Sau nghỉ lễ, dòng tiền có quay trở lại 'giải cứu' nhà đầu tư bất động sản nội đô?

Nhiều căn nhà phố đang được chào bán trên các sàn bất động sản trực tuyến. Ảnh: CTV.

Quý I/2025, thị trường bất động sản chứng kiến sự sụt giảm giao dịch đáng kể ở phân khúc đất nền và căn hộ chung cư trung tâm các thành phố lớn. Dòng tiền đầu tư chững lại, thanh khoản thấp, một số nhà đầu tư lướt sóng đang mắc kẹt với tài sản khó bán. Câu hỏi đang nóng trên các diễn đàn đầu tư tài chính là: Bao giờ dòng tiền quay trở lại khu vực nội đô để “giải cứu” những nhà đầu tư đang đứng giữa dòng?

Làn sóng rao bán trong phân khúc nhà phố, căn hộ cho thuê tại nội đô vẫn diễn ra sôi nổi trên các sàn giao dịch nhưng phần lớn trong trạng thái “rao lâu không bán được”. Không ít nhà đầu tư từng xuống tiền mạnh mẽ năm 2023-2024 đang loay hoay tìm cách xoay vốn trong khi giao dịch “đóng băng”.

Bà Phạm Thị Xuân, nhà đầu tư tại Đống Đa (Hà Nội) chia sẻ: “Năm 2024, tôi đầu tư hơn 10 tỷ vào căn hộ cho thuê và nhà thổ cư vì lãi suất gửi tiết kiệm thấp. Đến đầu 2025, cần rút vốn, tôi đã rao bán căn hộ suốt 4 tháng, giảm 300 triệu đồng so với kỳ vọng ban đầu nhưng vẫn không có khách hỏi mua”.

Tình cảnh của ông Doãn Phương (Thanh Xuân, Hà Nội) cũng tương tự khi đầu tư đất thổ cư ở Hà Đông từ đầu 2024 nhưng đến nay vẫn chưa có thanh khoản. “Giá thì khó lãi thêm thậm chí còn giảm nhưng chào bán ròng rã mấy tháng trời cũng chưa có ai mua. Tôi đầu tư đúng lúc thị trường lên cao nên giờ đành ‘ôm đất chờ thời’,” ông nói.

Theo báo cáo mới nhất từ OneHousing, chỉ có khoảng 4.000 giao dịch đất thổ cư được ghi nhận tại thị trường Hà Nội trong quý I/2025, giảm 59% so với quý IV/2024 và 54% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi quý IV/2024 có 9.900 giao dịch và quý I/2024 đạt 8.700 giao dịch thì quý I/2025 chỉ đạt khoảng 4.000 giao dịch.

Các điểm nóng của thị trường như khu Tây, Đông và các quận nội thành, vốn từng thu hút dòng tiền mạnh cũng chỉ đạt khoảng 1.200 giao dịch mỗi khu vực.

Về phân khúc căn hộ chung cư, thị trường cũng không sáng sủa hơn. Theo DKRA Group, tại Thành phố Hồ Chí Minh chỉ khoảng 1.000 căn hộ được tiêu thụ trong tổng số hơn 6.800 căn chào bán trên thị trường sơ cấp trong quý I. Tỷ lệ hấp thụ thấp do người mua quay lưng với sản phẩm tồn kho- vốn có giá cao, diện tích lớn và vị trí không thuận lợi.

Tại Hà Nội, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư trong quý I đạt 18.300 căn, giảm 14% so với cùng kỳ năm trước, theo One Mount Group.

Đại diện một sàn bất động sản thổ cư tại Khâm Thiên (Hà Nội), ông Vũ Thế Anh, nhận định: “Sức cầu giảm mạnh, các tuyến phố trung tâm trước được mệnh danh là đất vàng, đất kim cương cũng rơi vào tình trạng gần như đóng băng”.

Tình trạng giao dịch trầm lắng khiến nhiều người đặt câu hỏi: Dòng tiền đang chảy về đâu? Khi nào dòng tiền quay trở lại? Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, hiện nay dòng tiền đang tạm trú ở các kênh có tính an toàn cao như tiết kiệm ngân hàng và chứng khoán. Ông nhận định, hai quý đầu năm 2025 là giai đoạn bản lề để dòng tiền đầu tư quay trở lại. Nếu chính sách tiền tệ và tín dụng được nới lỏng, thị trường bất động sản có thể khởi sắc từ quý III, trong đó nhà phố và nhà riêng sẽ là những phân khúc dẫn đầu.

Còn theo bà Nguyễn Anh Loan, Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội, việc nhà đầu tư kỳ vọng dòng tiền quay về sau kỳ nghỉ lễ 30/4-1/5 là không khả thi, bà nhận định dòng tiền sẽ chưa quay lại nội đô ngay sau kỳ nghỉ lễ. “Hiện tại, phần lớn nhà đầu tư vẫn chọn cách ‘đánh bắt xa bờ’, tìm kiếm cơ hội ở các địa phương như Bắc Ninh, Phú Thọ, Hưng Yên, Đà Nẵng, Hải Phòng, nơi có thông tin sáp nhập hoặc giá đất còn rẻ. Nhiều khu vực ghi nhận mức độ quan tâm đất nền tăng từ 60-100% trong quý I/2025. Bất động sản nội đô chưa được nhà đầu tư quan tâm ở giai đoạn này”, bà cho biết.

Bà Loan cũng phân tích thêm: “Người mua nhà để ở thì thấy giá hiện giờ vẫn cao, họ muốn chờ thêm. Nhà đầu tư chuyên nghiệp thì lại ưu tiên những khu vực cho lợi nhuận cao như vàng, bất động sản ở khu vực có thông tin sáp nhập. Bất động sản nội đô sẽ đón dòng tiền quay trở lại sau khi vàng đi vào quỹ đạo ổn định, thông tin quy hoạch của các địa phương sáp nhập được rõ ràng”.

Đồng quan điểm với bà Loan, ông Vũ Thế Anh cũng cho rằng trong ngắn hạn, dòng tiền sẽ chưa quay lại ngay với các quận trung tâm khi đất tỉnh lẻ và vàng vẫn đang là kênh đầu tư hút dòng tiền mạnh. Tuy nhiên, ông Vũ Thế Anh đánh giá: Thị trường trung tâm như Hà Nội có tính khan hiếm và ít bị tác động bởi các cơn sốt đầu cơ. Về dài hạn, nội đô vẫn là kênh đầu tư an toàn và bền vững.

Tại hội thảo về vận hội mới của thị trường bất động sản, chuyên gia kinh tế, PGS. TS Trần Đình Thiên cho rằng dòng tiền trong nước và ngoài nước sẽ được khơi thông, chuyển động tích cực không chỉ về số lượng mà còn về tốc độ. Dòng tiền này sẽ không ồ ạt như thác lũ nhưng lực đủ mạnh để giải tỏa các điểm nghẽn trong nền kinh tế hiện nay.

Câu hỏi “khi nào dòng tiền quay lại nội đô” chưa thể có đáp án rõ ràng, nhưng theo dự đoán của các chuyên gia, quý III và quý IV/2025 có thể là thời điểm thị trường chuyển mình, khi yếu tố tâm lý, chính sách và lãi suất được cải thiện, tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới.

Thanh Bình