'Đường một chiều' căn hộ Hà Nội

Khi “Thượng đế” lo âu

“Tìm đỏ mắt không có căn hộ giá dưới 40 triệu đồng/m2, nếu có thì quá sập xệ, cũ nát, trong khi dự án mở mới giờ toàn giá trên trời, trung bình cũng phải hơn 60 triệu đồng/m2. Không biết giá nhà bao giờ mới ngừng tăng”, chị Trang - người đang có nhu cầu mua nhà nói và cho biết, hơn 1 năm nay, gia đình chị đã tìm hiểu nhiều dự án, cả trên thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, nhưng vẫn chưa thể mua được một căn hộ để an cư.

Nếu như trước đây, mục tiêu là mua căn hộ gần chỗ làm của 2 vợ chồng (quận Cầu Giấy, Hà Nội) để thuận tiện việc đi lại, thì hiện tại, các yêu cầu cũng lược đi nhiều, cơ bản chỉ cần có nhà ở trong mức giá chấp nhận được. Vậy mà điều này giờ cũng trở thành thách thức lớn.

“Cả gia đình tích góp được khoảng 2 tỷ đồng, có thể huy động tối đa thêm khoảng 1 tỷ đồng nữa, thế nhưng với 5 nhân khẩu hiện tại, gần như không thể mua được căn hộ 3 phòng ngủ với giá khoảng 3 tỷ đồng tại khu vực nội đô”, chị Trang ngao ngán nói.

Tương tự, chị Linh - nhân viên kinh doanh một công ty chứng khoán, đang tìm kiếm một căn hộ chừng 45 m2 với hy vọng suất đầu tư nhỏ sẽ dễ xoay tiền, vậy mà cũng không dễ.

“Không có nhiều căn hộ diện tích nhỏ như vậy ở thời điểm hiện tại. Các dự án mới thường có sản phẩm diện tích lớn, hoặc các căn hộ nhỏ có khi đã được bán hết từ khi chưa ra hành, rồi sau đó được bán chênh, thường mức giá bán thấp nhất cũng dao động từ 65-70 triệu đồng/m2, tính ra khoảng 3 tỷ đồng cho một căn hộ như vậy (chưa kể hoàn thiện nội thất, các loại phí… - PV). Với các căn hộ cũ, đã sử dụng nhiều năm, mức giá hiện vào khoảng 50 triệu đồng/m2, thậm chí nhà ở xã hội cũng ngấp nghé 40 triệu đồng/m2 và còn vướng nhiều vấn đề về thủ tục, pháp lý khi chuyển nhượng”, nhân viên kinh doanh này nói và chia sẻ thêm, hiện chị không biết nên hành động sao cho đúng: Cố gắng vay mượn để mua nhà ngay lúc này, hay tiếp tục chờ đợi và tích lũy thêm tài chính trong tâm trạng thấp thỏm không biết giá nhà còn tăng đến đâu.

Tiếp xúc với nhiều người có nhu cầu mua nhà ở giai đoạn hiện tại, điểm chung người viết ghi nhận được đó là tâm lý sốt ruột: Sợ rằng không mua nhà ở thời điểm hiện tại thì sẽ càng khó để sở hữu nhà trong tương lai, không biết giá nhà còn tăng đến bao giờ, bài toán tài chính phù hợp để có thể sở hữu nhà dù có thể vay vốn ngân hàng khi rủi ro về công việc vẫn là dấu hỏi lớn…

Ngay trong các hội nhóm kêu gọi dừng mua nhà để phản đối giá nhà tăng trên mạng xã hội, dường như cũng có sự chia rẽ không hề nhỏ khi không ít quan điểm cho rằng, không thể kìm hãm đà tăng của giá nhà và nếu tiếp tục chờ, cũng chẳng biết liệu giá sẽ giảm hay vẫn tăng, trong khi cơ hội thì qua đi.

Anh Trần Minh - một môi giới bất động sản cho hay, với mức giá tầm 50 triệu đồng/m2, cơ hội có lẽ chỉ còn ở các dự án nhà ở đơn lẻ, tiện ích hạn chế.

“Có thể, dự án căn hộ được xây dựng ở các khu đất diện tích vừa phải, chỉ đủ làm 1-2 block và ít tiện ích, chủ đầu tư nhiều khả năng là ‘người mới’ hoặc vốn mỏng… thì mới có mức giá mềm hơn. Tuy nhiên, bên cạnh giá bán, cái khó là nhiều người mua còn lăn tăn về chất lượng xây dựng và tiến độ dự án, bởi người cầm trịch có thể chưa có kinh nghiệm, doanh nghiệp chưa có thương hiệu”, môi giới này chia sẻ với người viết về tâm lý khách hàng mà anh ghi nhận được.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, với tốc độ gia tăng dân số hàng năm tại Hà Nội, trung bình nhu cầu nhà ở mỗi năm có thể lên đến trên 80.000 căn. Rõ ràng, với khoảng tổng nguồn cung mới 30.000 căn của năm 2024 (dù đã cải thiện đáng kể so với hơn 10.000 căn của năm 2023 - PV), chênh lệch cung cầu là quá lớn.

Theo ông Quốc Anh, dù giá nhà đã tăng mạnh thời gian qua, nhưng dòng tiền vẫn đổ vào bất động sản nói chung, phân khúc nhà ở nói riêng, cả với nhu cầu đầu tư và để ở. Điều này dẫn đến thực tế giá nhà tiếp tục đi lên và tạo ra tâm lý sốt ruột khi nhiều người có nhu cầu nhưng chưa thể mua.

Số liệu từ OneHousing cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường Hà Nội có khoảng 83.000 giao dịch bất động sản nhà ở. Giao dịch sơ cấp gồm nhà cao tầng và thấp tầng chiếm tỷ trọng 27% (tương đương khoảng 22.400 căn - PV), trong khi 73% còn lại (tương đương khoảng 60.590 căn - PV) là giao dịch thứ cấp, bao gồm thổ cư, chuyển nhượng chung cư và nhà thấp tầng. Những số liệu này phần nào cho thấy sự sôi động của thị trường nhà ở Thủ đô, đó là chưa tính quý cuối năm là giai đoạn thị trường thường diễn biến sôi nổi nhất.

Giá nhà bao giờ ngừng tăng?

Theo OneHousing, nếu trước đây giá các căn hộ tại vị trí trung tâm ở mức trên dưới 100 triệu đồng/m2, khách hàng đã cảm thấy quá đắt đỏ, thì sắp tới, với những dự án căn hộ ở vị trí đẹp có thể lên tới 200 triệu đồng/m2, nhưng nếu đạt được các tiêu chí mà bên mua đề ra như có cộng đồng cư dân, dịch vụ đẳng cấp… thì vẫn sẽ được chấp nhận.

Như nhận xét của nhà phân phối bất động sản cao cấp này, giá nhà tại Hà Nội sẽ tiếp tục đi lên trong thời gian tới, chứ chưa hề có dấu hiệu dừng lại. Nhận định này không phải không có căn cứ khi cách đây 2 năm, nguồn cung căn hộ sơ cấp vẫn còn có dự án giá bán dưới 25 triệu đồng/m2.

Đến hiện tại, thị trường gần như “sạch bóng” căn hộ có mức giá 50 triệu đồng/m2 (sơ cấp), cộng với câu chuyện tiền sử dụng đất tăng, chi phí nguyên vật liệu tăng, chi phí nhân công tăng…, việc giá nhà tiếp tục “leo thang” là điều dễ hiểu.

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho hay, tất cả yếu tố đầu vào phát triển dự án như chi phí đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng, đầu tư thiết kế sản phẩm... đều đang đội lên không ít.

Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, để sở hữu một vị trí đẹp, đặc biệt tại khu vực trung tâm, chủ đầu tư phải bỏ ra số tiền khổng lồ. Khi giá đất tăng cao, nếu chủ đầu tư làm dự án bình dân thì chắc chắn sẽ lỗ. Với những vị trí đẹp, đơn vị phát triển dự án sẽ phải làm ra các sản phẩm xứng tầm với vị trí đó, như vậy sẽ không có giá rẻ.

“Hà Nội hay TP.HCM là 2 đầu tàu kinh tế của cả nước. Với việc di dân cơ học, công ăn việc làm tập trung và là nơi phần lớn mọi người đều mong muốn an cư, lạc nghiệp…, khó có thể khiến giá bất động sản ở 2 thành phố này rẻ đi”, ông Trung nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn G6 cho biết, quan sát diễn biến thị trường, đặc biệt từ câu chuyện cung - cầu cho thấy, tại Hà Nội, giá chung cư trong khu vực đường Vành đai 1 và 2 chắc chắn sẽ không giảm do không có nguồn cung mới, các dự án mới đều có giá bán neo ở mức cao. Tương tự, từ đường Vành đai 3 trở vào cũng khó giảm, nếu có thì chỉ mang tính cục bộ tại một số khu vực có những dự án mới với nguồn cung lớn.

“Nhìn chung, giá căn hộ tại Hà nội sẽ rất khó giảm. Nếu trông chờ giá nhà giảm thì phải gắn với một diễn biến vĩ mô thật quan trọng, chẳng hạn kinh tế toàn cầu cũng như Việt Nam suy thoái mạnh, chứ bối cảnh cầu cao - cung thấp như hiện nay thì rất khó”, ông Quê phân tích.

Dưới góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, từ đầu năm tới nay, các phân khúc nhà ở là “điểm nóng” của thị trường bất động sản. Phân khúc căn hộ ghi nhận mối quan tâm tăng đột biến, dẫn đến giá sản phẩm trên thị trường thứ cấp tăng mạnh.

Trong tương quan so sánh với cùng kỳ năm trước, giá căn hộ thứ cấp tăng trung bình 25%, phân khúc hạng B và C còn tăng cao hơn, từ 27-29%. Kể từ năm 2020 đến nay, giá căn hộ sơ cấp tăng trung bình 18%/năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14%/năm.

Tại thời điểm giữa năm 2024, giá sơ cấp của phân khúc căn hộ đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 24% theo năm. Nguồn cung mới hạn chế, mất cân bằng cơ cấu sản phẩm là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giá căn hộ tăng kéo dài.

Đưa ra bình luận về diễn biến giá nhà thời gian tới, ông Trần Quang Trung cho rằng, khó có thể chờ đợi sản phẩm chung cư giảm giá khi cấu thành giá đầu vào như chi phí đất, thiết kế, xây dựng cảnh quan, tiện ích… đều tăng cao.

Hiện nay, các chủ đầu tư có quỹ đất ra hàng được đang nằm trong các đại đô thị, với chi phí phát triển dự án tốn kém do hạ tầng, tiện ích nhiều, kéo theo giá đầu vào của các sản phẩm căn hộ tăng cao.

Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing dự báo, nguồn cung căn hộ trong thời gian tới sẽ chưa cải thiện nhiều: Năm 2025 đạt 23.000 căn và năm 2026 là 24.000 căn. Do đó, gần như không có yếu tố nào có thể giúp giá nhà rẻ đi.

“Chờ đợi giá căn hộ giảm, đặc biệt sau khi hành lang pháp lý thay đổi, là rất khó trong bối cảnh hiện nay. Trong giai đoạn 2026-2027, nguồn cung sẽ cải thiện, nhưng muốn mua căn hộ giá rẻ phải chấp nhận đi xa khu vực trung tâm, ví dụ như các huyện Thanh Trì, Phú Xuyên… Trước mắt, từ nay tới năm 2026, tôi chưa nhìn thấy yếu tố nào có thể khiến giá căn hộ giảm”, ông Trung nhấn mạnh.

Trao đổi với người viết, đại diện một chủ đầu tư tầm trung tại Hà Nội cho hay, giá nhà sẽ chỉ giảm khi hội tụ đủ các yếu tố như cung lớn hơn cầu, có biến động lớn về vĩ mô... Tuy nhiên, hiện tại điều này khó có khả năng xảy ra, nên kỳ vọng giá nhà giảm là không thực tế.

Chân dung “người chơi” chính

Không khó để nhận ra thị trường nhà ở Hà Nội đang “nóng” và cuộc chơi đang nằm trong tay số ít chủ đầu tư sở hữu dự án có thể mở bán ở giai đoạn hiện tại, chẳng hạn dự án An Lạc Green Symphony (huyện Hoài Đức - chủ đầu tư Công ty cổ phần Đầu tư An Lạc); Capital Elite Hà Nội (quận Cầu Giấy - chủ đầu tư Công ty TNHH Thủ Đô II); The Wisteria (huyện Hoài Đức - chủ đầu tư Tổng công ty cổ phần Thương mại xây dựng WTO - Vietracimex); Lumi Hanoi (quận Nam Từ Liêm - chủ đầu tư Capitalland); Lumiere Evergreen (quận Nam Từ Liêm - chủ đầu tư Masterise Homes); Imperia Sola Park (quận Nam Từ Liêm - chủ đầu tư MIK Group); QMS Top Tower (quận Nam Từ Liêm - chủ đầu tư QMS Group)…, đặc biệt là Vingroup với các đại dự án ở những cửa ngõ Thủ đô, cùng với đó là sự đồng hành của Masterises Homes hay MIK Group với các dự án nhà ở thành phần trong lòng dự án của Vingroup. Đây đang là những “người chơi” chính viết nên câu chuyện cho thị trường nhà ở Thủ đô.

Hơn 1 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội thực sự khiến nhiều người bất ngờ, với mức tăng khoảng 28%/năm. Đáng chú ý, đây cũng là khoảng thời gian thị trường thứ cấp có mức tăng “khủng khiếp” khi ngang bằng với mức tăng trên thị trường sơ cấp.

Giá căn hộ tại các dự án đã bàn giao như Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park đều tăng mạnh và xác lập mặt bằng mới. Việc tổng quỹ căn lớn đã tạo sự chi phối và hình thành bước tiến lớn về giá cho toàn thị trường căn hộ Thủ đô.

Đại diện một đơn vị tư vấn cho hay, có những dự án được chủ đầu tư mua lại đất để xây dựng (hạch toán sổ sách và giá trị từ cách đây 4-5 năm).

Ban đầu, dự kiến mức giá khoảng 30 triệu đồng/m2 đã có lãi, nhưng nay mặt bằng giá “ngự trị” ở khoảng 65 triệu đồng/m2. Đây có lẽ là sự may mắn cho chủ đầu tư khi có được dự án đủ pháp lý, đủ dòng tiền triển khai và có thể đưa ra sản phẩm vào giai đoạn giá căn hộ tăng cao.

Thực tế, thị trường căn hộ Thủ đô tuy nóng nhưng mức độ sôi động lại không cao do nguồn cung mới hạn chế. Ngoài các đại dự án của Vinhomes, các dự án đang mở bán khác chủ yếu được triển khai từ trước, hoặc vì nhiều lý do đến giai đoạn hiện tại mới có thể mở bán.

Bên cạnh đó, thị trường cũng chưa có nhiều “người chơi” mới, vẫn chủ yếu là những cái tên quen thuộc và thường gắn với các dự án đại đô thị.

Hiện tại, khó có thể phủ nhận, những nhà đầu tư thứ cấp tại các đại đô thị (mua lại đất và phát triển dự án độc lập trong lòng đại đô thị) đang là những “tay chơi” khá nổi bật và được hưởng lợi khi có dự án hoàn thiện pháp lý, triển khai với tiến độ tốt và nhận được sự quan tâm của người mua.

Đại diện một đơn vị phân phối cho hay, thị trường nhà ở Hà Nội đang được tạo lập bởi những doanh nghiệp lớn “mạnh gạo, bạo tiền”. Hiện tại, một số doanh nghiệp quy mô nhỏ hơn đang mừng vì “được mùa” khi nhờ lý do nào đó có thể đưa sản phẩm ra thị trường đúng vào thời điểm giá tốt. Tuy nhiên, với việc khan hiếm quỹ đất nội đô, công tác tạo lập quỹ đất khó khăn, các chủ đầu tư này sẽ đối mặt với nhiều thách thức trong dài hạn.

Ở một góc nhìn khác, ông Lê Xuân Nga - Tổng giám đốc BHS Property cho rằng, giá nhà tại Hà Nội hiện ở mức quá cao khiến người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận.

Điều này đến từ nhiều yếu tố, trong đó có việc nhà đầu tư chưa có nhiều thông tin với các kênh đầu tư khác, câu chuyện truyền thông về nhà ở trên thị trường cũng tập trung quá nhiều vào Hà Nội, khiến cho mối quan tâm đến thị trường này càng nhiều hơn.

Theo ông Nga, một điều quan trọng cần làm ở giai đoạn hiện tại là cần có thêm các dự án vùng ven, điều hướng dòng tiền ra xa khu vực trung tâm, từ đó có thể làm giảm đà tăng của giá nhà.

Quan điểm của lãnh đạo BHS Group cũng là điều nhiều người tiêu dùng mong muốn. Tuy nhiên, để có thể thành công với dự án vùng ven không phải là điều dễ dàng, khi ông Nga cho biết, có không ít chủ đầu tư có dự án tốt ở nơi đây, nhưng hiện vẫn dè dặt trong việc truyền thông, tiếp thị dự án.

Quay trở lại với câu hỏi - cũng là băn khoăn của nhiều người hiện tại: Đã nên xuống tiền lúc này? Theo các chuyên gia, sẽ không có câu trả lời thỏa đáng, bởi không dễ để dự báo chính xác diễn biến thị trường trong bối cảnh hiện tại. Tuy nhiên, với mỗi đối tượng, mỗi câu chuyện liên quan tới tài chính cá nhân, khả năng bố trí dòng tiền, công ăn việc làm… sẽ có những giải đáp khác nhau.

Song, điểm chung nhiều thành viên thị trường đưa ra, đó là: Giá nhà giảm là kịch bản khó xảy ra và hiện có thể là thời điểm thích hợp cho người mua có lượng tiền đủ lớn (khoảng 70%) khi lãi suất đang thấp. Tuy vậy, việc lựa chọn cần cẩn trọng, nhất là với các dự án mới ở bước đầu triển khai, huy động vốn.

“Trên thực tế, không ít dự án bị ‘đứt gánh giữa đường’ do chủ đầu tư không thu xếp được dòng tiền khiến người mua cũng bị ‘nhỡ tàu’ theo, trong khi mua dự án đang/đã bàn giao thì mức giá không còn mềm nữa. Chưa bao giờ, người mua nhà bị đặt vào tình thế ‘tiến thoái lưỡng nan’ như hiện tại và có thể nói rằng, mua nhà đang không chỉ là áp lực lớn, mà còn tiềm ẩn rủi ro nhất định”, đại diện một đơn vị phân phối cho hay.

Thành Nguyễn