Kiến tạo những đô thị tiện ích để bình ổn giá nhà

Đồng thời tạo ra những phân khu chức năng đô thị, nơi ở mới, nhiều lợi ích kinh doanh thương mại, diện tích nhà ở và góp phần bình ổn giá nhà.

Hành lang nhân lực chất lượng cao và TOD

Theo quy hoạch, Hà Nội sẽ trở thành một TP đa cực. Thông thường trong các trường hợp tương tự, một mô hình mô phỏng (simulation) rất quy mô về giao thông phải đi trước, tiếp tục đồng hành với công tác quy hoạch cho đến khi thực hiện và vận hành. Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 đã làm các dự án đô thị mới, mà sức hấp dẫn của chúng vốn phụ thuộc chủ yếu vào thực lực của khách hàng và độ nhạy bén của các định chế tài chính, đã trở nên chậm lại.

Tuy nhiên, cùng với những biến chuyển tích cực của nền kinh tế vĩ mô trong những năm gần đây, triển vọng phát triển cho các khu đô thị được quy hoạch với vị trí thuận lợi và hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đang quay trở lại một cách mạnh mẽ. Những quyết định của Chính phủ liên quan đến phát triển đô thị phía Tây Hà Nội đặc biệt gây chú ý đối với những ai quan tâm đến việc phát triển Hà Nội thành một đô thị - Thủ đô có sức cạnh tranh cao.

Khu đô thị mới dọc Đại lộ Thăng Long trên địa bàn quận Nam Từ Liêm. Ảnh: Phạm Hùng

Đó là khởi động lại Dự án Đại học Quốc gia Hà Nội tại Hòa Lạc với tổng diện tích quy hoạch ngót nghét 1.000ha; và tăng tốc độ, quy mô phát triển của một trong những thành tố chính của nền kinh tế tri thức của Hà Nội là Khu công nghệ cao Hòa Lạc. Đây cũng là một cặp đôi địa chỉ hoàn hảo, chứa đựng hầu như đầy đủ yếu tố vật thể, phi vật thể cần thiết cho cuộc cách mạng công nghiệp 4.0. Các quyết định này sẽ phối hợp hình thành một cách sắc nét tuyến phát triển đô thị dọc theo Đại lộ Thăng Long, nối liền trung tâm Hà Nội với cụm đô thị phía Tây bao gồm Khu Công nghệ cao Hòa Lạc, Đại học Quốc gia Hà Nội và Đô thị vệ tinh Hòa Lạc, biến tuyến này thành một trục đô thị kết nối những khu vực có nhân lực trình độ cao đáng kể nhất trong Vùng Thủ đô.

Tôi đã phát biểu tại một hội thảo cách đây gần 20 năm, đại ý là nếu Hà Nội có một tương lai đô thị bền vững, thì đường đến tương lai ấy chắc chắn phải đặt trên đường ray và bánh sắt! Tạo ra hệ thống giao thông thuận lợi, nhất là ở hình thức MRT (mass rapid transit) với hiệu suất cao và ô nhiễm thấp có lẽ là một trong những tiện ích đô thị được đánh giá cao nhất bởi đội ngũ nhân lực chất lượng cao và là cách tốt nhất để thu hút tài năng - yếu tố quan trọng nhất của sức cạnh tranh đô thị.

Câu chuyện đã trở thành hiện thực, khi đến thời điểm hiện tại Hà Nội đã đưa vào vận hành một số tuyến đường sắt đô thị và đang tiếp tục triển khai nhiều tuyến khác. Theo yêu cầu của Bộ Chính trị, phấn đấu trước năm 2035, Hà Nội hoàn thành xây dựng 14 tuyến đường sắt đô thị và các đường vành đai, nút giao thông cửa ngõ, hệ thống cầu qua sông Hồng. Điều này không chỉ để mở rộng không gian phát triển, tăng cường khả năng kết nối, giảm ùn tắc giao thông; mà còn tạo ra bước chuyển mình trong việc đưa các khu đô thị vệ tinh, khu nhà ở đã được nằm trên bản đồ quy hoạch đi vào thực tế triển khai.

Nâng cao hiệu quả trong sử dụng đất

Với việc xây dựng được một hành lang nhân lực chất lượng cao và TOD (Transit Oriented Development, hay đô thị dựa trên giao thông transit), sẽ giúp cho TP Hà Nội nâng cao được chất lượng và hiệu quả trong quá trình sử dụng đất hay nói cách khác sẽ giúp cho TP có thể tạo ra sự hòa trộn các loại sử dụng đất (Mixed-use). Khác với triết lý của một “thành phố ngủ” (dormitory town hay bedroom community), nơi phần lớn diện tích được chiếm bởi các loại nhà ở thấp tầng kiểu biệt thự; được thiết kế gần như hoàn toàn để phục vụ mục đích ở và nghỉ ngơi cho những vị chủ nhà được giả thiết là phần lớn làm việc tại trung tâm TP.

Các khu đô thị mới sẽ được quy hoạch như điển hình của một đô thị độc lập có những trung tâm việc làm đáng kể, tạo ra ưu tiên cao nhất cho người đi bộ và thực hiện một cách có ý thức việc hòa trộn các loại sử dụng đất. Trước hết, việc phân khu chức năng của đô thị mới này không cứng nhắc như thường thấy. Ví dụ, ngay ở những khu kinh doanh thương mại tập trung, một phần lớn diện tích sàn, chủ yếu là ở tầng trên của tòa nhà cao tầng sẽ được sử dụng làm diện tích ở. Bằng cách này, sai lầm của các khu giao dịch thương mại ở những nước phát triển như Vương quốc Anh hay Bắc Mỹ, vì tính cách "độc canh" của chúng mà bị đe dọa trở thành những khu vực vắng vẻ, nguy hiểm ngoài giờ làm việc đã được tránh lặp lại.

Hơn nữa, tại đây các hình thức sử dụng đất ở dựa trên quan niệm về chu kỳ cuộc sống (life cycle) được thực hiện một cách có mục đích. Một mặt, những khu cao tầng giúp tạo ra một môi trường có mật độ cư trú cao góp phần làm nảy sinh giao lưu xã hội dẫn đến việc hình thành ý tưởng, đồng thời lại nhường chỗ trên mặt đất cho cây xanh mặt nước. Đây chính là môi trường sống lý tưởng cho tầng lớp trẻ tuổi đô thị có chuyên môn cao (thường gọi là yuppies, hay young urban professionals).

Mặt khác, những khu thấp tầng, trong mối liên hệ tế nhị với khu vực làng xóm truyền thống bao quanh, sẽ là điểm đến cho các gia đình hạt nhân phát triển đến kích thước lớn nhất hoặc gia đình mở rộng và trong một chu kỳ tiếp theo, thế hệ trẻ hơn lại thế chỗ cho thế hệ trước đó ở các khu cao tầng. Đây là một TP được xây dựng lên để thúc đẩy sáng tạo, hay nói cách khác là thúc đẩy những công việc có hàm lượng sáng tạo cao và liên hệ rộng (networking) trong một nền kinh tế tri thức.

Mật độ cư trú cao của một đô thị nén chính là một trong các điều kiện tiên quyết, không những thế không gian giao tiếp xã hội ở quy mô toàn TP và các cụm dân cư, như khu triển lãm, nhà hát, câu lạc bộ, bến thuyền, bờ hồ, khu thương mại và giao dịch ưu tiên cho người đi bộ... được bố trí ở vị trí chiến lược, thành một địa điểm lý tưởng cho các cuộc gặp gỡ mang tính sáng tạo và chia sẻ tri thức.

Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số lượng phòng tắm, số tầng cao... Thêm vào đó có thể tính đến các chỉ số chất lượng sản phẩm như độ bền, tính tương thích với một công nghệ xây dựng hiện có... Thường những đặc tính đó tách rời khỏi nội dung vị thế của nó và hay được tập hợp lại trong số liệu thống kê về điều kiện nhà ở.

Có thể cho rằng, tính trung lập của những con số thống kê về chất lượng nhà ở đã tạo ra một phần của nghịch lý bề ngoài về sự hiện diện đồng thời của sự khan hiếm nhà ở và sự thừa thãi diện tích sàn trong nhiều nền kinh tế thị trường, đặc biệt ở phương Tây và cũng đang có xu thế tăng dần ở Việt Nam. Điều này cũng có nghĩa rằng, nhiều đơn vị nhà ở không xứng đáng được xếp hạng là nhà ở, bởi vì chúng thiếu các thuộc tính có thể chấp nhận được về vị thế xã hội.

Đối với Hà Nội, ý tưởng tạo một đô thị mới như một TOD khi các khu vực phía Đông, phía Tây đang là những điểm nóng hừng hực về phát triển đô thị của Hà Nội. Chúng tôi nhận thấy những yếu tố tiềm năng xuất hiện, có thể mang lại thay đổi có tính đột phá đối với chất lượng đô thị, đặc biệt về phương diện giao thông đô thị. Hà Nội sẽ phát triển như một đô thị kiến trúc và tiện nghi, đây cũng là lời giải phù hợp cho việc tăng thêm nguồn cung và bình ổn giá bán nhà ở của Hà Nội trong tương lai gần.

Chuyên gia về quy hoạch đô thị, TS.KTS Hoàng Hữu Phê