Gỡ nút thắt, ngăn trục lợi chính sách nhà ở xã hội. Bài 2: Tăng cường quản lý, ngăn giá nhà ở xã hội 'nhảy múa'

Cơ chế kiểm soát giá bán còn bất cập là một trong những nguyên nhân đẩy giá NƠXH lên cao, người thu nhập thấp khó tiếp cận. Ảnh minh họa

Kẽ hở trong quản lý chi phí đầu tư xây dựng…

Công nhân, viên chức, người lao động nghèo... khó khăn luôn mơ ước có được một mái ấm để an cư lạc nghiệp. Chính vì thế, chủ trương xây dựng NƠXH - với mong muốn mang đến những căn hộ giá rẻ, chất lượng đảm bảo, phù hợp với điều kiện của người dân có thu nhập thấp ra đời. Tuy nhiên, dù nhận được nhiều ưu đãi của Nhà nước, cũng như được người dân kỳ vọng, mong chờ, song thực tế, không ít dự án NƠXH còn hạn chế, bất cập trong công tác triển khai đầu tư xây dựng khiến giá NƠXH bị đẩy lên cao.

Qua kiểm toán chương trình NƠXH trên địa bàn TP. Hà Nội giai đoạn 2015-2018, KTNN chỉ rõ, một số dự án lập dự toán theo phương án tính giá bán sai khối lượng, đơn giá từ hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng như: Dự án khu nhà ở Gia Quất, phường Thượng Thanh, quận Long Biên; Dự án 5B2 lô đất ký hiệu 5.B2, 5.B4, 5.B5 thuộc khu tái định cư Đông Hội, huyện Đông Anh; Dự án ở ô đất B8.NXH thuộc quy hoạch chi tiết Khu công viên công nghệ phần mềm Hà Nội...

Qua kiểm toán chi tiết đối với một số dự án NƠXH năm 2020, Đoàn kiểm toán của KTNN khu vực I cũng chỉ ra 2/3 dự án có chi phí đầu tư giảm so với phương án tính giá đã được thẩm định phê duyệt hơn 19,3 tỷ đồng. Trong đó, riêng Dự án NƠXH Bamboo Garden (do Công ty cổ phần Tập đoàn C.E.O làm chủ đầu tư) thuộc huyện Quốc Oai, chi phí đầu tư giảm hơn 17,2 tỷ đồng so với phương án tính giá đã được phê duyệt, nhưng công ty chưa điều chỉnh phương án tính giá theo số liệu quyết toán. Trên cơ sở phát hiện kiểm toán, KTNN kiến nghị Công ty cổ phần Tập đoàn C.E.O điều chỉnh giảm chi phí đầu tư tính trong giá bán NƠXH tại Dự án này số tiền 17,2 tỷ đồng; đồng thời “xác định lại giá bán, giá cho thuê NƠXH, báo cáo Ủy ban nhân dân (UBND) TP. Hà Nội xem xét, quyết định”.

Bàn về vấn đề này, đại biểu Tạ Minh Tâm (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Tiền Giang) đề nghị, cần tăng cường công tác kiểm soát giá bán, giá thuê mua NƠXH được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, kiểm soát chặt chẽ chất lượng NƠXH. “Nếu không kiểm soát chặt chẽ giá vốn đầu tư thì việc tách bạch phần ưu đãi của Nhà nước ra khỏi giá NƠXH là rất khó kiểm soát, có thể dẫn đến giá bán, giá cho thuê vượt xa khả năng chi trả của người dân” - đại biểu nhấn mạnh.

Đủ “chiêu” đẩy giá nhà ở xã hội lên cao

Dù tính chất NƠXH có ưu đãi về giá bán, song thực tế, tại nhiều dự án người dân có thu nhập thấp vẫn phải chấp nhận mua nhà với giá cao hơn giá trị thực tế. Bên cạnh nguyên nhân do thiếu nguồn cung, giá nguyên vật liệu tăng cao… thì một nguyên nhân được KTNN chỉ ra là do cơ chế kiểm soát của cơ quan chức năng chưa chặt chẽ, dẫn đến chủ đầu tư có thể tăng giá bán bằng việc tăng chi phí đầu tư, tính vào giá bán NƠXH.

Cụ thể, KTNN chỉ rõ, phương án tính giá chưa tính đến lợi nhuận phần diện tích căn hộ thương mại (trong NƠXH) và sàn kinh doanh dịch vụ thương mại ở tầng 1,2,3 (tương ứng với giá bán căn hộ thương mại) để bù đắp chi phí đầu tư, giảm giá bán/cho thuê/thuê mua NƠXH theo quy định. Tương tự, nhiều dự án tính phương án xác định giá theo mức lãi suất thương mại trên cơ sở hợp đồng tín dụng của chủ đầu tư với các ngân hàng thương mại, cao hơn lãi suất cho vay ưu đãi của các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định đối với dư nợ của các khoản vay để mua/thuê mua NƠXH.

Đáng chú ý, qua kiểm toán cho thấy, việc xác định chi phí lãi vay trong phương án tính giá chưa tính đến dòng tiền huy động vốn từ khách hàng (doanh thu bán nhà, tiền khách hàng ứng trước) hoặc tính dòng tiền từ vốn chủ sở hữu cần có đối ứng để giảm lãi vay được vốn hóa vào dự án, dẫn đến không tối ưu được chi phí lãi vay và cơ chế ưu đãi của chính sách giá bán NƠXH chưa đạt được hiệu quả. Chi phí đầu tư xây dựng đưa vào phương án tính giá NƠXH tại thời điểm thẩm định chỉ là giá dự toán do chủ đầu tư phê duyệt, không phải trên cơ sở quyết toán công trình (trong khi theo yêu cầu của Sở Xây dựng TP. Hà Nội, chủ đầu tư có trách nhiệm quyết toán giá trị công trình theo quy định làm cơ sở xác định giá chính thức, báo cáo UBND TP. Hà Nội quyết định hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm quyết toán chi phí với các hộ dân). Tuy nhiên, trên thực tế, Sở Xây dựng lại không xem xét thẩm định lại sự phù hợp về khối lượng, định mức, đơn giá dự toán (giá trị chi phí đầu tư tính vào giá bán NƠXH do chủ đầu tư tự phê duyệt, báo cáo và chịu trách nhiệm)… “Việc thực hiện kiểm soát giá theo cơ chế này, cùng với việc chưa có khung giá bán NƠXH dẫn tới giá NƠXH chưa được quản lý chặt chẽ. Chủ đầu tư có thể tăng giá bán bằng việc tăng chi phí đầu tư xây dựng mà không có sự kiểm soát của Nhà nước, tính vào giá bán NƠXH các khoản dự phòng nhưng có thể không sử dụng hoặc sử dụng không hết (tại 3 dự án được kiểm toán, tổng dự phòng chi phí đầu tư là hơn 85,5 tỷ đồng)” - đơn vị kiểm toán cho biết.

Những vấn đề KTNN chỉ ra không chỉ đúng với thời điểm kiểm toán mà còn là lời cảnh báo chung cần được các cơ quan chức năng, các địa phương nghiêm túc nhìn nhận, có giải pháp hiệu quả để ngăn tình trạng giá nhà neo cao, đặc biệt là NƠXH, làm ảnh hưởng đến tính đúng đắn của chủ trương, chính sách rất nhân văn này. Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi, cơ quan quản lý nhà nước phải tham gia tích cực hơn vào công tác kiểm soát giá nhà sao cho phù hợp với đại bộ phận người thu nhập thấp. Đồng thời, Chính phủ cần tiếp tục ưu tiên nguồn vốn cho NƠXH, trong đó tính đến mức thu nhập phổ biến của người lao động và khả năng mua NƠXH để điều hành chính sách tài khóa, tiền tệ cho phù hợp…

Cùng với kiểm soát giá bán, cần có những giải pháp đồng bộ, bao gồm cả việc tháo gỡ các rào cản về thủ tục và cơ chế nhằm giảm chi phí, thu hút doanh nghiệp đầu tư NƠXH. Vấn đề này sẽ tiếp tục được Báo Kiểm toán phản ánh trong kỳ tiếp theo./.

NHÓM PHÓNG VIÊN