Thanh tra Chính phủ kết luận các vi phạm, hạn chế của 18 dự án bất động sản ở Hải Phòng

Ngày 23.12, Thanh tra Chính phủ đã công bố kết luận thanh tra công tác quản lý, sử dụng đất đai theo tinh thần Nghị quyết số 73 ngày 23.9.2019 và số 116 ngày 6.12.2019 của Chính phủ; công tác quy hoạch và thực hiện quy hoạch xây dựng của UBND thành phố Hải Phòng.

Theo đó, tại kết luận thanh tra số 2386/KL-TTCP ngày 19.11.2024, Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra loạt hạn chế, thiếu sót liên quan quản lý sử dụng đất đai, công tác quy hoạch và thực hiện quy hoạch xây dựng của thành phố Hải Phòng.

Phó tổng thanh tra Chính phủ Dương Quốc Huy chủ trì hội nghị công bố kết luận thanh tra. Ảnh: Thanh tra Chính Phủ

Qua thanh tra 18 dự án sử dụng đất cho thấy, trong quá trình triển khai, thực hiện dự án vẫn còn một số hạn chế, thiếu sót, vi phạm:

Có 11/18 dự án có hạn chế, thiếu sót về công tác quy hoạch: tại thời điểm quyết định chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, phương án kiến trúc, vị trí dự án không phù hợp, đồng bộ với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu hoặc phương án kiến trúc vượt chiều cao tĩnh không đã được Bộ Tổng tham mưu chấp thuận;

Một số đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 chất lượng còn hạn chế phải nghiên cứu điều chỉnh, một số chỉ tiêu chưa bảo đảm về quy chuẩn, tiêu chuẩn hoặc chưa lấy ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng theo quy định đối với dự án có vị trí nằm cạnh quốc lộ; một số dự án, thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư chưa hoàn toàn phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, sau đó mới được cập nhật, điều chỉnh, cơ bản khắc phục nhũng hạn chế, thiếu sót về công tác quy hoạch.

Có 2/18 dự án có hạn chế, thiếu sót trong việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở (không đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở; UBND thành phố Hải Phòng lựa chọn nhà đầu tư trước khi lấy ý kiến Bộ Xây dựng để trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định là chưa đúng trình tự theo quy định…)

Có 3/18 dự án có hạn chế, thiếu sót về việc giao đất, cho thuê đất, như: giao đất cho chủ đầu tư cả diện tích đất thuộc phạm vi quy hoạch công trình hạ tầng ngoài dân dụng không thuộc dự án; giao đất nhưng chưa xác định rõ cơ cấu sử dụng đất, hình thức và thời hạn giao đất dẫn đến phải ban hành quyết định điều chỉnh làm cơ sở để quản lý và xác định nghĩa vụ tài chính, miễn giảm tương ứng với từng loại đất hoặc theo quy định dự án phải áp dụng hình thức giao đất nhưng UBND thành phố Hải Phòng chưa thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất để giao đất mà vẫn áp dụng hình thức cho thuê đất là không có cơ sở.

Có 8/18 dự án có hạn chế, thiếu sót trong việc xác định tiền sử dụng đất của dự án, như: áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất nhưng phân tích, lựa chọn tài sản so sánh không đảm bảo phù hợp quy định; xác định một số khoản doanh thu, chi phí không có cơ sở; xác định chi phí hạ tầng trong chi phí phát triển chưa xem xét đến phần diện tích mà chủ đầu tư cam kết tự bỏ tiền xây dựng hạ tầng hoặc chưa xem xét đến chi phí hạ tầng đối với diện tích quy hoạch công trình hạ tầng ngoài dân dụng không thuộc dự án; không phân bổ chi phí hạ tầng khi xác định giá đất đối với từng loại đất theo cơ cấu sử dụng đất của dự án; chưa tiến hành rà soát xác định lại tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng theo thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật được thẩm định và phê duyệt; xác định suất vốn đầu tư hạ tầng không đúng quy mô dự án hoặc áp dụng chưa đúng văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn định giá đất tại thời điểm xác định giá đất.

Có 5/18 dự án đến thời điểm thanh tra có hạn chế, thiếu sót, như: chậm hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất; chưa kê khai để làm cơ sở xác nhận, thông báo số tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa phải nộp ngân sách hoặc chậm nộp tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa theo thông báo của Sở Tải chính; Chậm xác định, thu tiền thuê đất từ khi giao đất cho đến khi UBND thành phố Hải Phòng thu hồi đất do nhà đầu tư tự nguyện trả lại đất. Theo báo cáo của UBND thành phố Hải Phòng, sau khi Thanh tra Chính phủ kết thúc thanh tra trực tiếp, UBND thành phố Hải Phòng đã chỉ đạo từng bước khắc phục.

Có 5/18 dự án có hạn chế, thiếu sót, như: chậm phê duyệt giá đất, chậm xác định bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau điều chỉnh quy hoạch; chưa xác định giá đất theo mục đích sử dụng đất mới được chuyển đổi để thực hiện dự án; chưa xác định giá đất và làm rõ việc miễn giảm tiền sử dụng, tiền thuê đất đối với cơ sở xã hội hóa hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư, trong đó có miễn tiền thuê đất chưa đúng quy định nhưng sau đó đã kịp thời điều chỉnh.

Có 7/18 dự án còn hạn chế, thiếu sót: chậm tiến độ thực hiện dự án đầu tư, dự án phải gia hạn thời hạn sử dụng đất do chậm tiến độ theo pháp luật về đất đai.

Một số dự án, chủ đầu tư thi công xây dựng nhưng chưa có giấy phép xây dựng hoặc xây dựng không đúng quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giấy phép xây dụng được cấp hoặc một số hộ dân nhận chuyển nhượng nhà, đất của dự án có vi phạm trật tự xây dựng.

Đáng chú ý, kết luận nêu đối với sai phạm tại một số dự án, quá trình UBND thành phố Hải Phòng thực hiện rà soát, xử lý nếu phát hiện dấu hiệu vi phạm pháp luật về hình sự thì phải chuyển sang cơ quan điều tra xử lý.

Qua kiểm tra cho thấy, UBND thành phố Hải Phòng tổ chức triển khai thực hiện Nghị quyết số 116/NQ-CP ngày 6.12.2019 của Chính phủ còn một số hạn chế, thiếu sót:

Việc lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp nhìn chung còn chậm, chưa đảm bảo tiến độ theo quy định; Nhiều chỉ tiêu sử dụng đất theo quy hoạch được phê duyệt chưa đạt mục tiêu do các dự án chưa triển khai hoặc triển khai nhưng còn vướng mắc công tác giải phóng mặt bằng chưa hoàn thành;

Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, đô thị còn có nội dung chưa thống nhất hoặc chưa đồng bộ giữa các cấp độ quy hoạch nên phải cập nhật, điều chỉnh nhiều lần, làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án đầu tư. Công tác kiểm tra, rà soát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhất là các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quá thời hạn thực hiện (cần hủy bỏ hoặc điều chỉnh) chưa được triển khai thực hiện đồng bộ;…

Qua thanh tra trực tiếp một số dự án cho thấy, thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, cho thuê đất vẫn còn có trường hợp chưa phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được phê duyệt nhưng sau đó đã được cập nhật, điều chỉnh… Đoàn thanh tra đã kiến nghị đối với từng dự án cụ thể.

Trong đó, dự án Làng Việt kiểu Quốc tế từng gây ồn ào dư luận, Thanh tra Chính phủ kết luận không thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là vi phạm quy định liên quan Luật Nhà ở.

Tại thời điểm cấp chứng nhận đầu tư, khu đất thực hiện dự án phù hợp với đồ án quy hoạch tỷ lệ 1/2.000 quận Lê Chân nhưng không phù hợp với quy hoạch chung thành phố Hải Phòng đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt (khu đất quy hoạch đất cây xanh). Tuy nhiên, sau đó đã được cập nhật vào quy hoạch chung của thành phố Hải Phòng được phê duyệt tại Quyết định 323/QĐ-TTg ngày 30.3.2023 của Thủ tướng Chính phủ, khu đất có chức năng là đất ở đô thị.

Do có chồng lấn trong việc lập quy hoạch giữa đồ án quy hoạch giao thông và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án, Sở Xây dựng đã ban hành chứng chỉ quy hoạch để điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án mà không tham mưu để UBND thành phố Hải Phòng phê duyệt điều chỉnh đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 - là không đúng quy định của Luật Quy hoạch đô thị...

Đến thời điểm thanh tra, dự án đã cơ bản hoàn thành, chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất với Nhà nước, đã bán chuyển nhượng nhà, đất cho hộ gia đình, cá nhân; Việc đấu thầu dự án có sử dụng đất nhằm lựa chọn chủ đầu tư có năng lực thực hiện dự án, thời điểm lựa chọn chủ đầu tư chưa liên quan tới việc tính giá đất khi được giao đất, cho thuê đất.

"Vì vậy, để đảm bảo ổn định cho người dân mua nhà ở lâu dài, tránh phát sinh khiếu kiện phức tạp, đông người, UBND thành phố Hải Phòng căn cứ vào các quy định của pháp luật để rà soát các thủ tục pháp lý của dự án đảm bảo phù hợp với pháp luật và thực tiễn; rà soát lại nghĩa vụ tài chính đất đai, xác định lại tiền sử dụng đất đảm bảo tính đúng, tính đủ tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, không để thất thoát ngân sách Nhà nước. Qua kiểm tra, rà soát và thực hiện kết luận thanh tra, nếu phát hiện có vi phạm pháp luật về hình sự thì chuyển vụ việc sang cơ quan điều tra để xử lý theo quy định", trích kết luận thanh tra.

Phối cảnh dự án Làng Việt kiều Quốc tế (quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng)

Theo kết luận của Thanh tra Chính phủ, để xảy ra hạn chế, thiếu sót nêu trên trách nhiệm thuộc: chủ tịch, phó chủ tịch UBND thành phố Hải Phòng phụ trách lĩnh vực thời kỳ có liên quan; Hội đồng thẩm định giá đất thành phố thời kỳ có liên quan; Giám đốc, phó giám đốc phụ trách lĩnh vực các sở ngành: Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Tài chính, Kế hoạch và Đầu tư; Cục trưởng, phó cục trưởng Cục Thuế thành phố Hải Phòng thời kỳ có liên quan; Trưởng ban, phó trưởng ban quản lý khu kinh tế phụ trách lĩnh vực thời kỳ có liên quan; Chủ tịch, phó chủ tịch UBND các quận, huyện thời kỳ có liên quan; Tư vấn thẩm định giá; Chủ đầu tư các dự án và các tổ chức, cá nhân có liên quan.

Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo UBND thành phố Hải Phòng tổ chức kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm và xử lý theo thẩm quyền hoặc báo cáo, kiến nghị cấp có thẩm quyền xử lý.

Hữu Đức