Đất chưa có sổ đỏ muốn chia thừa kế phải làm gì?

Chị Nguyễn Mỹ Hằng (Thanh Hóa) đặt câu hỏi: Gia đình tôi có một mảnh đất khai hoang, đến nay vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ - sổ đỏ). Cha tôi đã qua đời mà không để lại di chúc. Vậy, chúng tôi có thể kê khai phần đất này trong hồ sơ khai nhận di sản thừa kế không? Hay phải làm thủ tục xin cấp sổ đỏ trước khi chia tài sản?

Luật sư Vũ Anh Tuấn (Văn phòng Luật sư Trung Hòa, Hà Nội) giải đáp: Trong trường hợp cha của chị Hằng qua đời, để lại tài sản là phần đất khai hoang chưa có sổ đỏ, việc chia thừa kế cần thực hiện theo trình tự như sau:

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền thừa kế nếu có một trong các loại giấy GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra, đất phải không có tranh chấp hoặc nếu có thì tranh chấp đã được giải quyết; đất không bị kê biên để thi hành án, không thuộc diện áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và còn trong thời hạn sử dụng.

Thêm vào đó, theo điểm c khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 57 Luật Công chứng 2014, để thực hiện thủ tục khai nhận, phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, cần có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của người để lại di sản.

Do đó, đối với đất chưa có sổ đỏ, chị Hằng và các đồng thừa kế chưa thể ngay lập tức thực hiện thủ tục khai nhận và phân chia di sản. Trước tiên, các bên cần thống nhất, lập văn bản cử một người đại diện đứng tên làm thủ tục xin cấp sổ đỏ.

Hồ sơ cần chuẩn bị gồm: Tài liệu chứng minh quá trình sử dụng đất của người đã mất, giấy tờ xác nhận mối quan hệ thừa kế, đơn xin cấp GCNQSDĐ nộp tại bộ phận một cửa UBND cấp huyện nơi có đất.

Sau khi được cấp GCNQSDĐ đứng tên người thừa kế hoặc đồng thừa kế, các bên mới có thể tiến hành phân chia di sản tại tổ chức hành nghề công chứng.

Luật sư Vũ Anh Tuấn

Tuy nhiên, luật sư cũng lưu ý: Theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 102/2024, nếu đất không có giấy tờ, việc xác định loại đất sẽ căn cứ vào hiện trạng sử dụng.

Ngoài ra, Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định: Đất đang sử dụng trước ngày 01/7/2014 dù không có giấy tờ vẫn có thể được công nhận nếu: Sử dụng ổn định, liên tục, không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật đất đai, không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền, được UBND cấp xã xác nhận.

Đặc biệt, theo khoản 5 Điều 138, nếu đất ở hoặc đất phi nông nghiệp được sử dụng trước 01/7/2014, người sử dụng có hộ khẩu thường trú tại địa phương thuộc vùng khó khăn và được UBND xác nhận là không có tranh chấp, thì có thể được cấp sổ đỏ mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Vậy, đất chưa có sổ đỏ có phải là di sản thừa kế không? Căn cứ theo Nghị quyết 02/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao, đất chưa có sổ đỏ vẫn có thể được coi là di sản thừa kế nếu: Có tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình, vật kiến trúc...

Có văn bản xác nhận của UBND về việc sử dụng đất hợp pháp, hoặc văn bản thể hiện đất đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận. Ngược lại, nếu UBND xác nhận đất sử dụng không hợp pháp, thì chỉ có thể chia phần tài sản gắn liền trên đất, không được chia quyền sử dụng đất.

Luật sư nhận định: Đất khai hoang chưa có sổ đỏ nếu đáp ứng điều kiện về thời gian sử dụng, nguồn gốc rõ ràng và không có tranh chấp, thì vẫn có thể được cấp GCNQSDĐ.

Sau khi được cấp sổ, phần đất này có thể được đưa vào diện phân chia di sản thừa kế. Gia đình chị Hằng cần sớm hoàn thiện hồ sơ xin cấp sổ đỏ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các đồng thừa kế.

Tiến Dũng