'Cuộc đua ngầm' săn quỹ đất của đại gia địa ốc

Tuy nhiên, phía sau làn sóng M&A sôi động ấy là những rào cản không nhỏ về pháp lý, chi phí và định giá, khiến không ít thương vụ vẫn “đứng bánh” dù hai bên đã gặp nhau trên bàn đàm phán.

“Cơn khát” quỹ đất sạch

Theo dữ liệu của Grant Thornton, chỉ trong 3 quý đầu năm 2025, thị trường đã ghi nhận 24 thương vụ M&A và huy động vốn cổ phần trong lĩnh vực bất động sản, với tổng giá trị gần 1,8 tỷ USD. Dòng vốn ngoại tiếp tục đổ mạnh, góp phần đưa tổng FDI đăng ký đạt 28,5 tỷ USD, tăng hơn 15% so với cùng kỳ năm 2024.

Không khó để nhận ra, tâm điểm của các thương vụ này chính là các dự án có pháp lý hoàn thiện. SonKim Land chiếm sóng khi thâu tóm khu đất gần 10 ha trên trục Mai Chí Thọ (TP.HCM), nơi từng được Novaland phát triển dự án Saigon Broadway.

CapitaLand Tower cũng bỏ ra 685 triệu USD để sở hữu khu phức hợp 154 ha tại Cần Giờ – thương vụ được đánh giá là một trong những M&A lớn nhất năm. Cùng lúc, Gateway Thủ Thiêm, UOA Group hay Skyworld đều “xuống tiền” mạnh cho những quỹ đất hiếm, pháp lý rõ ràng ở TP.HCM và vùng phụ cận.

Cuộc đua săn quỹ đất trên thị trường địa ốc ngày càng nóng.

Ở khối nội, Phú Đông Group và Khải Hoàn Land cũng không đứng ngoài cuộc. Các doanh nghiệp này đẩy mạnh săn lùng quỹ đất sạch quy mô lớn để đa dạng hóa sản phẩm và mở rộng thị phần. Theo ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng giám đốc DKRA Group – số lượng dự án M&A công khai tăng 20–30% so với cùng kỳ, chưa kể nhiều thương vụ vẫn đang diễn ra “âm thầm”.

Điểm đáng chú ý là xu hướng M&A trên thị trường bất động sản hướng vào các dự án “sạch” không chỉ phản ánh nhu cầu thị trường mà còn gắn với tiêu chí ESG (môi trường, xã hội và quản trị), yêu cầu bắt buộc với các tổ chức tài chính quốc tế.

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, những dự án minh bạch về pháp lý, thân thiện môi trường, có tác động tích cực tới cộng đồng đang được các quỹ đầu tư từ châu Âu, Bắc Mỹ đặc biệt ưu tiên.

Điều này cũng lý giải vì sao giá của nhóm dự án pháp lý hoàn thiện cao hơn 15–20% so với các dự án vướng mắc, nhưng vẫn thu hút mạnh nhà đầu tư. Đổi lại, doanh nghiệp có thể triển khai ngay sau khi nhận chuyển nhượng, rút ngắn thời gian hoàn vốn và giảm thiểu rủi ro pháp lý, điều được xem là “sống còn” trong bối cảnh chi phí vốn vẫn cao.

Cuộc đua nhiều rào cản

Dù thị trường sôi động, thực tế cho thấy không ít thương vụ vẫn rơi vào bế tắc. Cách đây chưa lâu, Haxaco phải hủy phiên đấu giá lô đất hơn 6.280 m² trên đường Võ Văn Kiệt (TP.HCM) vì không có nhà đầu tư nào tham gia, dù giá khởi điểm 1.130 tỷ đồng. Một dự án khác ở Tây Ninh rộng hơn 2.100 ha, chào bán 27.000 tỷ đồng cũng “ế” vì giá quá cao.

Giới chuyên gia nhận định, mức giá chuyển nhượng hiện đã vượt xa sức chịu đựng của thị trường. Các chủ đất thường cộng cả chi phí lãi vay và chi phí cơ hội trong thời gian nắm giữ, khiến giá trị quỹ đất bị đẩy lên cao bất hợp lý.

Với doanh nghiệp vừa và nhỏ, cuộc chơi M&A gần như là “sân của đại gia”, bởi chỉ các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh mới đủ sức “ôm” những dự án pháp lý hoàn chỉnh.

Bà Cao Thị Thu Hương (Savills TP.HCM) cho rằng ngoài yếu tố pháp lý, giá chào bán và chi phí tài chính cũng là rào cản lớn khiến các thương vụ khó chốt. “Doanh nghiệp đang trong tâm thế thăm dò, chờ chính sách mới trước khi mở rộng quỹ đất”, bà Hương nói.

Thêm vào đó, sự chồng chéo giữa các quy định pháp luật vẫn khiến thủ tục chuyển nhượng kéo dài. Với nhà đầu tư ngoại, việc không được trực tiếp nhận chuyển nhượng đất buộc họ phải hợp tác với đối tác nội, làm tăng chi phí đàm phán và kéo dài thời gian triển khai.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, còn nhận định tiền sử dụng đất hiện là “ẩn số” khó đoán, bởi chi phí đất và tiền sử dụng đất gần như ngang nhau. Nếu mức thẩm định vượt dự toán, doanh nghiệp buộc phải tăng giá bán, khiến sản phẩm khó tiêu thụ.

Tựu trung lại, triển vọng của thị trường M&A bất động sản vẫn được đánh giá tích cực từ cuối 2025 sang năm 2026, khi Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, kỳ vọng tháo gỡ nhiều điểm nghẽn về thủ tục và tiếp cận quỹ đất.

Sự minh bạch hơn trong khung pháp lý, cùng dòng vốn ngoại duy trì ổn định, cũng được dự báo sẽ tiếp tục tạo lực đẩy mới cho hoạt động M&A trên thị trường địa ốc sau thời kỳ khủng hoảng.

Tuy nhiên, thị trường M&A cũng sẽ phân hóa mạnh mẽ. Dòng tiền sẽ chỉ tìm đến các dự án có pháp lý vững, vị trí chiến lược và khả năng khai thác thực. Những doanh nghiệp chậm cải tổ, thiếu vốn hoặc cố gắng “bán giá ảo” sẽ khó đạt được mục tiêu.

Trong bức tranh đó, cuộc đua thâu tóm quỹ đất sạch giống như một cuộc sàng lọc tất yếu, nơi năng lực tài chính, tầm nhìn và khả năng quản trị rủi ro quyết định ai sẽ về đích.

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn “tái định hình”, và chỉ những doanh nghiệp biết chọn đúng đất, đúng thời điểm, thay vì chỉ đuổi theo quy mô, mới có thể đứng vững trong cuộc chơi đầy biến động và bắt sóng thành công chu kỳ tăng trưởng mới.

Hưng Nguyên