Những lưu ý quan trọng người dân cần nắm rõ khi làm sổ đỏ

Thẩm quyền cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024

Theo Điều 136 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (còn gọi là sổ đỏ) được quy định như sau:

- Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với các trường hợp đăng ký lần đầu mà có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trường hợp quy định tại điểm b khoản 7 Điều 219 Luật Đất đai 2024 được thực hiện như sau:

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các khoản 1, 2, 5, 6 và 7 Điều 4 Luật Đất đai 2024.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai 2024;

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 4 Luật Đất đai 2024.

- Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi đối với trường hợp đăng ký biến động được thực hiện như sau:

+ Tổ chức đăng ký đất đai thực hiện cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

+ Chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai hoặc tổ chức đăng ký đất đai thực hiện cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;

+ Tổ chức đăng ký đất đai, Chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai được sử dụng con dấu của mình để thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận vào giấy chứng nhận đã cấp.

Việc làm sổ đỏ mang lại nhiều lợi ích quan trọng và cần thiết cho người sử dụng đất. Ảnh minh họa: TL

Những lưu ý người dân cần phải nắm rõ khi làm sổ đỏ

Thay đổi về chủ thể cấp sổ đỏ

Theo Luật Đất đai 2024, sổ đỏ không còn được cấp cho "Hộ gia đình" mà sẽ được cấp cho từng cá nhân có quyền sử dụng đất trong hộ gia đình. Điều này có nghĩa là các thành viên trong hộ gia đình nên chuẩn bị các giấy tờ cá nhân rõ rang.

Chỉ cấp sổ đỏ lần đầu mà không có lần hai

Khi người sử dụng đất có nhu cầu cấp sổ đỏ thì thực hiện theo thủ tục "Đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu" (tên thủ tục theo quy định của pháp luật), gọi theo cách thông thường của người dân là thủ tục cấp sổ đỏ.

Theo quy định là thủ tục đăng ký và cấp sổ đỏ lần đầu nhưng sẽ không có thủ tục lần hai, lần ba... vì về nguyên tắc, sổ đỏ được cấp theo từng thửa đất, khi được cấp sổ thì người sử dụng đất sẽ xác lập quyền sử dụng của mình với thửa đất đó. Nếu chuyển quyền sử dụng đất của mình cho người khác bằng một trong các hình thức như: Chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế… thì sẽ phải thực hiện theo thủ tục đăng ký biến động (người dân thường gọi là thủ tục sang tên sổ đỏ) mà không phải thực hiện theo thủ tục cấp sổ đỏ.

Cấp duy nhất một loại sổ

- Sổ đỏ là một trong các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định trong pháp luật về đất đai tại Việt Nam. Từ ngày 1/8/2024, tên gọi chính xác của sổ đỏ, sổ hồng là "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất". Trong đó, tài sản gắn liền với đất bao gồm: Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất.

- Sổ đỏ mới sẽ có mẫu thiết kế khác với mẫu cũ, gồm 01 tờ, 02 trang. Phôi Giấy chứng nhận (GCN) in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, kích thước 210 x 297mm; bao gồm mã QR nhằm tăng cường bảo mật và quản lý thông tin. Người dân cần chú ý đến mẫu giấy chứng nhận chính thức để tránh nhầm lẫn.

Điều kiện để được cấp sổ đỏ

Theo Luật Đất đai 2024, điều kiện được cấp sổ đỏ gồm 3 nhóm:

- Nhóm 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất;

- Nhóm 2: Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (chỉ áp dụng với hộ gia đình, cá nhân);

- Nhóm 3: Đất lấn, chiếm; đất được giao không đúng thẩm quyền;

+ Đây là trường hợp khó được cấp sổ đỏ nhất vì là các trường hợp mà thời điểm lấn, chiếm hoặc giao đất thì vi phạm pháp luật về đất đai nên điều kiện rất chặt chẽ;

+ Chỉ những hành vi lấn, chiếm, giao đất không đúng thẩm quyền trước ngày 01/8/2024 mới được cấp hoặc xem xét cấp sổ đỏ; nếu xảy ra sau ngày 01/8/2024 sẽ bị xử lý, đất lấn, chiếm hoặc được giao không đúng thẩm quyền sẽ bị thu hồi.

Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

Với những trường hợp đất không có giấy tờ nhưng sử dụng ổn định trước quy định mới, người dân có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng một số điều kiện nhất định, như không có tranh chấp và đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Giấy tờ cần chuẩn bị để làm sổ đỏ

Theo Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ cấp sổ đỏ đối với người đang sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư gồm:

- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 28 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Nơi nộp hồ sơ cấp sổ đỏ

Theo Điều 31 Nghị định 101/2024/NĐ-CP nơi nộp hồ sơ cấp sổ đỏ được quy định như sau:

"1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều 28 của Nghị định này đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 21 của Nghị định này".

Theo đó, nơi nộp bộ hồ sơ tới Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã.

Thời hạn thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ

Theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thời hạn cấp Sổ đỏ được quy định như sau:

- Không quá 23 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 33 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

- Thời hạn cấp sổ đỏ không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Lệ phí làm sổ đỏ

Thời điểm nộp tiền: Khi nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ chuyển thông tin cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (các khoản tiền và mức tiền phải nộp); khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính thì người đề nghị cấp sổ đỏ phải nộp tiền theo thông báo, giữ biên lai để xuất trình trước khi nhận sổ đỏ.

Các khoản tiền phải nộp: Người đề nghị cấp sổ đỏ phải nộp các khoản tiền sau: Lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ, tiền sử dụng đất (nếu có); trong đó, lệ phí trước bạ và lệ phí cấp Sổ đỏ được ấn định trước hoặc có cách tính đơn giản, thống nhất với tất cả các thửa đất, còn tiền sử dụng đất cách tính rất phức tạp. Do vậy, để tính được tổng số tiền phải nộp khi làm Sổ đỏ thì phải căn cứ vào từng trường hợp cụ thể.

Lệ phí trước bạ

- Mức nộp:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích).

Lệ phí cấp sổ đỏ

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp sổ đỏ thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (do HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định). Do vậy, lệ phí cấp sổ đỏ tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là khác nhau.

Tiền sử dụng đất

- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất

- Hiện nay, tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ gồm hai trường hợp: Phải nộp tiền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Khi bị làm khó hoặc bị chậm cấp sổ đỏ cần xử lý thế nào?

Khi bị làm khó hoặc bị chậm cấp sổ đỏ, người đề nghị cấp sổ đỏ có quyền khiếu nại, khởi kiện.

- Khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ, người sử dụng đất có quyền khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai nếu có căn cứ cho rằng quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính đó trái pháp luật, xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

- Người sử dụng đất khiếu nại bằng một trong hai hình thức: Khiếu nại bằng đơn hoặc khiếu nại trực tiếp đến cơ quan có thẩm quyền nơi người sử dụng đất nộp hồ sơ cấp sổ đỏ.

L.Vũ (th)