Vì đâu cổ phiếu bất động sản vẫn 'ngụp lặn' dưới vùng đáy

Ảnh minh họa: Novaland

Gần như không tăng giá kể từ đầu năm 2024 nhưng trong đợt điều chỉnh vừa qua, nhóm bất động sản vẫn tiếp tục bị điều chỉnh. Kết phiên cuối tuần trước, các mã lớn như VIC, VHM, VRE, NVL, PDR, DXG, DIG, CEO... thậm chí đều ghi nhận thị giá giảm hơn so với đầu năm.

Sự “lẹt đẹt” của nhóm cổ phiếu bất động sản trái ngược hẳn với diễn biến “nóng sốt” của giá nhà đất trên thị trường thời gian qua. Không chỉ đất nền, gần như tất cả các phân khúc bất động sản từ nhà ở thấp tầng, chung cư cao cấp đến chung cư bình dân, chung cư cũ cũng đều tăng nóng. Đó là chưa kể các thương vụ đấu giá đất với giá cao ngất ngưởng.

Sự đối lập trên có vẻ như nghịch lý nhưng nhìn kỹ hơn vào bản chất thì cũng không phải không có lý do, bởi nhà đầu tư chứng khoán mới chỉ vừa bước qua “cơn đau thương” do cổ phiếu bất động sản mang lại hồi năm 2022 nên vẫn còn rất e ngại. Thực tế, dù thị trường có phần sôi động trở lại nhưng cung vẫn chưa gặp cầu, thanh khoản thực sự vẫn khá ảm đạm.

Hoạt động mua bán khiêm tốn

Trong báo cáo ngành bất động sản nhà ở phát hành mới đây, Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2024, có 35 dự án nhà ở thương mại đã hoàn thành, với tổng cộng 13.025 căn hộ, tương ứng với giảm 17% và 18% so với cùng kỳ năm trước. Có 61 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới, tăng 35% so với cùng kỳ, cung cấp 31.673 căn hộ mới, tăng 135%. Có 141 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 40.068 căn, giảm 5% so với cùng kỳ.

Về nguồn cung đất nền, có 48 dự án đã hoàn thành với 4.547 căn, tương ứng giảm 33% và 5% so với cùng kỳ năm trước; 52 dự án được cấp phép mới, giảm 30% so với cùng kỳ với tổng cộng 8.253 căn mới (tăng 103% so với cùng kỳ).

Theo Mirae Asset, tổng số lượng giao dịch giảm 6,3% so với cùng kỳ trong quý III/2024, sau hai quý tăng trưởng liên tiếp. Giao dịch đất nền trong 9 tháng đầu năm 2024 chiếm 76%, tổng số 325.616 giao dịch, căn hộ và nhà ở riêng lẻ chiếm 24% (100.136 giao dịch).

“Bối cảnh tổng thể 9 tháng 2024 khá đan xen, với sự sụt giảm ở cả nhà ở đã hoàn thành và nhà ở hình thành trong tương lai, trong khi số lượng nhà ở mới được phê duyệt lại tăng lên. Hoạt động mua bán trên thị trường duy trì ở mức ổn định và khiêm tốn, thể hiện xu hướng phục hồi nhưng vẫn chưa thật sự bền vững,” Mirae Asset Việt Nam nhận định.

Về giá bất động sản, đơn vị phân tích cho biết vẫn neo ở mức cao. Nguồn cung tập trung ở một số dự án quy mô lớn do VHM, Capital Land và Masterise Homes dẫn đầu, chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp (căn hộ trên 60 - 70 triệu đồng/m2, nhà liền kề và biệt thự trên 100 - 150 triệu đồng /m2). Các lựa chọn hợp lý, chẳng hạn như căn hộ có giá từ 20 - 30 triệu đồng/m2, gần như biến mất khỏi thị trường.

Số lượng giao dịch căn hộ, nhà ở riêng lẻ (condos & private house) và đất nền (land lot).

Động lực quan trọng nhất để nhà đầu tư xuống tiền với cổ phiếu bất động sản là kết quả kinh doanh cũng chưa mang lại kỳ vọng.So với các ngành phục hồi mạnh mẽ cùng sự phục hồi của nền kinh tế như bán lẻ, thép, bất động sản khu công nghiệp, thủy sản, dệt may... thì nhóm bất động sản thương mại vẫn ghi nhận kết quả kinh doanh kém tích cực.

Thống kê từ báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2024 của 76 doanh nghiệp bất động sản trên sàn cho thấy, tổng doanh thu và tổng lãi ròng chỉ giảm lần lượt 2% và 1% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, các doanh nghiệp nằm trong top lãi và ghi nhận kết quả kinh doanh tăng trưởng chủ yếu thuộc nhóm khu công nghiệp.

Ở nhóm bất động sản thương mại, các doanh nghiệp “họ Vingroup” bao gồm Vinhomes và Vincom Retail vẫn giữ được vị thế dẫn đầu dù kết quả kinh doanh giảm, đóng góp khoảng 59% lợi nhuận ngành (cùng kỳ đóng góp 80%).

Một số doanh nghiệp lãi đột biến như Vạn Phát Hưng, Novaland, nhưng lại đến từ hoạt động chuyển nhượng dự án, lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư chứ không đến tư doanh số bán hàng. Trong khi đó, các tên tuổi như Đất Xanh, Phát Đạt, DIC Group đều ghi nhận lợi nhuận “hẻo” do doanh thu bán hàng kém.

Tỷ lệ hoàn thành (Completion) lợi nhuận sau thuế năm 2024 của một số doanh nghiệp bất động sản.

Mirae Asset dự báo, các công ty bất động sản thương mại sẽ không đạt được các mục tiêu về doanh thu và lợi nhuận ròng năm 2024 do điều kiện thị trường không thuận lợi, ngoại trừ Đất Xanh đã vượt chỉ tiêu lợi nhuận năm do đặt kế hoạch kinh doanh thận trọng trên mức nền so sánh thấp của năm ngoái.

Từ góc nhìn định giá P/E, Mirae Asset cho rằng hầu hết định giá các công ty đều nằm ở vùng đầu bảng, dao động từ 40x đến 80x (ngoại trừ VHM ở mức 9x). Tại thời điểm này, có hai điều cần thiết để đảo ngược tỷ lệ trở về giá trị trung bình, một là điều chỉnh giá thị trường và hai là cải thiện lợi nhuận ròng, hoặc cả hai. Tuy nhiên hai điều này gần như không thể xảy ra đồng thời.

Đơn vị phân tích kỳ vọng yếu tố đầu tiên sẽ xuất hiện trước sau đó đến điều sau, bởi vì sự phục hồi sẽ bền vững hơn khi nó gắn liền với sự cải thiện về các yếu tố cơ bản thay vì chỉ đơn thuần là giá thị trường tăng vọt từ hoạt động giao dịch ngắn hạn.

Phạm Ngọc