằng giữa các chủ thể?

- Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Việc áp dụng thuế suất 20% thuế thu nhập đối với cá nhân kinh doanh BĐS có thể dẫn đến một số vấn đề liên quan đến tính công bằng giữa các chủ thể kinh doanh, bao gồm cả cá nhân và tổ chức, doanh nghiệp.

Doanh nghiệp tham gia kinh doanh BĐS hiện chịu thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) 20% trên lợi nhuận. Tuy nhiên, theo Nghị định 218/2013/NĐ-CP, doanh nghiệp kinh doanh BĐS chịu thuế TNDN 20% trên lợi nhuận sau khi trừ chi phí hợp lý và theo Thông tư 78/2014/TT-BTC, doanh nghiệp phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) 10% nhưng doanh nghiệp sẽ được khấu trừ chi phí hợp lý (chi phí vốn, chi phí lãi vay, chi phí quản lý, vận hành, tiếp thị...) trước khi tính thuế.

Đối với cá nhân kinh doanh BĐS sẽ chịu thuế theo tỷ lệ trên doanh thu. Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định mức thu với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là 25% trên thu nhập (giá bán trừ giá vốn và các chi phí liên quan). Trường hợp không xác định được giá vốn, các chi phí liên quan và có chứng từ chứng minh, mức thuế phải nộp là 2% giá bán.

Từ năm 2015, theo Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân, mức thu thống nhất là 2% trên giá chuyển nhượng BĐS. Như vậy, người bán phải nộp thuế bằng 2% tổng trị giá BĐS ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, không quan tâm đến việc lãi hay lỗ và không được khấu trừ chi phí như doanh nghiệp.

Vì vậy, nếu áp dụng mức thuế 20% trên lợi nhuận cho cá nhân nhưng không cho phép khấu trừ chi phí như doanh nghiệp thì sẽ không hợp lý, có thể dẫn đến tình trạng lách luật, như giao dịch ngầm, hợp đồng giả để tránh thuế.

Chính sách đánh thuế bất động sản cần được thiết kế phân tầng phù hợp

Nếu muốn áp dụng mức thuế 20% trên lợi nhuận đối với cá nhân, thì phải cho phép họ được khấu trừ các chi phí thực tế như doanh nghiệp, hoặc tiếp tục áp dụng thuế khoán trên doanh thu (2% TNCN), nhưng có thể điều chỉnh tỷ lệ hợp lý hơn.

- Theo ông, nên đánh thuế BĐS như thế nào để vừa hạn chế đầu cơ, vừa thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh?

- Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Theo tôi, cần xây dựng một hệ thống thuế phân tầng:

Thứ nhất, đánh thuế lũy tiến theo số lượng BĐS: từ căn nhà thứ 2 trở đi trở lên, mức thuế cao dần để hạn chế tình trạng ôm hàng.

Thứ hai, miễn/giảm thuế chuyển nhượng đối với căn nhà duy nhất, đã sở hữu trên 5 năm.

Thứ ba, áp thuế tài sản hằng năm với BĐS cao cấp, nhà ở bỏ trống nhiều năm.

Bên cạnh đó, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về giá mua - bán, chi phí đầu tư và định giá BĐS minh bạch, để việc xác định phần lãi trở nên khả thi và công bằng.

Nếu không cẩn trọng, chính sách tốt về mặt lý thuyết có thể dẫn đến hiệu ứng ngược, làm méo mó thị trường và đẩy giấc mơ an cư xa khỏi tầm với của người dân.

Lam Thanh thực hiện