Lối đi cho bất động sản nghỉ dưỡng

Việt Nam đang đặt mục tiêu lớn cho ngành du lịch. Ông đánh giá thế nào về nhu cầu đáp ứng của nguồn cung bất động sản du lịch với bối cảnh hạ tầng lưu trú hiện nay và trong trường hợp ngành du lịch có bứt tốc mạnh mẽ?

Ông David Jackson.

Để hiện thực hóa mục tiêu đón 50 triệu khách quốc tế vào năm 2030, hạ tầng cơ sở lưu trú ở Việt Nam cần hướng đến sự ổn định và đa dạng cả về chất lượng và số lượng. Trong đó, chất lượng là yếu tố đáng lưu tâm.

Điều này đồng nghĩa với việc khắc phục một số hạn chế liên quan đến cơ sở hạ tầng, nguồn nhân lực, chính sách pháp lý và loại hình sản phẩm, dịch vụ cung cấp trên thị trường. Cụ thể, tính kết nối giao thông liên tỉnh, liên vùng vẫn chưa thuận tiện, hệ thống tiện ích công cộng chưa đầy đủ, cũng như rủi ro thời tiết theo mùa có thể ảnh hưởng đến quyết định và trải nghiệm của du khách.

Ngoài ra, các dự án phát triển về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn vướng quy định về công nhận quyền sở hữu, sử dụng đất và thời hạn sở hữu, quy trình phân vùng và cấp phép phức tạp cũng như quy định liên quan đến môi trường. Việc tăng cường đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao và đa dạng hóa sản phẩm lưu trú theo các xu hướng mới cũng là hai yếu tố cần thiết để đáp ứng nhu cầu thị trường trong tương lai.

Năm 2024 có không ít những điểm đến của Việt Nam (như Nha Trang - Cam Ranh hay Phú Quốc) ghi nhận mức tăng trưởng vượt bậc về lượng khách, chắc hẳn hai thị trường này cũng có những câu chuyện riêng để tạo nên sự đột phá này?

Nha Trang, Cam Ranh và Phú Quốc thành công trong việc thu hút du khách nhờ chiến lược quản lý điểm đến (destination management), với trọng tâm là cơ sở hạ tầng, chính sách thị thực và hệ thống lưu trú.

Sự kết nối giao thông ở cả ba khu vực đều được đẩy mạnh trong thời gian qua. Chẳng hạn, tỉnh Khánh Hòa có cao tốc Cam Lâm – Vĩnh Hảo đã thông xe và cao tốc Vân Phong – Nha Trang sắp hoàn thành, giúp du khách di chuyển bằng đường bộ đến các điểm đến trong Khánh Hòa an toàn và thuận tiện hơn. Về đường hàng không, Cam Ranh khai thác các tuyến bay thẳng đến Moscow (Nga), Almaty (Kazakhstan) và Nha Trang với đường bay thẳng tới Daegu (Hàn Quốc). Về hạ tầng lưu trú, Khánh Hòa với thành phố Nha Trang và Cam Ranh là một trong hai tỉnh thành có nguồn cung khách sạn 4 sao và 5 sao nhiều nhất cả nước.

Trong khi đó, Phú Quốc vừa mở đường bay thẳng đến Singapore vào cuối năm ngoái. Ngoài ra, Phú Quốc còn áp dụng chính sách thị thực đặc thù, miễn visa 30 ngày cho khách quốc tế, đồng thời vừa khánh thành Cảng hành khách quốc tế để đón tàu du lịch lớn. Phú Quốc cũng là nơi quy tụ nhiều khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp được quản lý bởi các thương hiệu khách sạn quốc tế hàng đầu là Marriott International, Rosewood hay Accor. Nhờ sự có mặt của những thương hiệu khách sạn quốc tế, Phú Quốc đã xuất hiện trên bản đồ du lịch thế giới.

Tận dụng các thế mạnh về cảnh quan thiên nhiên, dịch vụ tiện ích và khả năng kết nối, Nha Trang – Cam Ranh – Phú Quốc vì vậy thực hiện hiệu quả các chiến dịch quảng bá, kích cầu, tạo bứt phá trong tăng trưởng du lịch.

Có quan điểm cho rằng, đây là thời điểm thích hợp để nhìn nhận lại các mô hình cho chu kỳ phát triển mới trong dài hạn. Ông hãy chia sẻ về xu hướng phát triển các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng mới trên thế giới?

Các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đang thay đổi để phù hợp với nhu cầu mới của du khách và sự phát triển của ngành du lịch.

Một trong những xu hướng nổi bật là yếu tố bền vững và du lịch sinh thái. Tại Việt Nam, du lịch ven biển phục hồi mạnh, thu hút các thương hiệu vận hành quốc tế mở rộng tại các điểm đến ven biển mới nổi. Ngoài ra, mô hình khu du lịch nghỉ dưỡng kết hợp thế mạnh tài nguyên thiên nhiên đa dạng (như rừng quốc gia, khu dự trữ sinh quyển) với các hoạt động tham quan, khám phá có nhiều tiềm năng phát triển. Xu hướng này giúp đa dạng hóa trải nghiệm cho du khách, nhưng đòi hỏi sự cân bằng giữa phát triển du lịch, bảo tồn sinh thái và an sinh xã hội.

Công nghệ cũng đang thay đổi cách vận hành và tiếp thị dịch vụ lưu trú. Thế hệ du khách trẻ như Gen Y và Gen Z ưu tiên trải nghiệm cá nhân hóa và sự tiện lợi. Các cơ sở lưu trú đang tăng cường ứng dụng công nghệ từ check-in không chạm, đặt phòng thông minh đến dịch vụ cá nhân hóa theo sở thích, giúp nâng cao trải nghiệm khách hàng và tăng tính cạnh tranh.

Cũng nên bình luận một chút về mô hình condotel tại Việt Nam và giải pháp để hài hòa lợi ích của các bên?

Nguồn lực đã đầu tư vào condotel rất lớn, vì vậy, cần một giải pháp hài hòa, toàn diện để đảm bảo quyền lợi các bên.

Trọng tâm giải pháp là rà soát, xem xét lại quy hoạch và điều chỉnh (nếu phù hợp và cần thiết) để đẩy nhanh việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho doanh nghiệp và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) cho dự án. Việc công nhận pháp lý, như trường hợp tại 500 căn hộ officetel thuộc dự án Sunrise Riverside và Orchard Garden của Novaland tại TP.HCM, đã mở ra hướng đi mới cho các địa phương khác học hỏi kinh nghiệm và tiếp tục triển khai.

Một yếu tố quan trọng khác là các bên cần linh hoạt trong đàm phán, đặc biệt là trong giai đoạn hậu COVID-19, khi ngành du lịch Việt Nam đang từng bước phục hồi. Việc đồng thuận về cơ chế chia sẻ lợi nhuận, tối ưu hóa công suất vận hành tài sản sẽ giúp nhà đầu tư và chủ đầu tư tìm được tiếng nói chung.

Việt Nam có thể học hỏi gì từ các mô hình hoàn thiện trước đó?

Việt Nam có thể tham khảo mô hình của Thái Lan để phát triển và vận hành condotel theo hướng chuyên nghiệp hơn. Thái Lan kiểm soát chặt chẽ việc cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn và áp dụng mô hình căn hộ do thương hiệu khách sạn quản lý (hotel-managed condominium, tương tự condotel tại Việt Nam). Hệ thống pháp lý tại đây quy định rõ quyền sở hữu (freehold – sở hữu lâu dài, leasehold – sở hữu có thời hạn 30 năm, gia hạn tối đa hai lần) và giới hạn tỷ lệ sở hữu nước ngoài trong dự án, giúp bảo vệ nhà đầu tư và ổn định thị trường.

Bên cạnh đó, các dự án condotel tại Thái Lan thường do các thương hiệu khách sạn quốc tế như Marriott, Hilton, Wyndham quản lý, đảm bảo chất lượng dịch vụ và tối ưu khả năng khai thác du lịch. Các thành phố du lịch lớn như Phuket, Pattaya cũng kiểm soát chặt chẽ việc cấp phép khách sạn, hạn chế tình trạng tự vận hành kém hiệu quả.

Việt Nam có thể áp dụng những kinh nghiệm này để phát triển condotel bền vững hơn, đồng thời tạo khung pháp lý minh bạch, nâng cao chất lượng vận hành và thu hút nhà đầu tư dài hạn.

Chuyên gia có tư vấn gì với các dự án condotel phát triển mới không: từ thiết kế sản phẩm, lựa chọn vị trí dự án, bài toán kinh doanh – phân chia lợi nhuận, quản lý vận hành…?

Trước khi đầu tư, cần đánh giá cung – cầu và tiềm năng phát triển của phân khúc này. Condotel xuất hiện từ năm 2014 và hiện đã được đầu tư phát triển tại nhiều điểm du lịch, tập trung chủ yếu ở Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc.

Theo thống kê, năm 2023 cả nước có 16 tỉnh thành với 77 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng trên 50ha với 12.056 căn condotel. Giai đoạn 2015–2017 là cao điểm cấp phép, với 71 dự án và 25.639 căn condotel, officetel. Tuy nhiên, nhiều dự án vẫn chưa hoàn thiện hoặc hoạt động kém hiệu quả.

Do đó, khi phát triển dự án condotel mới, cần cân nhắc nguồn cung hiện hữu, tiềm năng du lịch, và hạ tầng khu vực. Đồng thời, cần xây dựng cơ chế quản lý – vận hành minh bạch, chuyên nghiệp, đảm bảo phân chia lợi nhuận rõ ràng và cam kết hiệu quả kinh doanh để khôi phục niềm tin của nhà đầu tư.

Bình Minh