Ông ăn chả thì bà cũng đừng ăn nem!

Xung đột, tranh chấp, mâu thuẫn… giữa chủ đầu tư với Ban Quản trị, cư dân tại các dự án chung cư chẳng phải chuyện gì xa lạ trên thị trường bất động sản Việt Nam. Nguyên nhân dẫn tới tình trạng này thì cũng rất muôn hình vạn trạng, từ nhiều phía chứ không chỉ từ chủ đầu tư, trong đó điển hình nhất là câu chuyện về quỹ bảo trì. Sự việc tại tòa nhà chung cư 302 Cầu Giấy (phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy) diễn ra vào ngày 4/4/2025 phần nào đã nói lên điều đó.

Sự việc đáng tiếc diễn ra ngày 4/4/2025 tại tòa nhà chung cư 302 Cầu Giấy.

Theo tìm hiểu thì mâu thuẫn giữa Chủ đầu tư (Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ Cầu Giấy) và Ban Quản trị nhà chung cư (BQT), cùng một số cư dân, đã âm ỉ từ lâu do nhiều khúc mắc liên quan đến quản lý vận hành tòa nhà, phí dịch vụ, kinh phí bảo trì 2% và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hửu tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ đỏ). Cụ thể, tòa nhà chung cư 302 đường Cầu Giấy chính thức đi vào hoạt động nhiều năm nhưng đến nay người mua nhà vẫn chưa nhận được Sổ đỏ, dù đã dọn về sinh sống từ 7-8 năm trước. Rồi một số cư dân nợ phí quản lý nhà chung cư từ năm 2018 với số tiền hơn 24 tỷ đồng. Do nợ phí quản lý nhà chung cư, chủ đầu tư chưa bàn giao kinh phí bảo trì 2% giá trị căn hộ hơn 28 tỷ đồng. Thực tế này dẫn đến xung đột quyền lợi giữa chủ đầu tư, Ban Quản trị và một số cư dân; kiến nghị, yêu cầu chủ đầu tư giải quyết. Và cả hai bên đều đưa ra nhiều quan điểm, cáo buộc và yêu sách, dẫn tới tình trạng giằng co kéo dài.

Từ Biên bản làm việc được lập ngày 8/4/2025 thì để xảy ra sự việc trên có phần trách nhiệm của cả chủ đầu tư và Ban Quản trị cùng một số cư dân tại tòa nhà chung cư 302 Cầu Giấy. Và điều chúng tôi muốn nói, muốn đề cập ở đây chính là cách hành xử giữa các bên trong cách giải quyết các xung đột, mâu thuẫn để từ đó có cái nhìn khách quan, rõ ràng, minh bạch về trách nhiệm, nghĩa vụ của các bên liên quan trong sự việc này.

Trước hết, về phía Ban Quản trị và một số cư dân, theo tìm hiểu, Ban Quản trị có đưa yêu cầu họp với chủ đầu tư vào ngày 03/04/2025. Dù phía Chủ đầu tư đã ba lần gửi văn bản thông báo về việc tổ chức cuộc họp giải quyết mâu thuẫn vào ngày 08/04/2025, nhưng Ban Quản trị và một số cư dân vẫn tiến hành một số hoạt động tại tòa nhà vào ngày 04/04/2025. Hành động tập trung đông người, căng băng rôn hay đỗ xe ô tô cản trở không cho lên xuống 5 tầng hầm, làm gián đoạn dịch vụ tòa nhà. Chủ đầu tư cho rằng đây là những hành vi “gây rối” và “gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hình ảnh tòa nhà, an toàn phòng chống cháy nổ” dẫn đến Cơ quan Công an phải vào cuộc lập nhiều Biên bản với một số cư dân sử dụng ô tô gây cản trở giao thông trong tòa nhà.

Về vấn đề cấp sổ đỏ, được biết, mặc dù chủ đầu tư đã có văn bản số 325/HĐQT ngày 05/05/2023 đề nghị cư dân phối hợp kê khai thông tin để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ nhưng đến nay “các hộ dân và Ban quản trị vẫn chưa thực hiện việc kê khai hồ sơ để nộp cho chủ đầu tư và cho cơ quan có thẩm quyền”. Đây là một trong các lý do khiến công tác cấp sổ đỏ không thể triển khai một cách đồng bộ, gây thiệt hại quyền lợi chính đáng của nhiều cư dân.

Việc không thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng hạn đối với các khoản phí dịch vụ quản lý nhà chung cư cũng là nguyên nhân khiến xung đột, mâu thuẫn tại tòa nhà này phức tạp, kéo dài. Theo đó, tính đến đến 31/01/2025, tổng số công nợ phí dịch vụ quản lý nhà chung cư của cư dân tại Tháp B tồn đọng trong nhiều năm đã lên tới hơn 24 tỷ đồng. Chủ đầu tư khẳng định nhiều lần có văn bản yêu cầu Ban Quản trị đôn đốc cư dân thanh toán, nhưng “chưa nhận được sự hợp tác”. Việc một bộ phận cư dân liên tục nợ phí hoặc không nộp phí khiến công tác duy trì vận hành (an ninh, vệ sinh, điện nước, dịch vụ chung, thang máy, phòng cháy chữa cháy, …) gặp rất nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến chính các cư dân khác sinh sống trong tòa nhà.

Cũng bởi nguyên nhân trên khiến việc xác nhận chuyển căn hộ đối với một căn hộ tại tòa nhà gặp vướng mắc do chủ đầu tư lo ngại tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp nghĩa vụ thanh toán giữa chủ mua cũ và người mua mới sau này.

Nhưng chủ đầu tư cũng có trách nhiệm trong sự việc này, mà trước hết đó là việc chậm trễ trong thực hiện nghiệm thu tòa nhà. Theo đó, dù đã đưa vào sử dụng từ nhiều năm, đến nay tòa nhà vẫn chưa được chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành. Việc chậm nghiệm thu một công trình có cư dân sinh sống nhiều năm có thể ảnh hưởng đến tính pháp lý của công trình.

Thứ nữa là bàn giao hết Quỹ bảo trì 2%. Cụ thể, tổng kinh phí bảo trì được nêu là khoảng 46 tỷ đồng nhưng Chủ đầu tư mới bàn giao 18 tỷ đồng cho Ban Quản trị đối với các hộ không nợ phí quản lý nhà chung cư; 28 tỷ còn lại đang được phong tỏa tại Ngân hàng. Việc này khiến Ban Quản trị cho rằng chủ đầu tư cố tình “giữ tiền” nhằm gây sức ép, buộc cư dân còn lại phải thanh toán công nợ phí dịch vụ quản lý nhà chung cư. Trong khi đó, theo quy định, phần 2% phí bảo trì phải được chuyển giao cho Ban Quản trị để chủ động bảo trì tòa nhà.

Mặt khác, vấn đề cấp sổ đỏ cho cư dân thì Chủ đầu tư cần hoàn thiện thủ tục liên quan đến công tác nghiệm thu hoàn thành của dự án. Chính việc chưa nghiệm thu hoàn thành công trình cũng ảnh hưởng đến tiến độ cấp Sổ đỏ.

Và cuối cùng, việc chủ đầu tư hiện vẫn ký hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư cho đến khi nghiệm thu hoàn thành xong, chưa bàn giao cho BQT dù tòa nhà đã thành lập Ban Quản trị. Cư dân cho rằng điều này khiến Ban Quản trị không thể chủ động trong việc đàm phán, giám sát chất lượng dịch vụ.

Sau sự việc đáng tiếc ngày 4/4/2025, rất mừng là Ban Quản trị cùng một số cưu dân đã bình tĩnh ngồi lại với chủ đầu tư để đi đến thống nhất giải quyết một số vấn đề của dự án. Cụ thể, tại cuộc họp ngày 08/04/2025, các bên đã thống nhất được một số nguyên tắc:

Về cấp sổ đỏ: Phía chủ đầu tư cam kết, trong vòng 30 ngày kể từ khi cư dân hoàn tất nộp đầy đủ hồ sơ kê khai cấp Sổ đỏ; chủ đầu tư sẽ nộp hồ sơ đề nghị thẩm định pháp lý, nhận giấy hẹn của Sở Tài nguyên và Môi trường. Nếu phát sinh sai sót, mỗi bên có trách nhiệm khắc phục phần việc của mình.

Về kinh phí bảo trì: Chủ đầu tư xác nhận đang phong tỏa 28 tỷ đồng tại ngân hàng. Ban Quản trị đề nghị nhận đủ quỹ 2% mà không kèm theo điều kiện, nhưng Chủ đầu tư yêu cầu cư dân phải thanh toán các khoản công nợ quản lý nhà chung cư còn tồn đọng từ nhiều năm trước. Hai bên dự kiến sẽ có thêm một cuộc họp để rà soát, thống nhất tổng số tiền bảo trì, cũng như lộ trình bàn giao.

Về phí dịch vụ quản lý nhà chung cư còn nợ: Ban Quản trị cam kết sẽ đôn đốc cư dân nộp đủ phí dịch vụ còn thiếu trước thời điểm nhận Sổ đỏ. Chủ đầu tư cho biết có thể phải áp dụng biện pháp tạm dừng một số dịch vụ đối với những căn hộ cố tình chây ỳ không thanh toán tiền còn nợ tồn đọng.

Về diện tích phòng sinh hoạt cộng đồng: Hai bên thống nhất trong 15 ngày kể từ 08/04/2025, Chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng, thi công phần diện tích bổ sung và bàn giao lại cho Ban Quản trị.

Về công tác quản lý vận hành: Ban Quản trị muốn tự lựa chọn đơn vị vận hành nhà chung cư. Trong khi đó, Chủ đầu tư cho rằng chỉ chuyển giao toàn diện sau khi dự án hoàn tất công tác nghiệm thu hoàn thành công trình.

Chúng ta đang sống trong xã hội thượng tôn pháp luật thì mọi mâu thuẫn, tranh chấp nếu có cần phải được ứng xử theo các quy định pháp luật; không thể dùng một hành động sai trái để ứng xử với một hành động sai trái được. Tranh chấp tại tòa nhà 302 Cầu Giấy là bài học đắt giá cho cả Ban Quản trị và cư dân về sự tuân thủ luật pháp và tinh thần hợp tác khi giải quyết quyền lợi chung. Phía chủ đầu tư cũng cần phải sớm khắc phục các thiếu sót trong khâu nghiệm thu, bàn giao quỹ bảo trì và hoàn thiện thủ tục cấp Sổ đỏ cho cư dân. Và điều quan trọng là mỗi bên cần nêu cao tinh thần trách nhiệm để tránh lặp lại sự việc đáng tiếc hay thiếu hợp tác như ngày 04/04/2025 vừa qua.

Tin rằng, với sự minh bạch, đúng luật của chủ đầu tư và thiện chí của Ban Quản trị cùng cư dân, những vấn đề tồn tại tại tòa nhà 302 Cầu Giấy sẽ sớm được giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng cho tất cả và duy trì môi trường sống văn minh, an toàn.

Hải Anh