Bất động sản thấp tầng vùng ven tăng nhiệt, nhà đầu tư cần tỉnh táo

Thị trường bất động sản thấp tầng Hà Nội đang chứng kiến sự phân hóa sâu sắc

Thị trường bất động sản thấp tầng Hà Nội phân hóa rõ rệt

Theo báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản thấp tầng Hà Nội trong quý I/2025 chứng kiến tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán mới chỉ đạt 52%. Đáng chú ý, thị trường đang cho thấy sự phân hóa sâu sắc.

Báo cáo của VARS chỉ ra rằng, các dự án cao cấp vẫn duy trì sức hút ổn định đối với nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh và nhu cầu ở thực. Bên cạnh đó, động lực đầu tư dài hạn, đặc biệt từ những nhà đầu tư kỳ vọng vào sự phát triển của hạ tầng mới, cũng góp phần vào giao dịch ở phân khúc này.

Cùng quan điểm, báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 của Savills ghi nhận tổng cộng 1.629 giao dịch biệt thự và nhà liền kề, giảm đáng kể 49% so với quý trước nhưng lại tăng trưởng mạnh mẽ so với cùng kỳ năm 2024. Một xu hướng đáng chú ý là sự dịch chuyển rõ rệt về khu vực vùng ven. Cụ thể, Đông Anh chiếm tới 52% tổng lượng giao dịch sơ cấp, theo sau là Đan Phượng với 43%. Các khu vực khác như Thường Tín và Hà Đông chỉ đóng góp khoảng 5%.

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý đạt 41%, giảm 26 điểm phần trăm so với quý IV/2024 nhưng tăng 13 điểm phần trăm so với quý I/2024, cho thấy tâm lý người mua đang dần cải thiện.

VARS cũng chỉ ra sự tăng trưởng đáng chú ý cả về giao dịch và giá ở phân khúc thấp tầng và đất nền tại thị trường thứ cấp khu vực vùng ven Hà Nội. Một điểm đáng lưu ý là một số khu vực vùng ven hưởng lợi từ việc triển khai các dự án mới với mức giá chào bán cao. Thậm chí, nhiều căn biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang lâu năm cũng được rao bán với mức giá tăng đột biến, có nơi tăng tới 30%, thậm chí gấp đôi so với năm 2023.

Tuy nhiên, VARS nhấn mạnh rằng, sự tăng trưởng giao dịch và giá thực tế chỉ tập trung ở các lô đất có giá trị đầu tư hợp lý (thường dưới 2 tỷ đồng), đảm bảo pháp lý và nằm tại các khu vực có hạ tầng đang phát triển hoặc các sản phẩm thấp tầng thuộc các đại đô thị đã hoàn thiện hạ tầng và tiện ích.

Về mặt bằng giá, Savills cho thấy sự điều chỉnh giảm theo quý nhưng tăng trưởng theo năm ở hầu hết các loại hình nhà ở thấp tầng. Giá biệt thự giảm 14% theo quý nhưng tăng gấp đôi so với năm trước, đạt trung bình 282 triệu đồng/m². Giá nhà liền kề giảm 14% theo quý, tăng 24% theo năm, đạt 239 triệu đồng/m² đất. Giá nhà phố thương mại giảm 12% theo quý và ổn định so với năm 2024, đạt 278 triệu đồng/m² đất.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho hay: "Trong 5 năm qua, giá trị bất động sản thấp tầng đã tăng trưởng đáng kể. Giá biệt thự tăng trung bình 29% mỗi năm, liền kề tăng 22% mỗi năm, vượt trội so với nhà phố thương mại (11-16%/năm), điều này tiếp tục tạo sức hút cho phân khúc này".

Thị trường biệt thự, nhà liền kề Hà Nội phục hồi chọn lọc

Theo đánh giá của bà Hằng, thị trường biệt thự, nhà liền kề Hà Nội trong quý I/2025 cho thấy sự phục hồi có chọn lọc. Động lực tăng trưởng đến từ các dự án sở hữu vị trí thuận tiện (hiện tại và tương lai), được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín.

Một yếu tố khác là sự điều chỉnh chiến lược của các chủ đầu tư, tập trung vào phát triển các sản phẩm nhà phố, liền kề với tổng giá trị thấp hơn biệt thự, nhằm thu hút đa dạng nguồn cầu. Đồng thời, giới đầu tư hiện nay ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Điểm đáng lưu ý trong bức tranh thị trường là sự dịch chuyển rõ rệt trong cơ cấu giá. Tỷ trọng sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng đã tăng mạnh lên 36% trong quý I/2025, so với mức 17% của năm 2024. Phân khúc giá 20-30 tỷ đồng vẫn chiếm ưu thế với 62%. Ngược lại, nguồn cung sản phẩm dưới 20 tỷ đồng ngày càng trở nên khan hiếm. Điều này đặt ra không ít thách thức cho kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư, đặc biệt khi mặt bằng giá trên thị trường đang neo ở mức cao. Trong bối cảnh đó, một bộ phận nhà đầu tư đang có xu hướng chuyển hướng sang các thị trường vệ tinh, nơi vẫn còn ghi nhận các sản phẩm có mức giá 10-20 tỷ đồng - phân khúc giá hiện tại đang vắng bóng tại Hà Nội.

Trên thị trường thứ cấp, xu hướng tăng giá ổn định cho thấy kỳ vọng nắm giữ tài sản dài hạn thay vì lướt sóng ngắn hạn. Bà Hằng khuyến cáo nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng, cân nhắc kỹ lưỡng giá trị thực của sản phẩm, nhất là yếu tố giá trên mét vuông so với chất lượng xây dựng và vị trí.

“Trong bối cảnh thị trường chứng khoán và vàng tiềm ẩn nhiều biến động, dòng tiền có xu hướng quay trở lại bất động sản, đặc biệt là các sản phẩm có mức giá hợp lý và tiềm năng sinh lời bền vững. Tuy nhiên, đây không còn là "sân chơi" dễ dàng cho tất cả. Nhà đầu tư hiện nay không chỉ cần nguồn vốn mà còn đòi hỏi tầm nhìn dài hạn, sự tỉnh táo và chiến lược linh hoạt trong việc lựa chọn sản phẩm phù hợp”, bà Hằng cho hay.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cảnh báo về tình trạng giá nhà liền kề, biệt thự bị đẩy lên cao bất thường trong thời gian qua. Theo ông, nguyên nhân chính xuất phát từ những cơn "sốt" ảo bao trùm thị trường, dẫn đến tình trạng thổi giá ngay cả đối với những căn biệt thự, nhà phố bỏ hoang.

Ông Thanh cũng chỉ ra rằng, các dự án mới hiện nay tập trung vào phân khúc cao cấp, góp phần đẩy mặt bằng giá chung lên cao. Vị chuyên gia này đặc biệt lưu ý người mua cần giữ vững sự tỉnh táo trước tình trạng môi giới đẩy giá vượt quá giá trị thực của bất động sản liền kề, biệt thự. Đây là loại hình tài sản có giá trị lớn, tính thanh khoản không cao và kén khách, do đó, việc cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định đầu tư là vô cùng quan trọng để tránh rơi vào bẫy "sốt" ảo.

Hải Yến