Bất động sản trong kỷ nguyên mới: Khi chính sách, hạ tầng và dòng vốn định hình chu kỳ tăng trưởng bền vững

Chính sách và dòng vốn: Lọc lại thị trường, củng cố niềm tin đầu tư

Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 (Vietnam Investment Forum 2026), phiên thảo luận “Bất động sản trong kỷ nguyên mới - Tác động chính sách, hạ tầng và điểm nhấn đầu tư” đã thu hút sự quan tâm đặc biệt của giới tài chính. Ba trụ cột - chính sách, hạ tầng và vốn đầu tư - được xem là nền tảng định hình chu kỳ mới của thị trường bất động sản Việt Nam.

Mở đầu phiên, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng thị trường chỉ thực sự hồi sinh khi cấu trúc vốn và tư duy đầu tư thay đổi. Theo ông, nhiều năm qua, Nhà nước đã cố gắng siết đầu cơ và khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhưng thực tế giá nhà vẫn vượt xa thu nhập trung bình, khiến giấc mơ an cư của người dân ngày càng xa vời.

Phiên thảo luận “Bất động sản trong kỷ nguyên mới - Tác động chính sách, hạ tầng và điểm nhấn đầu tư”.

“Thị trường đang mắc ‘căn bệnh’ đầu cơ - mua cao, bán cao, kỳ vọng vào tăng giá, chứ không dựa trên nhu cầu thật hay hiệu quả khai thác,” TS. Hiển nhận định. Ông cho rằng giá cao không phải lúc nào cũng xấu, nhưng phải tương xứng với giá trị khai thác và thu nhập thực. Khi giá vượt quá sức mua, thanh khoản giảm là điều tất yếu.

Về vấn đề tín dụng, ông Hiển khẳng định “Nhà nước không siết, mà đang làm lành mạnh dòng vốn”. Số liệu cho thấy đến tháng 9/2025, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế đạt khoảng 13%, trong khi tín dụng bất động sản tăng tới 20%, nhưng thị trường vẫn không sôi động. “Tiền đã vào bất động sản, nhưng không vào đúng chỗ. Khi dòng vốn lệch hướng, chính sách buộc phải điều chỉnh để bảo vệ nền tảng tài chính,” ông nói.

TS. Hiển cho rằng, việc điều tiết dòng tiền vào các dự án có năng lực thực sự là điều cần thiết. Giai đoạn đầu sẽ khó khăn, nhưng về dài hạn, thị trường sẽ vững chắc hơn, minh bạch hơn, và hướng đến nhu cầu thật thay vì đầu cơ ngắn hạn.

Ở góc độ tài chính, ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc Khối Nghiên cứu VIS Rating, cho rằng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vẫn là nguồn vốn dài hạn quan trọng, dù trải qua giai đoạn chững lại. Hiện dư nợ trái phiếu bất động sản khoảng 400.000 tỷ đồng, và theo ông, xu hướng sắp tới sẽ chuyển từ phát hành để đảo nợ sang phát hành phục vụ dự án thật, có tài sản đảm bảo và được xếp hạng tín nhiệm.

“Các ngân hàng đang tiến tới Basel III, hạn chế dùng vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn. Do đó, phát triển thị trường trái phiếu là xu thế tất yếu,” ông Hiếu nhận định. Ông cho biết, các quỹ bảo hiểm nhân thọ và bảo hiểm xã hội đang quản lý tổng cộng hơn 2 triệu tỷ đồng, là nguồn lực có thể tham gia mạnh vào trái phiếu hạ tầng và đô thị, giúp thị trường có vốn ổn định, dài hơi.

Đề cập tới gần 69.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn cuối 2025, ông Hiếu đánh giá đây là “phép thử” giúp lọc thị trường. Doanh nghiệp minh bạch, quản trị tốt vẫn huy động được vốn; ngược lại, những doanh nghiệp yếu kém sẽ phải rút lui. “Từ năm 2026 trở đi, trái phiếu doanh nghiệp sẽ quay lại, nhưng khác biệt ở tính minh bạch và giám sát chặt chẽ,” ông nói.

TS. Đinh Thế Hiển bổ sung rằng, trái phiếu bất động sản chính là nền tảng của thị trường tài chính hiện đại. “Ở New York, lượng trái phiếu giao dịch gấp ba lần cổ phiếu. Khi Việt Nam có trung tâm tài chính quốc tế, sản phẩm cốt lõi không thể thiếu là trái phiếu bất động sản - vì nó vừa an toàn, vừa gắn liền với hạ tầng và quy hoạch đô thị dài hạn,” ông phân tích.

Theo ông, sau ba thập kỷ tăng trưởng mạnh mẽ nhờ cởi trói pháp lý, mở rộng hạ tầng và thu hút đầu tư, bất động sản Việt Nam đang bước sang giai đoạn ‘chất đổi’: từ kênh siêu lợi nhuận sang kênh đầu tư ổn định, gắn với khai thác giá trị thực. “Một sản phẩm tốt không chỉ để mua đi bán lại, mà phải có khả năng tạo thu nhập bền vững, với suất sinh lời khai thác khoảng 3-3,5%/năm,” ông nói.

Ông Dương Đức Hiếu đồng quan điểm: “Giá đã tăng nhanh trong năm qua, phần lớn giá trị tương lai đã được phản ánh. Nếu đầu tư lướt sóng, rủi ro rất cao. Đây là giai đoạn của nhà đầu tư dài hạn, dùng vốn tự có và tìm kiếm giá trị thực.”

Hạ tầng và quy hoạch: Động lực mở rộng không gian đô thị và chu kỳ đầu tư mới

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Vũ Thành Lê, Thành viên HĐQT CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt, nhấn mạnh hạ tầng là động lực số một của chu kỳ mới. Các tuyến cao tốc, vành đai, metro hay quy hoạch vùng đô thị mở rộng đang định hình lại dòng vốn đầu tư. “Nếu trước đây nhà đầu tư chỉ quan tâm dự án cách trung tâm bao xa, thì nay họ nhìn vào kết nối vùng - bởi hạ tầng mới quyết định giá trị tương lai,” ông nói.

Phát Đạt hiện sở hữu hơn 500 ha quỹ đất tại TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Chiến lược của doanh nghiệp là “đúng nút, đúng hạ tầng” - chọn vị trí gắn liền với quy hoạch và giao thông tương lai. “Đừng xem bản đồ hiện tại, hãy xem bản đồ 10 năm tới. Dòng tiền sẽ đi theo hạ tầng, và ai nắm được quy hoạch, người đó nắm lợi thế,” ông Lê chia sẻ.

Ông cũng ủng hộ việc nghiên cứu thuế nhà thứ hai, cho rằng dù có thể ảnh hưởng ngắn hạn đến dòng tiền đầu cơ, nhưng dài hạn sẽ giúp thị trường minh bạch, chuyên nghiệp hơn. “Thị trường cần hướng tới giá trị thật, phục vụ nhu cầu thật. Khi đó, giá trị bền vững sẽ hình thành,” ông nói.

Theo ông Lê, nhu cầu thật không chỉ là nhà ở để ở, mà còn là nhu cầu tận hưởng, đầu tư có giá trị sử dụng thực. Ông dẫn ví dụ về các dự án của Phát Đạt tại Hồ Tràm - nơi doanh nghiệp phát triển hai dòng sản phẩm: biệt thự nghỉ dưỡng triệu đô cho giới siêu giàu quốc tế và condotel trung cấp cho tầng lớp trung lưu. “Nhu cầu thật là của từng nhóm khách hàng, chứ không phải khái niệm chung chung,” ông nhấn mạnh.

Các chuyên gia thống nhất rằng hạ tầng và quy hoạch vùng đô thị sẽ là “bản đồ mới” của dòng vốn. Khi các tuyến cao tốc Bắc - Nam, Vành đai 3, Vành đai 4, hay sân bay Long Thành đi vào hoạt động, trục phát triển sẽ không còn bó hẹp trong lõi TP.HCM hay Hà Nội, mà lan tỏa ra các vùng vệ tinh. Điều này mở ra chu kỳ đầu tư 2026-2030 với cơ hội lớn cho những địa phương có hạ tầng hoàn thiện và quỹ đất sạch.

Các chuyên gia cho rằng bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc toàn diện, nơi ba yếu tố chính - chính sách, hạ tầng và dòng vốn, trở thành trụ cột định hình giai đoạn phát triển mới.

Khi dòng vốn được kiểm soát chặt, hạ tầng được đầu tư đồng bộ và chính sách ngày càng minh bạch, bất động sản sẽ chuyển từ kênh siêu lợi nhuận sang kênh đầu tư bền vững, dựa trên hiệu quả khai thác và giá trị sử dụng thực.

Sỹ Bắc