Giá chung cư sẽ được điều chỉnh về mức phù hợp hơn?

Nguồn cung căn hộ chung cư vượt dự báo

Trong 3 quý đầu năm 2024, thị trường bất động sản tại thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận có 23.900 căn hộ sơ cấp được giao dịch, tăng 28% so với tổng số giao dịch của cả năm 2023.

Những nỗ lực trong việc tháo gỡ vướng mắc cho thị trường trong thời gian vừa qua là không thể phủ nhận. Nhiều địa phương như thành phố Hồ Chí Minh, Bình Định, Bình Dương đã có những bước tiến đáng kể trong việc giải quyết các vấn đề pháp lý.

Đơn cử, thành phố Hồ Chí Minh đã hoàn tất gỡ vướng pháp lý cho 8 dự án bất động sản như The Metropole Thủ Thiêm, Celadon City, Metro Star, Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm... Đây đều là những dự án có tổng vốn đầu tư lên đến hàng nghìn tỷ đồng với quy mô lớn và nguồn cung đa dạng. Từ đó, tạo niềm tin cho sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường trong những tháng cuối năm 2024 và lấy đà cho năm 2025.

Nhiều chủ đầu tư đã ra hàng ngay từ quý IV/2024 thay vì năm 2025 như kế hoạch. Ảnh minh họa

Theo ước tính từ nhiều nguồn, thị trường chung cư sẽ được bổ sung 23.000 - 30.000 căn năm 2025 và 24.000 căn năm 2026, gần gấp ba lần so với năm 2023, chủ yếu đến từ hai đại đô thị ở phía Tây và Đông của thành phố Hà Nội.

Khảo sát của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng OneHousing vừa đưa ra nhận định về thị trường căn hộ tại thành phố Hà Nội cuối năm 2024, đầu năm 2025. Theo đó, đón đầu cơ hội tăng trưởng thị trường căn hộ tại thành phố Hà Nội, với lượng hấp thụ lên tới 80 - 90%. Nhiều chủ đầu tư đã ra hàng ngay từ quý IV/2024 thay vì năm 2025 như kế hoạch.

Trước nhu cầu mỗi năm Hà Nội tăng thêm khoảng 200.000 người cần nhà ở, phân khúc sản phẩm bất động sản chung cư đang tiếp tục là loại hình dẫn dắt thị trường Hà Nội từ đầu năm 2025.

Nhu cầu này xuất phát từ lượng giao dịch sản phẩm chung cư sơ cấp và chuyển nhượng chiếm 55% tổng giao dịch trên thị trường, tương đương khoảng 46.000 giao dịch.

Cập nhật đến hết quý IV/2024, nguồn cung căn hộ mở mới cả năm 2024 đạt khoảng 35.000 căn, cao hơn so với dự báo trước đó là 22.000 - 24.000 căn; tỷ lệ hấp thụ trên các dự án mở bán được lên tới 80 - 90% nhờ đa dạng loại hình tệp khách hàng mua để ở và đầu tư.

Giá chung cư sẽ phù hợp hơn?

Do tình hình thị trường diễn biến sôi động cuối năm 2024, nhiều dự án được quyết định mở bán sớm hơn dự kiến, khiến tổng nguồn cung năm 2025 đạt khoảng 29.000 căn hộ, giảm nhẹ so với năm 2024.

Trong đó, khu vực phía Đông thành phố Hà Nội chiếm tới 48% tổng nguồn cung mới; khu Tây trước đây chiếm tỷ trọng thứ hai, trong khi khu vực phía Bắc và Đông Bắc nổi lên như một “vùng đất hứa” cho phân khúc chung cư.

Theo ông Lê Như Thạch, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Bcons, từ năm 2020 - 2024, Bcons đã bàn giao 8 dự án và một số dự án sắp triển khai dự kiến sẽ đưa ra thị trường khoảng 12.000 căn hộ. Dự kiến từ năm 2025 - 2027, ngoài 4.000 căn hộ sắp đưa ra thị trường, mỗi năm doanh nghiệp này sẽ tung ra thị trường 3.000 - 5.000 căn hộ.

Giá chung cư sẽ điều chỉnh về mức phù hợp hơn, chắc chắn không còn tăng nhanh như giai đoạn vừa qua. Giá bất động sản có thể tăng từ 5 - 10% mỗi năm, tùy thuộc vào từng phân khúc và khu vực.

Thực tế đòi hỏi cần phải có sự đa dạng về phân khúc, tránh mất cân đối và lệch pha về sản phẩm cao cấp. Thị trường sẽ khởi sắc rõ rệt từ quý II/2025 và đầu năm 2026 là khởi đầu mới giai đoạn ổn định của ngành bất động sản và ghi nhận sự trở lại, hoặc xuất hiện của nhiều loại hình đa dạng.

Các dự án nghỉ dưỡng cao cấp, khoáng nóng, biệt thự ven sông hay các khu đô thị sinh thái và bất động sản ven đô có khả năng sinh lời ổn định nhờ gia tăng nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng và các tiện ích chăm sóc sức khỏe toàn diện của du khách và giới hạn tự nhiên của nguồn tài nguyên.

Tại thành phố Hà Nội, lượng nhà đầu tư tìm kiếm đất nền trong đầu quý IV/2024 vành đai 4 có xu hướng tăng khoảng 30% so với các quý trước. Tại các khu vực có đường vành đai 4 đi qua như Sóc Sơn, Mê Linh, Thanh Oai, Đan Phượng, tùy từng khu vực, lượng giao dịch tăng từ 10 - 20% so với các tháng của quý III/2024.

Tại thành phố Hồ Chí Minh, sau khoảng thời gian dài im ắng, đất nền bắt đầu diễn biến sôi động trở lại. Lượt tìm mua đất nền ở thành phố Hồ Chí Minh tăng 16%, tin rao bán tăng 22% so với tháng trước. Đất nền ở các tỉnh lân cận như Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai, Bình Dương cũng có diễn biến khá tích cực khi lượt tìm mua tăng lần lượt 20%, 14%, 5% và 9%...

Giá chung cư năm 2025 được dự đoán sẽ phù hợp hơn và không tăng nhanh như giai đoạn trước. Ảnh: Ngọc Diễm

Theo ước tính của Công ty cổ phần Chứng khoán Vietcap, thị trường bất động sản tại thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh trong 3 quý vừa qua ghi nhận 23.900 căn hộ sơ cấp được giao dịch, tăng 28% so với tổng số giao dịch của cả năm 2023. Nguồn cung mới cũng có sự tăng trưởng 11%, đạt 20.900 căn. Thành phố Hà Nội hiện đang chiếm ưu thế với 85% tổng số giao dịch và 91% nguồn cung mới tại hai thị trường lớn này.

Tại thành phố Hà Nội, căn hộ hạng A ghi nhận mức tăng giá mạnh nhất, từ 20 - 35% so với cùng kỳ năm 2023; trong khi tại thành phố Hồ Chí Minh mức tăng giá dao động từ 15 - 20%. Giá bán thứ cấp đã không còn tình trạng giảm giá sâu mà thay vào đó là sự chênh lệch giá từ 10 - 20%. Giá thuê nhà ở cũng tăng trong khoảng từ 10 - 20%.

Phong Lâm