Nhà ở xã hội chờ cơ hội khơi dậy 'sứ mệnh' an cư cho thị dân

Nhu cầu mua nhà tăng, nhà ở bình dân vắng bóng

Tại các khu đô thị lớn như Hà Nội hoặc TPHCM, thị trường bất động sản diễn ra tình trạng cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý, thiếu nhà ở giá rẻ, nhà ở vừa túi tiền. Người dân có nhu cầu về nhà ở nhưng lại khó tiếp cận với những phân khúc phù hợp thu nhập.

Nhà ở xã hội đang là phân khúc đầu tiên được kỳ vong sẽ kích hoạt đà phục hồi của thị trường. Ảnh minh họa: DNCC

Ông Bạch Dương – Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - nói trong tháng 10, nhu cầu tìm mua bất động sản tại Việt Nam tăng 22% so với cùng kỳ năm trước, nguồn cung cũng tăng 13%, tại sự kiện Lễ trao giải thưởng Bất động sản Việt Nam PropertyGuru 2024.

Cũng theo ông Dương, đối tượng tiềm năng tìm mua bất động sản trong thời gian tới là các gia đình trẻ, đặc biệt là những cặp đôi vợ chồng son. Nửa cuối năm 2024, khảo sát cho thấy 73% những người đã kết hôn nhưng chưa có con dự định mua nhà trong 1 năm tới.

Trong khi người độc thân ưu tiên không gian làm việc khi lựa chọn bất động sản thì những người đã lập gia đình quan tâm nhất đến tiện ích về trường học và trung tâm, cửa hàng mua sắm. Xu hướng tìm mua bất động sản thứ cấp đang tăng lên do nguồn cung sơ cấp thấp trong khi giá mở bán các dự án sơ cấp neo cao.

Người dân có nhu cầu sở hữu nhà ở, nhưng thị trường bất động sản nhiều năm rơi vào tình trạng lệch pha cung cầu. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nói riêng tại TPHCM, từ năm 2021 đến nay, nhà ở dưới 3 tỉ đồng hoàn toàn vắng bóng trên thị trường. Nhà ở xã hội càng lúc càng ít dự án, giai đoạn 2021 - 2023 chỉ có 2 dự án hoàn thành.

Trong khi đó, dù Chính phủ đã có đề án thực hiện 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 nhưng đến nay, kết quả còn hạn chế, chưa đáp ứng được phần lớn nhu cầu của người dân. Số liệu của Bộ Xây dựng chỉ ra năm 2021 có 16 doanh nghiệp đã đăng ký thực hiện hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhưng đến nay mới triển khai được 10%, số lượng dự án hoàn thành đạt 4% kế hoạch.

Giai đoạn 2021 - 2025, cả nước dự kiến cần 1,1 triệu căn nhưng khả năng đáp ứng chỉ 0,4 triệu căn (được 36%). Giai đoạn 2026 - 2030, nhu cầu là hơn 1,3 triệu căn và khả năng đáp ứng dự kiến khoảng 0,6 triệu căn (được 46%).

Tình hình triển khai gói 120.000 tỉ đồng cho vay nhà ở xã hội cũng chỉ mới giải ngân 1.783 tỉ đồng (tương đương 1,5% quy mô), trong đó dư nợ từ người mua nhà đi vay chỉ 150 tỉ đồng.

Nhiều điểm nghẽn trong việc thực hiện nhà ở xã hội được chỉ ra, như quỹ đất, thủ tục, cơ chế, lãi suất và đầu ra thị trường. Thậm chí, tại một sự kiện gần đây, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, nhận định làm nhà ở xã hội khó hơn là nhà thương mại, bởi nguồn vốn hỗ trợ chủ yếu là các gói tín dụng ngắn và trung hạn, mang tính thời điểm, không bền vững. Cơ chế triển khai vẫn là doanh nghiệp tự bỏ vốn đầu tư nhưng bị giới hạn lợi nhuận tối đa 10% trong khi thủ tục, quy chế khó hơn làm nhà thương mại. Vì thế, nhiều chủ đầu tư không mặn mà, chọn phân khúc này phần nhiều là sự san sẻ với xã hội.

Tháo gỡ khúc mắc, đưa nhà ở xã hội quay trở lại

Chưa bao giờ, nhà ở xã hội được đề cập một cách thường xuyên và nhận sự quan tâm rất lớn của xã hội như hiện nay. Nhiều chính sách pháp lý liên quan đến phân khúc này cũng được liên tiếp ban hành trong thời gian gần đây, nhằm "cởi trói" các khúc mắc.

Tháng 8/2022, Thủ tướng chủ trì hội nghị nhà ở xã hội toàn quốc, trong đó doanh nghiệp đăng ký thực hiện hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội. Chính phủ có đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Năm 2024, Thủ tướng giao các địa phương hoàn thành 130.000 căn. Các luật mới liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh Bất động sản mới có hiệu lực cũng đã dần cởi bỏ những nút thắt cho các đơn vị phát triển nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội chờ cơ hội trở lại sứ mệnh đảm bảo an cư cho người dân ở các thành phố lớn. Ảnh minh họa: DNCC

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng 5 yếu tố quan trọng để phát triển nhà ở xã hội thành công là quỹ đất, thủ tục, vốn, cơ chế và đầu ra. Hiện nay, cơ chế đã mở, quy trình thủ tục cắt giảm mạnh, không còn chồng chéo như trước. Vốn cũng đã được Nhà nước vào cuộc với gói 140.000 tỉ đồng và nhiều ngân hàng tham gia.

Nhưng để nhà ở xã hội quay trở lại thị trường, doanh nghiệp cần có động lực triển khai. Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, cho rằng để mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội sớm hoàn thành thì cần có sự chung tay góp sức của "4 nhà", gồm nhà nước, nhà băng, nhà phát triển và nhà dân.

Trong đó nhà nước giữ vai trò là đầu tàu, các địa phương chủ động xây dựng rà soát, thực hiện quy hoạch quỹ đất cho nhà ở xã hội. Đồng thời, cần sớm nghiên cứu ban hành các chính sách hỗ trợ phù hợp với đặc thù của địa phương.

Về phía nhà băng, ông Lực nói nên xem xét lại câu chuyện lãi suất vay ưu đãi sao cho thực sự ưu đãi với nhóm thu nhập thấp. Nguồn vốn này rất khó khăn, cần bổ sung thêm các nguồn khác từ quỹ đầu tư, vốn từ địa phương.

Về nhà phát triển dự án, ông Lực kiến nghị nên bố trí nguồn vốn, quan tâm phát triển hệ sinh thái nhà ở xã hội và chất lượng công trình, phối hợp với các địa phương, xác định ngay từ đầu là làm dự án cho thuê hay để bán, hay cả 2. Còn với người dân dân, bên cạnh sự hỗ trợ của các ban ngành, người dân cần chủ động trong tích lũy, lập kế hoạch tài chính cho việc mua, hiện thực hóa giấc mơ an cư trong bối cảnh thị trường đang chuyển đổi.

Nhiều chuyên gia cũng đưa ra các đề xuất cởi mở hơn đối với cơ chế quỹ đất, lãi suất mua nhà ở xã hội. Ông Lê Hoàng Châu tiếp tục kiến nghị lãi suất chỉ nên ở mức 3-4,8%/năm, thay vì 6,6%/năm quá cao như hiện tại.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính cũng cảm thấy "lấn cấn" với lãi suất hiện nay, đặc biệt là với người mua nhà trong khi thu nhập của họ còn hạn hẹp. Vị này cho rằng cần xem xét việc thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội để có nguồn vốn ổn định, lâu dài cho phân khúc này chứ không thể chỉ trông chờ vào ngân hàng thương mại.

Ông Đính cũng nói thêm quỹ đất là vấn đề quan trọng khi triển khai nhà ở xã hội. Cơ chế, chính sách - tất cả mọi thứ đều tốt mà không có quỹ đất thì cũng không thể triển khai nhà ở xã hội. Một số chuyên gia khác cho biết đã kiến nghị Bộ Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường sớm giúp các địa phương triển khai quy chuẩn về nhà ở xã hội, đưa hoạt động phát triển loại hình này vào kế hoạch trong năm tới.

Kim Ngân