Phía sau 'vũ điệu' tăng trưởng của doanh nghiệp bất động sản

Doanh nghiệp nhà ở tăng trưởng mạnh mẽ doanh thu và lợi nhuận năm 2024. Ảnh: Hải Thu

Màn trở lại ấn tượng

Vật vã đi qua cuộc khủng hoảng bất động sản 2022-2023, các doanh nghiệp phát triển nhà ở đã có màn trở lại hết sức ấn tượng trong năm 2024. Thống kê của PV đối với 40 doanh nghiệp phát triển nhà ở hàng đầu đang niêm yết trên HoSE, HNX và UPCoM cho thấy phần lớn có doanh thu tăng trưởng mạnh so với năm trước.

Trong số đó, có 4 doanh nghiệp tăng trưởng bằng lần gồm: TTC Land (2,1 lần), Nam Long (2,2 lần), Phát Đạt (3 lần), TDC (4 lần); 12 doanh nghiệp tăng trưởng hai con số gồm: Vingroup (12%), Tổng công ty Licogi (12%), Long Giang Land (12%), Đất Xanh (27%), DIC Group (28%), Địa ốc Sài Gòn (52%), SJ Group (54%), Dịch vụ Hoàng Huy (56%), Đô thị Từ Liêm (57%), Khang Điền (57%), Quốc Cường Gia Lai (69%) và Novaland (91%).

Ngoài ra, có 7 doanh nghiệp khác tăng trưởng ở mức một con số như: Văn Phú Invest (1,7%), Đạt Phương (7%), EverLand (9%)…

Không chỉ có mức tăng trưởng mạnh, giá trị doanh số của của doanh nghiệp cũng rất cao. Trong 40 doanh nghiệp được thống kê, có tới 22 doanh nghiệp ghi nhận doanh thu trên 1.000 tỷ đồng, trong đó có 2 doanh nghiệp vượt mốc 100.000 tỷ đồng là Vingroup (192.159 tỷ đồng) và Vinhomes (102.045 tỷ đồng).

Trong hàng ngũ các doanh nghiệp lớn, chỉ có một số ít bị suy giảm doanh thu so với năm trước và mức giảm cũng rất nhỏ, như: Vinhomes (-1,4%), Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (-1,6%), Hải Phát Invest (-5%), C.E.O Group (-6%)…

Điều này cho thấy một thực tế đáng mừng là hoạt động bán hàng của các doanh nghiệp lớn đã trở nên thuận lợi trong năm 2024, sức mua được cải thiện mạnh, phản ánh sự đi lên rõ rệt của thị trường bất động sản.

Nhìn sang chỉ tiêu lợi nhuận sau thuế, các thống kê cũng rất tích cực. Số lượng doanh nghiệp có lợi nhuận tăng trưởng so với năm trước rất nhiều. Trong đó, có 4 doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng bằng lần gồm: Vingroup (2,5 lần), Đất Xanh (3 lần), Tổng công ty Licogi (11,4 lần), Quốc Cường Gia Lai (22 lần).

10 doanh nghiệp tăng trưởng lợi nhuận ở mức hai con số gồm: Khang Điền (10%), Kosy (24%), EverLand (38%), C.E.O Group (40%), Taseco Land (43%), SJ Group (44%), Đô thị Từ Liêm (67%), Nam Long (72%), Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (73%) và BCG Land (88%). Đó là chưa kể các doanh nghiệp tăng trưởng một con số khác.

Giá trị lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp cũng rất lớn. Có 20 doanh nghiệp trong diện thống kê đạt được lợi nhuận từ 100 tỷ đồng trở lên, trong đó có 2 doanh nghiệp có lợi nhuận ở mức nghìn tỷ đồng là Nam Long (1.381 tỷ đồng) và Vingroup (5.251 tỷ đồng), 1 doanh nghiệp có lợi nhuận ở mức vạn tỷ đồng là Vinhomes (35.052 tỷ đồng).

Số doanh nghiệp lớn bị suy giảm lợi nhuận rất ít, có thể kể đến như: Phát Đạt (-23%), DIC Group (-38%), An Gia (-43%), Hải Phát Invest (-65%)…

Thị trường phân hóa sâu sắc

Mặc dù các bức tranh chung về kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp nhà ở là rất tích cực, nhưng nếu nhìn sâu hơn, có thể nhận ra một số vấn đề đáng ngại.

Một là cơ cấu doanh thu – lợi nhuận có sự bất cân xứng nghiêm trọng. Cụ thể, về doanh thu, ngoại trừ bộ đôi Vingroup - Vinhomes, trong 22 doanh nghiệp có doanh thu trên 1.000 tỷ đồng, không có đơn vị nào chạm đến cột mốc 10.000 tỷ đồng. Đã vậy, số doanh nghiệp có doanh thu trên 5.000 tỷ đồng cũng rất hiếm hoi, chỉ có Nam Long (7.196 tỷ đồng) và Novaland (9.073 tỷ đồng).

Ở phương diện lợi nhuận, cũng chỉ có Vingroup – Vinhomes gặt hái được lợi nhuận lớn. Lợi nhuận của riêng Vinhomes thậm chí còn lớn hơn tổng lợi nhuận của các doanh nghiệp trong diện thống kê cộng lại.

Ngoài Nam Long, không doanh nghiệp nào trong diện thống kê có được lợi nhuận trên 1.000 tỷ đồng. Số doanh nghiệp có lợi nhuận trên 500 tỷ đồng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay, gồm: Sunshine Homes (837 tỷ đồng), Khang Điền (803 tỷ đồng), Taseco Land (678 tỷ đồng), Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM (639 tỷ đồng), Đô thị Từ Liêm (607 tỷ đồng), Phát Đạt (523 tỷ đồng).

Trong khi đó, hàng loạt doanh nghiệp có lợi nhuận rất thấp, chỉ vài trăm triệu đồng, vài tỷ đồng đến vài chục tỷ đồng như: Địa ốc First Real (0,6 tỷ đồng), Fideco (5 tỷ đồng), Xuân Mai Corp (9 tỷ đồng), BGI Group (10 tỷ đồng), BV Land (14 tỷ đồng), Kosy (26 tỷ đồng), Hoàng Quân (32 tỷ đồng), Intresco (34 tỷ đồng), EverLand (43 tỷ đồng)…

Tất cả những điều này phản ánh một thực tế là thị trường nhà ở năm 2024 có sự phân hóa hết sức sâu sắc, đạt đến trạng thái cô đặc, khi hầu hết nguồn cung tập trung vào tay các “ông lớn”, nhất là Vingroup – Vinhomes.

Thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam năm 2024 cũng cho thấy riêng Vinhomes đã chiếm tới 20,5% tổng nguồn cung nhà ở toàn thị trường. Liên minh của Vinhomes và các đối tác chiếm thêm 9,7%. Các đơn vị có tỷ trọng cao khác là CapitaLand (10,5%), Masterise (9,4%) và Sun Group (5,5%). Còn toàn bộ doanh nghiệp còn lại chỉ chia nhau “miếng bánh” thị phần hơn 37%.

Ngoài vấn đề bất cân xứng nêu trên, một điểm đáng quan ngại khác là số lượng doanh nghiệp bị suy giảm lợi nhuận so với năm trước tương đối nhiều. Điều này cho thấy một thực tế là bất chấp doanh thu tăng trưởng, nhiều doanh nghiệp đã phải chịu chi phí rất lớn, khiến lợi nhuận bị “ăn mòn” rất mạnh.

Hoặc cũng có thể, các doanh nghiệp đã không còn những nguồn thu phụ trợ (như hoạt động tài chính, thanh lý tài sản, bán các khoản đầu tư) để gia tăng lợi nhuận so với năm trước.

Sự suy giảm này càng đáng lo hơn khi biết rằng 2023 là năm “đáy” về lợi nhuận của các doanh nghiệp nhà ở, do đây là năm khủng hoảng nặng nề nhất.

Trên thực tế, năm 2024, thị trường cũng ghi nhận không ít doanh nghiệp thua lỗ. Trong đó, khoản lỗ nặng nề nhất thuộc về “ông lớn” Novaland (-4.351 tỷ đồng). Mặc dù khoản lỗ của doanh nghiệp này tới từ lý do khá “kỹ thuật” – tức do trích lập dự phòng tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp cho dự án Lakeview City, song không thể phủ nhận rằng Novaland vẫn đang chìm trong khó khăn do hầu hết dự án gặp khó khăn pháp lý.

Tựu trung lại, có thể nói, 2024 là một năm “vượt đáy” thành công của các doanh nghiệp phát triển nhà ở. Song, đây cũng là năm tiếp diễn tình trạng phân hóa của thị trường, khi các “ông lớn” ngày càng gia tăng thị phần, còn các doanh nghiệp nhỏ tiếp tục đối diện với các thách thức.

Tình trạng này nhiều khả năng sẽ vẫn diễn ra trong năm 2025, trước khi có thể đổi thay nhờ những chuyển động trong việc tháo gỡ pháp lý dự án, giúp nguồn cung dồi dào hơn và sức mua dần được cải thiện theo thời gian.

Hải Thu