Kho xưởng xây sẵn tiếp tục hút vốn ngoại

Một dự án kho xưởng xây sẵn cho thuê đang được thi công. Ảnh: Lê Toàn.

Thị trường được giá, tỷ lệ lấp đầy cao

Ông Lance Li - Tổng giám đốc điều hành BW Industrial cho biết, năm qua đánh dấu một cột mốc quan trọng đối với Công ty khi hoàn thành 13 dự án, cung cấp 1 triệu m2 không gian kho xưởng mới cho thị trường.

BW Industrial đã ký kết với nhiều đối tác, với tổng diện tích cho thuê hơn 1,2 triệu m2 trong năm 2024, bao gồm các hợp đồng cho thuê mới và gia hạn tại các dự án nhà xưởng và nhà kho xây sẵn. Con số này tăng khoảng 2,5 lần diện tích cho thuê của năm 2021.

Ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, năm 2024, thị trường nhà xưởng, nhà kho xây sẵn tại cả 2 khu vực Nam - Bắc đều ghi nhận sức hấp thụ cao, giá thuê tăng.

Cụ thể, với nhà xưởng xây sẵn, CBRE Việt Nam cho biết, cả 2 khu vực đều ghi nhận diện tích hấp thụ cao nhất trong 3 năm qua. Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng ở phía Bắc đạt 88%, tăng gần 2% so cùng kỳ, trong khi phía Nam đạt 89%, tăng gần 8%.

Đây là kết quả ấn tượng do nguồn cung mới dồi dào nhất trong 3 năm trở lại đây, tăng 500.000 m2. Theo đó, giá thuê nhà xưởng cũng tăng 2% so với cùng kỳ, đạt 4,9 USD/m2 ở phía Bắc và 5 USD/m2 ở phía Nam.

Với nhà kho xây sẵn, trong khi các dự án ở phía Bắc duy trì mức hấp thụ ròng khoảng 200.000 m2 - tương đương 2 năm qua, thì ở phía Nam tăng gấp đôi, đạt 400.000 m2. Kết quả cho thuê khả quan giúp giá tăng tương ứng 2,1% và 5,3%. Đến cuối năm 2024, giá thuê nhà kho đạt trung bình 4,7 USD/m2/tháng ở 2 khu vực.

Cụ thể hơn, bà Trang Lê - Giám đốc cấp cao, Khối Tư vấn và Nghiên cứu, JLL Việt Nam cho hay, thị trường kho vận miền Bắc chào đón nguồn cung mới từ dự án SLP Park Thuận Thành II, cung cấp hơn 38.000 m2 - diện tích nhà kho chất lượng cao tại tỉnh Bắc Ninh. Đây là một trong những dự án kho xưởng lớn nhất được hoàn thiện trong năm 2024 tại thị trường miền Bắc.

Các dự án mới trong năm qua chủ yếu tập trung ở huyện Yên Phong và Thuận Thành tại Bắc Ninh. Xu hướng này dự báo còn được duy trì trong năm 2025 với các dự án nổi bật đang trong quá trình xây dựng.

Theo đó, Bắc Ninh sẽ tiếp tục dẫn đầu nguồn cung kho xưởng xây sẵn mới trong khu vực. Thị trường Hưng Yên và Hải Phòng cũng kỳ vọng trở nên sôi động hơn nhờ sự tham gia của các chủ đầu tư mới.

Tích cực nhất là tại thị trường miền Nam, khi ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ròng tích cực, đạt gần 19.600 m2. Hoạt động cho thuê cải thiện đáng kể nhờ nhu cầu từ nhóm khách thuê phục vụ thị trường tiêu dùng nội địa thường diễn ra sôi động vào cuối năm.

Tính đến cuối năm 2024, nguồn cung kho vận miền Nam ghi nhận quy mô 2 triệu m2, thị phần lớn nhất vẫn thuộc về các chủ đầu tư BW Industrial và Mapletree, lần lượt chiếm 30% và 20% tổng nguồn cung hiện hữu.

Trong đó, Bình Dương dẫn đầu với tổng diện tích kho vận hơn 661.500 m2; Đồng Nai và Long An đứng thứ hai và ba, chiếm thị phần tương đương nhau, xấp xỉ 26% và 25% tổng nguồn cung. TP.HCM đứng thứ 4, trong khi Bà Rịa - Vũng Tàu mặc dù đã có sự hiện diện của các cơ sở kho vận nhưng vẫn còn manh mún và chưa được chú trọng phát triển.

Khối ngoại chạy đua đầu tư

Theo ông Lance Li, trong năm 2025, BW Industrial sẽ tiếp tục đóng vai trò là “mắt xích” quan trọng trong quá trình chuyển đổi công nghiệp tại Việt Nam thông qua hệ thống kho xưởng xây sẵn hiện đại, rộng khắp cả nước để phục vụ các nhà sản xuất và các đơn vị vận hành logistics đang có nhu cầu phát triển kinh doanh tại đây.

Tỷ lệ lấp đầy kho xưởng xây sẵn đều đạt mức cao ở cả miền Bắc và miền Nam. Ảnh: Lê Toàn.

“Thông thường, các kho xưởng xây sẵn của BW Industrial đóng vai trò là ‘cứ điểm’ sản xuất đầu tiên, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư FDI có nhiều thời gian triển khai kế hoạch đầu tư, thành lập cơ sở sản xuất riêng khi việc kinh doanh phát triển và mở rộng”, ông Lance Li nói và cho biết thêm, một số dự án nhà kho hai tầng của BW Industrial dự kiến hoàn thành trong năm nay, được thiết kế và xây dựng theo tiêu chuẩn LEED Gold, bao gồm BW Vĩnh Lộc 2 Industrial Park, BW VSIP Bắc Ninh 2 và BW Thuận Đạo Logistics Park.

Trong một diễn biến khác, đầu tháng 1/2025, Tập đoàn Hulic (Nhật Bản) và Indochina Kajima thành lập liên doanh đầu tư vào 2 dự án nhà xưởng xây sẵn là Core5 Hưng Yên và Core5 Quảng Ninh.

Dự án Core5 Hưng Yên nằm tại Khu công nghiệp Minh Đức, cung cấp hơn 63.000 m2 nhà xưởng xây sẵn đạt chuẩn LEED, tỷ lệ lấp đầy đạt gần 77% sau 9 tháng hoạt động. Dự án Core5 Quảng Ninh nằm tại Khu công nghiệp Bắc Tiền Phong, cung cấp 69.000 m2 diện tích sàn với tỷ lệ lấp đầy 100%.

Thực tế, Indochina Kajima cũng là một liên doanh giữa doanh nghiệp trong nước là Indochina Capital và Tập đoàn Kajima (Nhật Bản). Từ năm 2022, Indochina Kajima đã vận hành các dự án bất động sản công nghiệp Core5 Việt Nam tại nhiều địa phương chiến lược như Hưng Yên, Quảng Ninh, Hải Phòng..., tập trung vào loại hình nhà xưởng, nhà kho xây sẵn để cho thuê. Việc Indochina Kajima liên doanh với Hulic sẽ mở rộng thêm các dự án mới và nắm bắt cơ hội từ chuỗi cung ứng toàn cầu.

Bà Trang Lê cho biết, thị trường kho vận miền Bắc sẽ mở rộng nhanh chóng tại các tỉnh Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên trong năm nay. Ngoài dự án của các chủ đầu tư lớn hiện nay như BW Industrial, LOGOS, SLP, KCN Vietnam…, thị trường kỳ vọng chào đón những tên mới như Tập đoàn Mitsubishi Estate (Nhật Bản) với dự án Logicross Hải Phòng hay Daiwa House - WHA Group với dự án DPL Việt Nam Minh Quang.

Tương tự, thị trường miền Nam cũng chuẩn bị cho sự mở rộng quy mô với khoảng 684.000 m2 kho vận mới đang được xây dựng trên khắp các khu vực trọng điểm.

Tuy vậy, việc nguồn cung mới dồi dào trong bối cảnh nhu cầu chưa có dấu hiệu bứt phá sẽ khiến cạnh tranh tăng cao, dẫn đến thách thức trong hoạt động cho thuê và sự tăng trưởng giá.

Một trong những giải pháp đang được các chủ đầu tư thực hiện là áp dụng phương án cho thuê linh hoạt nhà kho và nhà xưởng xây sẵn, đồng thời hỗ trợ sát sao khách hàng trong việc hoàn thiện các thủ tục, giấy phép.

Trọng Tín