Kho xưởng xây sẵn 'hút khách', giá thuê dự báo tăng nhiệt

Tỷ lệ lấp đầy tăng, giá thuê tăng theo

Hai động lực chính thúc đẩy sự phát triển kho xưởng xây sẵn là sự bùng nổ của thương mại điện tử tại Việt Nam và làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng của các doanh nghiệp nước ngoài.

Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2024 của hãng dịch vụ bất động sản Savills mới công bố cho thấy, tính tới cuối năm 2024, tổng nguồn cung kho xưởng xây sẵn trên cả nước đạt 15,1 triệu m2, tăng 31% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới tăng trưởng mạnh mẽ tại các tỉnh trọng điểm.

Trong đó, nguồn cung tại khu vực phía Nam đạt 10,6 triệu m2 với tỷ lệ phân bổ là 49% nhà xưởng xây sẵn và 51% nhà kho xây sẵn. Tại phía Bắc, nguồn cung kho xưởng xây sẵn đạt 4,5 triệu m2, chiếm 30% tổng nguồn cung toàn quốc với tỷ lệ phân bổ là 61% nhà xưởng và 39% nhà kho.

Diễn biến trên cũng được hãng dịch vụ bất động sản CBRE ghi nhận. Hãng cho biết, riêng trong mảng nhà xưởng xây sẵn, nặc dù nguồn cung mới dồi dào nhất nhưng diện tích hấp thụ ở cả miền Bắc lẫn miền Nam vẫn đạt mức cao nhất trong vòng 3 năm trở lại đây.

Các nhà sản xuất Trung Quốc đang mở rộng tại khu vực miền Nam; trong khi đó, khối khách hàng Âu - Mỹ đã hoạt động tích cực trở lại tại miền Bắc. (Nguồn CBRE)

Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng ở miền Bắc đạt 88%, tăng gần 2% so cùng kỳ năm 2023, trong khi tại miền Nam tăng trưởng gần 8%, đạt 89%. Với nhà kho xây sẵn, thị trường ghi nhận sự phân hóa lớn. Trong đó, các dự án ở phía Bắc duy trì mức hấp thụ ròng khoảng 0,2 triệu m2 - tương tự như mức hai năm qua. Các dự án tại phía Nam có mức hấp thụ ròng lên tới 0,4 triệu m2.

CBRE cũng cho biết, dựa trên các yêu cầu hỏi thuê được gửi tới hãng này, đa số giao dịch cho thuê kho xưởng công nghiệp đến từ các đơn vị lớn với danh mục đầu tư trải khắp các tỉnh thành.

Trong đó, nhu cầu thuê ở khu vực miền Nam chủ yếu đến từ các nhà sản xuất trong ngành nội thất, đồ gia dụng, thiết bị điện tử, thương mại điện tử. Về khách thuê, các nhà sản xuất Trung Quốc chiếm tới 25% các yêu cầu hỏi thuê, so với mức chỉ 10% của năm 2023.

Tại khu vực phía Bắc, nhu cầu thuê được dẫn dắt bởi các lĩnh vực logistics, điện tử và sản xuất vật liệt với khách hàng chủ yếu đến từ Trung Quốc và doanh nghiệp Việt Nam. Đáng chú ý, khối khách hàng Âu - Mỹ cũng đang tích cực tìm kiếm mặt bằng kho xưởng, đất công nghiệp trở lại, theo CBRE.

Việt Nam có thể trở thành điểm trung chuyển hàng hóa toàn cầu mới

Nhận định về triển vọng thị trường, CBRE dự báo mặc dù nguồn cung mới trên thị trường kho xưởng xây sẵn tại cả miền Bắc lẫn miền Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực trong giai đoạn 2025 - 2027, giá thuê ở miền Bắc dự kiến tiếp tục tăng 0 - 4%/năm và tại miền Nam tăng 2 - 4%/năm.

Dự báo nguồn cung mới và giá thuê kho xưởng xây sẵn trong giai đoạn 2025 - 2027. (Nguồn: CBRE)

Thị trường kho xưởng xây sẵn sôi động là tín hiệu tích cực, giúp các nhà đầu tư cũng như khách thuê có thêm động lực để cân nhắc lựa chọn Việt Nam như một điểm đến phù hợp cho hoạt động đầu tư hoặc mở rộng kinh doanh.

Ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao, Dịch vụ tư vấn bất động sản, Savills Hà Nội, nhận định nhu cầu về kho xưởng xây sẵn sẽ ngày càng lớn trong thời gian tới, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường thương mại điện tử tại Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ.

“Ngành thương mại điện tử cần diện tích thuê kho lớn để lưu trữ nhiều mặt hàng và lắp đặt hệ thống hỗ trợ hoạt động lấy hàng, đóng gói. Các nhà sản xuất quốc tế đều kỳ vọng có cả mặt bằng kho bãi để lưu trữ hàng hóa sau sản xuất. Do đó, đầu tư hệ thống hạ tầng và kho vận sẽ củng cố chuỗi cung ứng cho các doanh nghiệp sản xuất”, ông Thomas Rooney phân tích.

Đồng quan điểm như trên, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho biết, trước sự phát triển của ngành thương mại điện tử, Việt Nam đang trở thành điểm đến của nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực sản xuất và hậu cần, kéo theo nhu cầu về bất động sản logistics chất lượng cao.

“Việt Nam có khả năng cạnh tranh với Dubai và Hong Kong (Trung Quốc), thậm chí Singapore hay Thượng Hải (Trung Quốc) để trở thành trung tâm trung chuyển hàng hóa toàn cầu”, bà Trang Bùi đánh giá.

Các doanh nghiệp gia tăng nguồn cung chất lượng cao

Loạt nhà phát triển hạ tầng công nghiệp đã nhanh chóng đón đầu cơ hội bằng cách nghiên cứu phát triển các khu kho xưởng theo xu hướng thông minh, xanh hóa, và dịch vụ toàn diện.

Điển hình, Công ty Cổ phần Long Hậu (mã cổ phiếu LHG) vừa qua đã triển khai xây dựng Giai đoạn 2 của Tổ hợp Nhà xưởng Cao tầng Đa năng với quy mô lên tới 30.000 m2 trong bối cảnh Giai đoạn 1 đã đạt tỷ lệ lấp đầy gần 100%. Đây cũng là tổ hợp nhà xưởng cao 9 tầng đầu tiên tại tỉnh Long An.

Các doanh nghiệp đang đẩy mạnh phát triển các mô hình kho xưởng xây sẵn thông minh, "xanh hóa".

Đại diện Long Hậu cho biết khu tổ hợp nhà xưởng đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế và áp dụng nhiều công nghệ cải tiến giúp tăng công suất thang tải hàng, tải trọng sàn, xử lý nước thải… giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình vận hành. Đồng thời, tổ hợp này được phát triển đồng bộ với các tiện ích hỗ trợ như khu lưu trú, ăn uống… tạo thành hệ sinh thái khép kín.

Trong khi đó, tại tỉnh Bắc Ninh, Tập đoàn GELEX (mã cổ phiếu GEX) đã phát triển dự án Industrial Centre YP2C với quy mô 34.500 m2 nhà xưởng xây sẵn và kho vận chất lượng cao. Đặc biệt, nhà kho xây sẵn tích hợp có thiết kế linh hoạt nhằm sẵn sàng đáp ứng các nhu cầu riêng biệt của từng khách hàng.

Dự án này cũng đáp ứng các tiêu chí của chứng nhận LEED (thiết kế đạt chuẩn hàng đầu về năng lượng và môi trường) nhằm đáp ứng các yêu cầu ngày càng tăng của khách hàng về phát triển bền vững.

Lựa chọn cách tiếp cận khác, Cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (mã cổ phiếu SIP) tập trung phát triển các khu nhà xưởng xây sẵn tại các vị trí huyết mạch, ngay gần trung tâm TP.Hồ Chí Minh, và hướng đến tệp khách hàng là doanh nghiệp vừa và nhỏ. Các khu nhà xưởng này cũng được tích hợp khối văn phòng và các tiện ích đạt tiêu chuẩn cao.

Trong thời gian tới, nguồn cung kho xưởng xây sẵn dự kiến sẽ dồi dào hơn. Để tăng khả năng cạnh tranh, các chuyên gia khuyến nghị chủ đầu tư kho xưởng công nghiệp nên áp dụng phương án cho thuê linh hoạt, tích hợp công năng sử dụng hỗn hợp đồng thời hỗ trợ sát sao khách hàng trong việc hoàn thiện thủ tục, giấy phép.

Duy Quang