'Quỹ nhà ở quốc gia' có thể là đột phá cho nhà ở giá rẻ

Liên quan yêu cầu của Tổng Bí thư Tô Lâm về việc nghiên cứu thành lập "Quỹ nhà ở quốc gia" nhằm phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng đây là một ý tưởng gợi mở đột phá, có thể làm xoay chuyển cục diện thị trường bất động sản đang mất cân đối hiện nay.

"Trong bối cảnh quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, dân số không ngừng tăng nhưng thu nhập vẫn ở mức trung bình thấp, nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình ở các thành phố là một trong những bất cập nóng của xã hội. Suốt nhiều năm qua, HoREA đã liên tục đề nghị cần một chiến lược phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền", ông chia sẻ.

Doanh nghiệp cần sự hỗ trợ

Tại Hội nghị Thường trực Chính phủ làm việc với các doanh nghiệp nhỏ và vừa hôm 27/2, bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch Kim Oanh Group cho biết doanh nghiệp đang chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại thành chuỗi nhà ở xã hội (NƠXH) hiện đại, hưởng ứng đề án 1 triệu căn NƠXH của Chính phủ.

Theo kế hoạch, Kim Oanh Group đặt mục tiêu phát triển 40.000 căn NƠXH đến năm 2028, tập trung tại các khu vực có nhu cầu cao nhưng nguồn cung khan hiếm như Thủ Dầu Một, Thuận An, Dĩ An (Bình Dương), Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Bà Oanh nhấn mạnh những địa phương này có tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu nhà ở lớn nhưng giá đất cao, khiến phần lớn doanh nghiệp chỉ tập trung vào phân khúc thương mại thay vì NƠXH. Tuy nhiên, với lợi thế sở hữu quỹ đất từ hàng chục năm trước, Kim Oanh Group tự tin triển khai dự án mà không đặt nặng lợi nhuận, đồng thời tạo việc làm ổn định cho hàng nghìn nhân viên.

Dù vậy, để đẩy nhanh nguồn cung NƠXH, bà Oanh nhấn mạnh cần có sự hỗ trợ từ Nhà nước.

Lãnh đạo Kim Oanh Group cho biết một trong những rào cản lớn nhất hiện nay là thủ tục pháp lý kéo dài, khiến nhiều dự án mất nhiều năm mới có thể triển khai. Các vướng mắc thường gặp bao gồm xác định tiền sử dụng đất, duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, đấu nối hạ tầng...

Mặt khác, lợi nhuận của các doanh nghiệp bị khống chế ở mức 10%, nhưng với thời gian triển khai kéo dài, chi phí lãi vay, nhân công và vật liệu gia tăng, doanh nghiệp đối mặt với nguy cơ thua lỗ.

"Nếu lợi nhuận không đủ hấp dẫn, các doanh nghiệp sẽ thiếu động lực tái đầu tư vào các dự án mới, khiến nguồn cung NƠXH tiếp tục khan hiếm", bà nói.

Trong khi đó, lãi suất vay mua NƠXH đang tạo áp lực lớn cho người mua nhà. Bà Oanh cho biết trước đây, khách hàng có thể vay với lãi suất ưu đãi 4,8%/năm tại Ngân hàng Chính sách xã hội, nhưng từ ngày 1/8/2024, lãi suất đã tăng lên 6,6%/năm, thậm chí cao hơn lãi vay mua nhà thương mại trong 2-3 năm đầu.

Ngoài những vấn đề này, theo ông Lê Hoàng Châu, nguồn vốn cũng là yếu tố then chốt trong việc phát triển nhà ở giá rẻ.

Ông cho biết hiện nay, Luật Nhà ở quy định về các nguồn lực tài chính để phát triển nhà ở, nhưng mới chỉ đề cập đến việc thí điểm thành lập Quỹ phát triển NƠXH. Quỹ này chủ yếu dựa vào ngân sách Nhà nước thông qua tái cấp vốn hoặc cấp bù lãi suất, dẫn đến hạn chế về nguồn vốn và điều kiện tiếp cận khó khăn.

Chính vì vậy, Chủ tịch HoREA kỳ vọng việc Tổng Bí thư đặt mục tiêu thành lập "Quỹ nhà ở quốc gia" sẽ giúp mở rộng quy mô hỗ trợ, không chỉ giới hạn trong NƠXH mà còn hỗ trợ phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

"Nếu quỹ phát triển NƠXH chủ yếu sử dụng ngân sách Nhà nước, công trái quốc gia và vốn ODA, thì Quỹ nhà ở quốc gia sẽ hạn chế dùng ngân sách mà thay vào đó huy động từ các thành phần kinh tế khác. Nguồn vốn này có thể đến từ doanh nghiệp bất động sản, quỹ bảo hiểm nhân thọ, quỹ hưu trí - những nguồn lực dồi dào nhưng chưa có hành lang pháp lý rõ ràng để khai thác", ông Châu nêu quan điểm.

Ông kỳ vọng khi "Quỹ nhà ở quốc gia" được thành lập, Nhà nước sẽ có cơ chế huy động hiệu quả từ các nguồn lực này, đồng thời kêu gọi thêm vốn từ nguồn ODA và quỹ đầu tư quốc tế, giúp tăng cường nguồn cung nhà ở giá hợp lý và đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Cần thay đổi gì để thúc đẩy nguồn cung?

Trên cơ sở chỉ đạo của Tổng Bí thư, ông Châu kiến nghị Thủ tướng giao Bộ Tài chính phối hợp với Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước xây dựng đề án thành lập Quỹ phát triển nhà ở quốc gia.

Đồng thời, Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng xây dựng đề án phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, kèm cơ chế vay ưu đãi cho người trẻ mua nhà đầu tiên với lãi suất hợp lý trong 10-15 năm.

Ông cũng nhấn mạnh vai trò của các tổ chức tín dụng trong việc phát triển nhà ở, đề nghị các ngân hàng thương mại tham gia vào Quỹ phát triển nhà ở quốc gia để hỗ trợ chủ đầu tư, giảm bớt gánh nặng cho ngân sách Nhà nước, đồng thời cung cấp lãi suất ưu đãi cho người mua nhà.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu kỳ vọng Quỹ phát triển nhà ở quốc gia sẽ giúp mở rộng quy mô hỗ trợ, không chỉ giới hạn trong NƠXH mà còn hỗ trợ phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Ảnh: Quỳnh Danh.

Từ góc độ doanh nghiệp, Chủ tịch Kim Oanh Group nhấn mạnh việc đơn giản hóa thủ tục hành chính sẽ thu hút thêm nhiều đơn vị tham gia phát triển NƠXH. Song song đó, bà đề xuất mức lợi nhuận hợp lý cho doanh nghiệp ở ngưỡng 15% nhằm tạo động lực đầu tư vào phân khúc này.

Bà cũng kiến nghị Chính phủ điều chỉnh lãi suất vay mua NƠXH về mức 4,8%/năm và duy trì ổn định trong 15-25 năm để người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở.

Nhìn từ kinh nghiệm quốc tế, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng cần đẩy mạnh quy hoạch đô thị, phát triển nhà ở giá rẻ với đầy đủ tiện ích, đồng thời áp dụng chính sách ưu đãi thuế và tín dụng để thu hút sự tham gia của khu vực tư nhân.

Với mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH trong giai đoạn 2021-2030, bà cho rằng nên tái khởi động các dự án bị đình trệ, cải cách thủ tục hành chính và tập trung phát triển nhà ở thương mại giá hợp lý.

Bà cũng nhận định thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phụ thuộc vào các nhà phát triển dự án, dẫn đến việc có nhiều lựa chọn nhưng chi phí chưa được tối ưu. Do đó, bà cho rằng cần có chính sách chuẩn hóa thiết kế mặt bằng cho nhà ở xã hội.

"Ngoài ra, doanh nghiệp cũng cần tái cấu trúc, xử lý nợ xấu và đẩy mạnh đầu tư vào nhà ở giá rẻ. Đồng thời, việc phát triển hạ tầng đồng bộ sẽ giúp mở rộng quỹ đất, giảm áp lực giá, từ đó tăng nguồn cung và nâng cao hiệu quả của Quỹ phát triển nhà ở quốc gia", đại diện Cushman & Wakefield bổ sung.

Liên Phạm - Thủy Tiên