Bất động sản vùng ven đón làn sóng dịch chuyển bởi áp lực giá

Theo ghi nhận của Savills, tại thời điểm quý 4/2024, giá trung bình các căn hộ thứ cấp (người mua thứ 2 trở đi) tại các quận nội thành Hà Nội trong các dự án đô thị đang nằm trong khoảng từ 190 - 450 triệu đồng/m2; đất đã có nhà cho loại hình biệt thự, liền kề là từ 160 - 270 triệu đồng/m2. Đối với căn hộ, giá thứ cấp trung bình của các quận nội thành trong các dự án căn hộ cao tầng là khoảng từ 65 - trên 300 triệu đồng/m2.

Mật độ dân số cao khiến giá nhà leo thang.

Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, giá căn hộ liên tục tăng và thiết lập mặt bằng giá mới. Trong 5 năm qua, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng đã đạt mức tăng trưởng lần lượt là 72,4%; 49,9% và 34,3%; trong khi thu nhập trung bình của người dân chỉ tăng khoảng 6-10% mỗi năm và ở mức rất thấp.

Trước mức giá nhà ở nội đô neo ở mức cao và khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng hạn chế, thị trường ghi nhận xu hướng mở rộng nhu cầu tìm kiếm nhà ở ra các khu vực ngoài trung tâm.

Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đã trở nên rõ nét khi quỹ đất tại khu vực nội đô đang dần thu hẹp, ngay cả các khu vực giáp Vành đai 2 và Vành đai 3 cũng gần như không còn quỹ đất để phát triển thêm dự án. Đồng thời, xu hướng này còn được thúc đẩy bởi chính sách giãn dân kết hợp với định hướng phát triển hạ tầng đồng bộ theo Đồ án điều chỉnh quy hoạch Thủ đô Hà Nội.

Những đô thị lớn hiện đại cùng hạ tầng đồng bộ tạo nên sức hút vùng ven.

Hiện nay, Hà Nội đang đẩy mạnh đầu tư mạnh vào hệ thống hạ tầng giao thông, kỹ thuật và tiện ích xã hội tại các đô thị vùng ven. Ba khu vực chính được chú trọng phát triển bao gồm phía Tây và Nam, phía Đông và phía Bắc sông Hồng được quy hoạch bài bản theo chức năng đặc thù và đều được phát triển theo mô hình TOD (mô hình phát triển đô thị theo hướng phát triển giao thông công cộng).

Những khu vực này liên kết chặt chẽ với mạng lưới giao thông đô thị hiện đại bao gồm kết cấu vành đai hướng tâm và các tuyến metro. Đặc biệt, việc triển khai các tuyến đường Vành đai 3,5 hay Vành đai 4 sẽ đóng vai trò huyết mạch, kết nối thuận tiện từ khu vực vùng về khu vực trung tâm, góp phần thúc đẩy nhu cầu tìm mua nhà ở tại các khu vực này.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, chính các dự án đại đô thị quy mô lớn tại vùng ven cũng được triển khai đồng bộ về hạ tầng giao thông, hệ thống tiện ích nội khu và thu hút được lượng giao dịch đáng kể.

Đơn cử, dự án Vinhomes Ocean Park tại Gia Lâm ghi nhận nhu cầu tăng cao trong quý 4/2024, với tỷ trọng bán ra đạt trên 50%. Các dự án tại khu vực ngoại thành như Đông Anh, Mê Linh, Thường Tín và Long Biên đồng thời ghi nhận nguồn cầu lớn. Đông Anh dẫn đầu với 84% lượng giao dịch sơ cấp tương đương 2.799 căn. Theo sau là Mê Linh và Thường Tín, mỗi khu vực chiếm 4% lượng giao dịch, tương đương với khoảng 140 căn đã bán.

Bà Hằng khuyến nghị, người mua cần cân nhắc kỹ các yếu tố về tiến độ hạ tầng, năng lực và uy tín của chủ đầu tư và tính minh bạch về pháp lý dự án để giảm thiểu rủi ro khi lựa chọn các dự án nhà ở gắn liền với phát triển hạ tầng mới.

Nguyễn Linh