Thêm dự án mới, Nam Tân Uyên (NTC) nửa mừng, nửa lo

Cả khách hàng cũ và mới tại các khu công nghiệp đang có tâm lý thận trọng về thời hạn thuê đất do sự chưa rõ ràng liên quan đến thuế đối ứng

Dự án Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng - giai đoạn II

Nam Tân Uyên được thành lập năm 2004, với mục đích phát triển dự án Khu công nghiệp Nam Tân Uyên, quy mô 331,98 ha. Sau đó, dự án này cũng như dự án Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng - quy mô 288,52 ha, đều đạt tỷ lệ lấp đầy 100%.

Từ năm 2016 tới nay, Nam Tân Uyên triển khai dự án Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng - giai đoạn II, quy mô 345,86 ha (đất thuê của Nhà nước). Trong đó, ngày 25/2/2025, doanh nghiệp được Ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh Bình Dương cấp giấy phép xây dựng số 21/GPXD cho dự án.

Về kết quả kinh doanh, giai đoạn 2020 - 2023, Nam Tân Uyên đạt doanh thu từ 235,2 - 263,5 tỷ đồng/năm, lợi nhuận sau thuế từ 256,4 - 299,7 tỷ đồng/năm. Sang năm 2024, doanh thu tăng lên 367,8 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận giảm nhẹ xuống 292,6 tỷ đồng. Quý I/2025, Công ty đạt doanh thu 134,1 tỷ đồng, tăng 137% và lợi nhuận sau thuế 86,3 tỷ đồng, tăng 10,3% so với cùng kỳ năm 2024. Doanh thu tăng mạnh nhờ đóng góp từ mảng bất động sản đầu tư; tuy nhiên, do giá vốn tăng và lãi từ tiền gửi, cổ tức giảm, nên lợi nhuận sau thuế chỉ tăng nhẹ.

Kế hoạch năm 2025 của Công ty là tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng tại dự án Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng - giai đoạn II để phục vụ việc cho thuê lại đất, đồng thời hỗ trợ việc cấp giấy chứng nhận đầu tư cho các doanh nghiệp đã ký hợp đồng. Dự án này có tổng vốn đầu tư 871,9 tỷ đồng, trong đó có 845,8 tỷ đồng chi phí đền bù, hỗ trợ bồi thường thiệt hại khi chuyển đất cao su sang đất công nghiệp cho Công ty cổ phần Cao su Phước Hòa năm 2020 và tính tới ngày 31/3/2025, doanh nghiệp đã thực hiện các bước ban đầu về tư vấn, khảo sát thiết kế, thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng và bàn giao cho một số khách hàng.

Ngược lại, tính đến cuối quý I/2025, khoản người mua trả tiền trước giữa các cá nhân/tổ chức thuê đất tại dự án Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng - giai đoạn II là 106,8 tỷ đồng. Như vậy, dự án đang trong giai đoạn đầu tìm kiếm và cho thuê đất, lượng khách hàng đặt trước ở mức thấp so với tổng vốn đầu tư.

Khách hàng thận trọng trước rủi ro thuế quan đối ứng

Nam Tân Uyên hiện sở hữu 3 dự án khu công nghiệp, trong đó Khu công nghiệp Nam Tân Uyên và Nam Tân Uyên mở rộng thực hiện cách hạch toán doanh thu theo thời gian thuê 50 năm. Riêng Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng - giai đoạn II, Công ty hạch toán theo hình thức ghi nhận doanh thu một lần (doanh nghiệp bắt đầu ghi nhận doanh thu kể từ quý IV/2024).

Khi hạch toán theo thời hạn thuê 50 năm, doanh nghiệp sẽ thu tiền của người thuê, ghi nhận mục doanh thu chưa thực hiện dài hạn, bắt đầu phân bổ đều hàng năm và không phát sinh thêm dòng tiền ở các kỳ sau. Việc này giúp doanh nghiệp có doanh thu ổn định trong một giai đoạn dài, ngay cả khi không có khách thuê mới.

Ngược lại, hạch toán một lần là việc doanh nghiệp sẽ tính doanh thu toàn bộ phần đất bàn giao cho bên thuê trong kỳ báo cáo, doanh thu được ghi nhận đồng thời với dòng tiền thu về. Việc này giúp doanh thu cao trong kỳ báo cáo, nhưng doanh thu hàng năm không ổn định, vì phụ thuộc vào diện tích thực tế bàn giao mới trong từng kỳ.

Thực tế, từ năm 2021 tới ngày 31/3/2025, giá trị doanh thu chưa thực hiện dài hạn của Nam Tân Uyên biến động không đáng kể. Trong đó, thời điểm 31/12/2021 ghi nhận 2.993,95 tỷ đồng, chiếm 71,1% tổng nguồn vốn; tại thời điểm 31/3/2025, giá trị này là 3.123,3 tỷ đồng (chiếm 42,5% tổng nguồn vốn), đây là khoản doanh thu nhận trước từ tiền cho thuê đất, hạ tầng khu công nghiệp, sẽ được phân bổ dần vào doanh thu kinh doanh trong các kỳ tiếp theo.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hùng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (mã SIP) - cổ đông sở hữu 19,95% vốn điều lệ tại Nam Tân Uyên, ngành bất động sản công nghiệp đang chịu sức ép từ thuế quan đối ứng của Mỹ, mức độ ảnh hưởng sẽ khác nhau tùy vào cách doanh nghiệp ghi nhận doanh thu.

“Đối với các doanh nghiệp hoạt động thuần cho thuê đất và hạch toán một lần, nếu không có cách mới thì chắc chắn sẽ ảnh hưởng rất lớn do tác động của thuế quan đối ứng”, ông Hùng nói.

Như vậy, trong ngắn hạn, mặc dù giá trị khoản mục doanh thu dài hạn của Nam Tân Uyên chưa ghi nhận lớn, vì sẽ thực hiện phân bổ theo thời gian, nhưng đây chủ yếu là dịch chuyển khoản mục trên bảng cân đối kế toán từ mục nợ dài hạn sang vốn chủ sở hữu và không phát sinh dòng tiền mới đáng kể cho Công ty đối với hai dự án hạch toán doanh thu 50 năm. Ước tính, doanh nghiệp sẽ phân bổ doanh thu từ dự án Khu công nghiệp Nam Tân Uyên và Nam Tân Uyên mở rộng mỗi năm khoảng 250 tỷ đồng. Dòng tiền mới của Công ty sẽ phụ thuộc vào khả năng thu hút và cho thuê đất tại dự án Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng - giai đoạn II.

Hiện tại, Nam Tân Uyên chưa tổ chức đại hội cổ đông thường niên năm 2025, nhưng chia sẻ từ lãnh đạo Đầu tư Sài Gòn VRG cũng như thông tin từ đại hội cổ đông tại một số doanh nghiệp cùng ngành cho thấy, phần lớn đều đang có cái nhìn thận trọng về việc thu hút mới khách hàng mới, mặc dù khách thuê hiện hữu trong các khu công nghiệp vẫn hoạt động sản xuất - kinh doanh bình thường.

Đơn cử, ông Trần Hồng Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Long Hậu (mã LHG) chia sẻ tại đại hội cổ đông thường niên năm 2025 về tác động của thuế quan đối ứng: “Triển vọng cho thuê đất khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn trong quý II và quý III/2025 có thể chậm hơn so với kỳ vọng. Doanh nghiệp thuê đất có xu hướng gia hạn thời gian thuê ngắn hơn (gia hạn 1 năm, thay vì 3 - 5 năm như trước), hoặc chọn thuê thử trước khi quyết định thuê lâu dài. Nhìn chung, các doanh nghiệp cẩn trọng hơn, chậm ra quyết định, chứ không dừng quyết định đầu tư”.

Có thể thấy, quyết định chọn phương án hạch toán doanh thu một lần với dự án Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng - giai đoạn II có thể giúp Nam Tân Uyên ghi nhận doanh thu đột biến trong kỳ nếu cho thuê được nhiều đất. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại, nhiều doanh nghiệp/nhà đầu tư có tâm lý trì hoãn kế hoạch đầu tư mới, điều này dự kiến ảnh hưởng không nhỏ tới khả năng ghi nhận doanh thu của Công ty trong thời gian tới.

Duy Bắc