Giá căn hộ TP Thủ Đức liên tục leo đỉnh

Theo thống kê từ Cushman & Wakefield, giá bán trung bình căn hộ tại TP.HCM trong quý IV/2024 đã đạt mức cao nhất từ trước đến nay, chạm mốc 3.672 USD/m2 (tương đương hơn 93 triệu đồng/m2), tăng 22% so với quý trước và tăng 16% so với cùng kỳ năm 2023.

Nguyên nhân chính là 80% nguồn cung căn hộ mở bán thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, như The Opus One, Eaton Park, Masteri Grand View...

Đáng chú ý, tất cả những dự án này đều tọa lạc tại TP Thủ Đức.

Căn hộ hạng sang áp đảo

Thực tế, nguồn cung căn hộ mới của TP.HCM thời gian qua chủ yếu tập trung tại địa bàn TP Thủ Đức, và phần lớn ở ngưỡng giá trên 100 triệu đồng/m2.

Điển hình, Thảo Điền Green (phường Thảo Điền) vừa ra mắt giỏ hàng cuối với 79 căn hộ, giá dao động 163-200 triệu đồng/m2.

Gamuda Land cũng tiếp tục mở bán giai đoạn 2 dự án Eaton Park, với giá khoảng 160 triệu đồng/m2...

Đáng chú ý, Sơn Kim Land giới thiệu 150 căn hộ thuộc phân khu The OpusK của dự án The Metropole Thủ Thiêm, với đơn giá dao động từ 255 triệu đến 450 triệu đồng mỗi m2. Dù vậy, chỉ trong 2 giờ mở bán, toàn bộ mã căn đều được đặt chỗ thành công.

Phân khu The OpusK thuộc dự án The Metropole Thủ Thiêm đang thiết lập kỷ lục giá căn hộ tại TP Thủ Đức. Ảnh: Quỳnh Danh.

Chia sẻ với Tri Thức - Znews, bà Lê Thị Thanh Hằng, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Vietnam Groove cho rằng TP Thủ Đức sắp tới còn có thêm một số dự án căn hộ thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm được triển khai, tiêu biểu như Lotte Eco Smart City.

Bà dự đoán khả năng cao dự án này có thể đạt mức giá tương đương với phân khu The OpusK.

Bà cũng nhấn mạnh rằng giá bất động sản tại đây vẫn sẽ duy trì mặt bằng hiện nay hoặc tiếp tục tăng do khung giá tiền sử dụng đất cao, nguồn cung hạn chế và quỹ đất đẹp ngày càng khan hiếm.

"Thủ Thiêm gần như không còn nhiều quỹ đất, các vị trí đẹp cũng đã được nắm giữ. Bất động sản tại đây không chỉ bị ảnh hưởng bởi yếu tố pháp lý mà còn do tính chất độc tôn của vị trí và đặc thù thị trường", bà nhận định.

Kỳ vọng của chủ đầu tư

Thực tế, dựa trên Quy hoạch chung TP Thủ Đức đến năm 2040 vừa được công bố, đô thị này cũng đang kêu gọi đầu tư vào một loạt dự án mới, trong đó có một số dự án khu đô thị, gắn với các định hướng phát triển rõ ràng.

Tuy nhiên, theo dự đoán của các chuyên gia, giá những sản phẩm bất động sản này sẽ không thể ở mức thấp, bởi TP Thủ Đức đang được kỳ vọng trở thành khu vực dẫn dắt kinh tế của TP.HCM với mức tăng trưởng mạnh mẽ.

Dưới tác động của nhiều đề xuất, đồ án quy hoạch cùng sự đầu tư vào hạ tầng những năm qua, giá đất trên toàn khu vực TP Thủ Đức nhìn chung đã liên tục tăng mạnh, cá biệt một số khu vực thuộc top đắt đỏ của TP.HCM.

Một chủ đầu tư nước ngoài nói với Tri Thức - Znews rằng rất quan tâm đến thị trường TP Thủ Đức và đã nhắm đến một vài khu đất tiềm năng, tuy nhiên chưa thể chốt thêm thương vụ mới nào vì những lô đất này đều có "giá trên trời". Hiện, doanh nghiệp đang tiếp tục triển khai dự án đã công bố và tìm kiếm cơ hội thương lượng với chủ các khu đất khác.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn kể trường hợp một chủ đầu tư đang có ý định mua đất tại khu vực quận 2 cũ, nhưng riêng tiền đất thổ cư đã dao động 80-90 triệu đồng/m2.

"Nếu phát triển dự án tại đây, giá bán ra tối thiểu phải đạt 300 triệu đồng/m2 mới có thể đảm bảo lợi nhuận, bởi ngoài chi phí đất, còn phải tính đến tiền sử dụng đất và các chi phí phát triển khác. Mặc dù quỹ đất vẫn còn, việc triển khai các dự án tại khu vực này sẽ tiếp tục đẩy giá thị trường tăng mạnh", ông phân tích.

Lực đẩy của quy hoạch và hạ tầng đã tạo đà cho bất động sản TP Thủ Đức liên tục tăng giá những năm qua. Ảnh: Quỳnh Danh.

Dù vậy, theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu Savills, giá bất động sản tăng không hoàn toàn do chi phí đất đai mà còn xuất phát từ kỳ vọng của chủ đầu tư.

"Khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, các chủ đầu tư có xu hướng định giá sản phẩm cao hơn để tối ưu hóa lợi nhuận. Đồng thời, việc sở hữu quỹ đất đẹp cũng khiến chi phí đầu vào tăng, buộc các doanh nghiệp phải nâng cao giá trị sản phẩm, khẳng định thương hiệu và hướng đến nhóm khách hàng thượng lưu", bà Hương nói.

Một doanh nghiệp đang phát triển nhiều dự án tại TP Thủ Đức cũng đánh giá sự tăng trưởng kinh tế thời gian tới của nơi này, đặc biệt trong các lĩnh vực như tài chính, công nghệ, càng thúc đẩy hình thành cộng đồng dân cư trí thức và có thu nhập tốt. Bản thân doanh nghiệp cũng đang đặt kỳ vọng vào yếu tố này để lên kế hoạch cho danh mục đầu tư trong tương lai.

Cùng chung góc nhìn này, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing cho rằng nhiều chủ đầu tư tập trung phát triển dự án cao cấp, cung cấp sản phẩm chất lượng hơn cho tầng lớp trung lưu đang ngày càng mở rộng, trong bối cảnh quỹ đất ngày càng thu hẹp.

"Thực tế, Hà Nội, TP.HCM hay các thị trường khác trong khu vực và trên thế giới cũng đều đi theo xu hướng chung là các sản phẩm chung cư sẽ ngày càng cao cấp và hoàn thiện hơn để phục vụ tầng lớp trung lưu ngày càng đông đảo", ông Trần Quang Trung nhận định.

Trên bình diện toàn thị trường TP.HCM, đại diện Savills ước tính năm nay có khoảng 10.000 căn hộ mới được tung ra thị trường, song 70% số đó vẫn thuộc phân khúc hạng A và hạng B, còn căn hộ vừa túi tiền chỉ chiếm khoảng 30%.

"Với quy mô dân số TP.HCM khoảng 10 triệu người, tăng 2% mỗi năm, nhưng nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 5.000 căn hộ/năm, dẫn đến tình trạng khan hiếm kéo dài. Điều này khiến các chủ đầu tư tự tin đẩy mạnh sản phẩm ở phân khúc cao cấp", bà Hương chia sẻ.

Với sự mất cân đối cung - cầu này, bà cho rằng mặt bằng giá khó có khả năng giảm, trong khi tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức cao do lượng cung không quá lớn so với nhu cầu thực tế.

Liên Phạm