Bảo tồn biệt thự cũ tại TP.HCM còn lắm gian nan

Báo cáo hoàn tất nhiệm vụ kiểm kê, đánh giá, phân loại 1.253 biệt thự cũ (xây dựng trước năm 1975) theo danh mục của UBND TP.HCM tại Quyết định số 1550/QĐ-UBND ban hành ngày 11.5.2020, đại diện Trung tâm Nghiên cứu Kiến trúc (thuộc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM) - đơn vị trực tiếp thực hiện - cho biết thành phố hiện có 13 căn biệt thự thuộc nhóm I; 226 căn biệt thự nhóm II; 330 căn biệt thự nhóm III (phân loại theo khoản 1, điều 34 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014 và Quyết định 33 của UBND TP.HCM ban hành ngày 5.9.2018).

Đáng lưu ý là số lượng công trình không còn tính chất của biệt thự lên đến 630 căn, chưa kể 54 công trình không thể tiếp cận khảo sát và không đủ dữ liệu để lập phiếu kiểm kê.

Khi biệt thự thành… nhà tập thể

Một nghiên cứu với cỡ mẫu 457 biệt thự cũ tại quận 1 và quận 3 (khu vực đóng góp khoảng 80% vào quỹ biệt thự cũ của TP.HCM với 996 căn) của KTS. Nguyễn Duy Hưng và ThS-KTS. Ngô Ngọc Quang (Trung tâm Nghiên cứu Kiến trúc) ghi nhận “hiện tượng phổ biến nhất là việc phân chia không gian cho nhiều hộ gia đình cùng sinh sống” xuất phát từ nguyên nhân có tính lịch sử. Cụ thể là chính sách phân phối nhà ở sau 1975 cùng quá trình tư nhân hóa diễn ra trong nhiều thập niên từ khi Chính phủ ban hành Nghị định 61/CP năm 1994 cho phép bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê (hóa giá).

Yếu tố đồng sở hữu khiến biệt thự chuyển đổi công năng sang nhà tập thể, đòi hỏi phải xây dựng những vách ngăn mới, tạo thêm lối đi, điều chỉnh hệ thống tiện ích nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt..., làm thay đổi đáng kể cấu trúc không gian bên trong công trình. Thêm nữa là tình trạng các chủ sở hữu theo thời gian tiến hành cải tạo, sửa chữa thiếu đồng bộ, từ thay đổi vật liệu, màu sắc cho đến không gian kiến trúc…

Khu biệt thự 7 căn, ba mặt tiền ở quận 10 từng là Nhà khách Chính phủ bị bỏ hoang nhiều năm, xuống cấp, cây mọc kín... Ảnh chụp sáng 4.12.2024.

Tập trung ở khu vực trung tâm thành phố, lại thường tọa lạc tại những vị trí đắc địa mang đến lợi thế thương mại cho biệt thự cũ, khuyến khích nhiều chủ sở hữu tư nhân chuyển đổi mục đích sử dụng. Ngoài chức năng nhà ở, công trình có thể được dành một phần hoặc toàn bộ diện tích làm văn phòng cho thuê, nhà hàng, tiệm cà phê… dẫn đến những can thiệp đáng kể vào không gian và kết cấu công trình nhằm đáp ứng nhu cầu kinh doanh.

Khoảng 80% trong số 457 căn biệt thự cũ trên hiện thuộc sở hữu tư nhân. Phần còn lại thuộc sở hữu công, với tỷ lệ 77,66% biệt thự cũ được phân loại vào nhóm I và nhóm II theo quy định của chính quyền thành phố. Mối quan hệ tương quan giữa hình thức sở hữu và hiệu quả bảo tồn có thể được giải thích bởi những ưu thế trong quản lý và bảo trì của khu vực công, gồm tiếp cận nguồn lực ngân sách, cơ chế giám sát và tuân thủ các quy định về bảo tồn.

Theo TSKH-KTS. Ngô Viết Nam Sơn, công tác di sản gồm 4 lĩnh vực: bảo tồn, cải tạo, chỉnh trang và mở rộng. “Ba lĩnh vực sau có phần bị xem nhẹ dù khối lượng công việc có thể chiếm đến 80 - 90%” - ông Sơn chia sẻ kinh nghiệm quốc tế. Theo ông Sơn, tỷ lệ bảo tồn nguyên trạng biệt thự cũ tại TP.HCM nên dao động trong biên độ 10 - 15%, tập trung vào biệt thự nhóm I và thuộc sở hữu công, do Sở Văn hóa và Thể thao quản lý theo Luật Di sản Văn hóa.

Sở Quy hoạch - Kiến trúc tập trung vào biệt thự nhóm II. Những công trình kiến trúc này là di sản nhưng chính quyền nên cho phép cải tạo, chỉnh trang, mở rộng theo quy hoạch chung đối với phần diện tích còn lại, chẳng hạn như trường hợp Tòa Tổng giám mục (180 Nguyễn Đình Chiểu, quận 3). Bảo tồn nguyên trạng nhà thờ và biệt thự cũ nhưng phần diện tích phía sau trong khuôn viên, chủ sở hữu xây dựng một tòa nhà cao tầng hài hòa với hai công trình bảo tồn.

Ngoài di sản, quản lý hành lang chung quanh di sản cũng là một nội dung cần lưu tâm. Khi phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, chính quyền thành phố hoàn toàn đủ thẩm quyền xác định mật độ, chiều cao, vật liệu, màu sắc… cho từng khu vực. “Tôi nghĩ không nên đặt vấn đề bảo tồn với những biệt thự cũ thuộc nhóm III. Tức chủ sở hữu những công trình này có thể được cấp phép xây dựng như những công trình bình thường”, ông Sơn nêu quan điểm.

Cơ chế khuyến khích

Khu vực tư nhân thiếu động lực, nguồn lực để thực hiện công tác bảo tồn, đòi hỏi Nhà nước can thiệp. Tuy nhiên, cánh tay Nhà nước vươn đến đâu là nội dung cần thảo luận. Điều 122 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 1.1.2025) là cơ sở pháp lý để UBND TP.HCM ưu tiên ngân sách mua lại những biệt thự thuộc nhóm I, theo TS. Nguyễn Lưu Bảo Đoan (Đại học Kinh tế TP.HCM) trong bối cảnh TP.HCM đang thiếu không gian công cộng: “… Một số công trình (UBND TP.HCM) cân nhắc giao cho đơn vị sự nghiệp công lập khai thác, dành một phần nguồn thu chi cho công tác sửa chữa, duy trì công trình di sản”.

Biệt thự Phương Nam ở quận 3, TP.HCM trước khi được tôn tạo

Ngân sách hữu hạn. Đề xuất Nhà nước đóng vai trò bà đỡ, triển khai hợp tác công tư (PPP) và những cơ chế khuyến khích kinh tế để giảm bớt gánh nặng tài chính cho công tác bảo tồn - ông Đoan trình bày kinh nghiệm quốc tế. Điển cứu thứ nhất là mô hình tái sử dụng thích ứng (adaptive reuse) áp dụng với những ngôi nhà phố ở Singapore, cho phép chuyển đổi các tòa nhà lịch sử thành không gian thương mại như khách sạn hoặc nhà hàng. Sự tham gia của khu vực tư nhân được chính phủ khuyến khích bằng cách miễn giảm thuế, quy định quy hoạch linh hoạt và trợ cấp cho việc khôi phục di sản.

Điển cứu thứ hai là Malaysia, sử dụng PPP để bảo tồn các tòa nhà lịch sử, trích: “Cách tiếp cận của chính phủ liên quan đến việc cung cấp kinh phí ban đầu cho bảo tồn, được bổ sung bởi đầu tư tư nhân để thích ứng các tòa nhà này cho các sử dụng mới như khách sạn, nhà hàng và phòng trưng bày…, giảm áp lực lên nguồn lực công cộng trong khi tận dụng sự đổi mới của khu vực tư nhân trong tái sử dụng thích ứng. Chính phủ Malaysia cũng quyết định chọn lọc những tòa nhà nào cần bảo tồn dựa trên giá trị văn hóa và kinh tế, đảm bảo rằng nguồn quỹ công hạn chế được phân bổ nơi chúng có thể tạo ra tác động lớn nhất”.

Theo ông Đoan, tiếp cận có chọn lọc của Malaysia có thể là một gợi ý cho TP.HCM sau khi hoàn tất phân loại biệt thự nhóm I và nhóm II.

Theo khoản 1, điều 34 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở, biệt thự chia làm 3 nhóm:

(1) Biệt thự nhóm I là biệt thự được xếp hạng di tích lịch sử, văn hóa theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa; biệt thự có giá trị điển hình về kiến trúc, nhà cổ do Hội đồng quy định tại khoản 2, điều 79 Luật Nhà ở xác định và lập danh sách để trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

(2) Biệt thự nhóm II là biệt thự không thuộc quy định tại (1) mục này nhưng có giá trị về nghệ thuật kiến trúc, lịch sử, văn hóa do Hội đồng quy định tại khoản 2, điều 79 Luật Nhà ở xác định và lập danh sách để trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

(3) Biệt thự nhóm III là biệt thự không thuộc diện quy định tại (1) và (2) mục này.

7 căn biệt thự cũ trên khu đất vàng số 1 Lý Thái Tổ đủ điều kiện đưa vào nhóm I

Theo TSKH-KTS. Ngô Viết Nam Sơn, UBND TP.HCM đã nhận bàn giao cụm 7 căn biệt thự cũ nằm trên khu đất 3,7 ha tại số 1 Lý Thái Tổ, quận 10. Đây là những công trình được xây dựng trước năm 1975, từng thuộc quyền sở hữu của “chú Hỏa”, tức “vua địa ốc” Hứa Bổn Hòa. Kiến trúc sư người Pháp thiết kế 8 căn biệt thự (1 căn đã bị phá hủy) này cũng chính là tác giả công trình Dinh III của vua Bảo Đại tại Đà Lạt. Căn cứ quy phạm pháp luật hiện hành, ông Sơn cho rằng 7 căn biệt thự đủ điều kiện đưa vào nhóm I, bảo vệ nguyên trạng theo Luật Di sản Văn hóa.

Theo TSKH-KTS. Ngô Viết Nam Sơn 7 căn biệt thự cũ trên khu đất vàng số 1 Lý Thái Tổ đủ điều kiện đưa vào nhóm I.

Cũng theo chuyên gia độc lập này, hiện khu đất vàng đang thu hút sự quan tâm từ nhiều nhà đầu tư bất động sản. Việc trong tầm tay của UBND TP.HCM là bổ sung cụm công trình kiến trúc có giá trị này vào danh mục kiểm kê, đánh giá, phân loại.

Bài: Thượng Tùng - Ảnh: Trung Dũng