Thị trường BĐS quý 1/2025 phục hồi không đồng đều, người mua vẫn cần thận trọng

Chung cư: Giá bán tăng, lợi suất thuê giảm và sự phân hóa về giá tại Hà Nội

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy lượng tìm kiếm chung cư bán trong tháng 3.2025 so với tháng 2.2025 tại cả Hà Nội và TP.HCM đều tăng 13%. Trong khi đó, lượng tin đăng trên nền tảng này đã tăng 20% tại Hà Nội và tăng 30% tại TP.HCM.

Giá bán chung cư tại hai thành phố trên vẫn tiếp tục tăng, với mức giá trung bình tại Hà Nội là 63 triệu đồng/m2 và tại TP.HCM là 59 triệu đồng/m2. Trong khi đó, 3 năm qua, giá thuê chung cư tương đối ổn định, dao động quanh mốc 13 triệu đồng/căn tại cả hai thị trường. Do vậy, lợi suất cho thuê chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đang giảm dần, từ mức hơn 4% vào quý 1/2023 xuống còn mức 2,8% vào quý 1/2025.

Các dự án chung cư Hà Nội có sự phân hóa về giá giữa vùng ven và nội thành. Cụ thể, đối với các dự án có thời gian di chuyển vào trung tâm thành phố từ 30 đến 60 phút, giá bán phổ biến dao động trong khoảng từ 40 đến 80 triệu đồng/m2, một số dự án ghi nhận mức rao bán lên tới 100 triệu đồng/m².

Các dự án chung cư Hà Nội có sự phân hóa giữa vùng ven và nội thành trong khi TP.HCM không quá cách biệt.

Trong khi đó, tại các dự án nằm xa hơn, với thời gian di chuyển đến trung tâm từ 60 đến 90 phút, giá bán chủ yếu nằm trong khoảng dưới 20 đến 50 triệu đồng/m², chỉ một số ít dự án vượt ngưỡng 60 triệu đồng/m². Điều này phản ánh rõ sự chênh lệch về giá do khoảng cách và khả năng kết nối hạ tầng đến trung tâm thành phố.

Trong khi đó, giá bán chung cư tại trung tâm và vùng ven ở TP.HCM không quá cách biệt, chủ yếu dao động từ 30 đến 60 triệu đồng/m2, một số ít có giá gần 100 triệu đồng/m2.

Nguồn cung mới tại Hà Nội chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang, tập trung ở các quận ngoại thành. Trong khi đó, với TP.HCM, nguồn cung chung cư mới cũng tập trung tại ngoại thành nhưng đa dạng hơn về phân khúc.

Ngoài ra, hiện nay, mật độ dân số tăng cao tại các quận trung tâm đang tạo áp lực lên môi trường của hai thành phố lớn. Tại Hà Nội, nhiều cơ sở hạ tầng đang và sắp hình thành để kết nối tốt hơn đến khu vực ngoài trung tâm. Xung quanh Hà Nội đang và sắp mở bán nhiều dự án khu đô thị với quy mô đa dạng.

Đất nền: Miền Bắc dẫn đầu về tăng trưởng

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy trong tháng 3.2025, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội tăng khá mạnh, ở mức 52%, tại TP.HCM tăng 31% và tại các tỉnh khác tăng 54% so với tháng 2.2025.

Trong khi đó, giá rao bán đất nền phổ biến vào tháng 3.2025 tại Hà Nội đã tăng 42%, tại TP.HCM tăng 7% và tại các tỉnh khác tăng tới 67% so với tháng 1.2023.

Giá bán đất nền ở các tỉnh miền Bắc ghi nhận biến động tích cực, trong khi các tỉnh miền Nam duy trì ổn định

Người tiêu dùng Hà Nội đang quan tâm nhiều đến đất nền vùng ven, trong khi người tiêu dùng TP.HCM lại quan tâm nhiều hơn tới đất nền gần trung tâm.

Đất nền tại các tỉnh miền Bắc ghi nhận mặt bằng giá rao bán tăng trong tháng 3.2025. Cụ thể, so với quý 1.2023, trong quý 1.2025 giá bán đất nền tại Hưng Yên đã tăng 55%, Bắc Ninh tăng 46%, Hà Nội tăng 42%, Hải Phòng tăng 21%...

Biến động giá tại các tỉnh miền Nam ở mức nhẹ hơn, Đồng Nai tăng 30%, Bình Dương tăng 25%, TP.HCM tăng 5%...

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn - nhận định với phân khúc đất nền, xu hướng phân hóa Bắc-Nam vẫn tiếp tục, miền Bắc phân bổ giá rộng hơn và cao hơn so với miền Nam.

Tại miền Nam, chỉ các huyện cận TP.HCM ghi nhận tăng trưởng về nhu cầu tìm kiếm đất nền. Mặc dù vậy giá bán chưa có biến động mạnh ở các khu vực này.

Trong khi đó, hầu hết các tỉnh miền Bắc đều có biến động lớn về mức độ quan tâm và giá rao bán. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy trong tháng 3.2025, Hải Dương là tỉnh có giá đất nền biến động mạnh nhất, tăng 100% so với tháng 1.2023. Một số tỉnh khác cũng ghi nhận mức tăng giá đất nền đáng kể, bao gồm Bắc Giang (80%), Hưng Yên (75%)...

Tại miền Trung, đất nền Quảng Nam có mức độ quan tâm tăng ở khu vực ven biển giáp ranh Đà Nẵng. Ngoài ra, giá rao bán đất ở Đà Nẵng ghi nhận tăng trưởng. Cụ thể, trong tháng 3.2025, giá rao bán đất nền quận Cẩm Lệ đã tăng 80%, quận Liên Chiểu tăng 75% và huyện Hòa Vang tăng 50% so với tháng 1.2023.

Đất nền tăng mạnh sau tin tức sáp nhập tỉnh thành

Với tin tức về sáp nhập tỉnh, phản ứng tại các khu vực có sự phân hóa, quan tâm cao nhất đến từ các tỉnh miền Bắc. Theo dữ liệu tổng hợp từ Google vào tháng 2.2025, khu vực miền Bắc và Hà Nội ghi nhận lượng tìm kiếm từ khóa “sáp nhập tỉnh” cao nhất. Theo từng tỉnh thành, đứng đầu là Bình Dương, tiếp đến là các tỉnh Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Thái Bình, Bắc Ninh…

Tóm lại, thị trường bất động sản quý 1.2025 ghi nhận một số dấu hiệu khởi sắc. Tuy vậy, sự phục hồi diễn ra không đồng đều giữa các vùng miền và loại hình bất động sản, phản ánh rõ xu hướng phân hóa. Nhà đầu tư và người mua vẫn cần giữ thái độ thận trọng, theo dõi sát các biến động và lựa chọn dựa trên phân tích cụ thể từng khu vực, từng phân khúc để đảm bảo hiệu quả và giảm thiểu rủi ro trong ngắn và trung hạn.

Lam Thanh