Loạt ngân hàng tăng lãi suất trở lại, bất động sản bước vào 'phép thử' mới

Lãi suất là van điều tiết nhạy cảm nhất của thị trường. Ảnh minh họa

Ngân hàng vào cuộc đua lãi suất, áp lực huy động tăng trở lại

Trong những ngày đầu tháng 11, mặt bằng lãi suất huy động bắt đầu “nóng” trở lại khi hàng loạt ngân hàng thương mại đồng loạt điều chỉnh tăng. Dẫn đầu đợt tăng này là Bac A Bank, nâng lãi suất thêm 0,5% ở nhiều kỳ hạn, đặc biệt kỳ hạn 12 tháng lên khoảng 6%/năm.

Techcombank cũng nhập cuộc với mức tăng từ 0,2-0,3%, tùy theo kỳ hạn và giá trị tiền gửi. VIB, HDBank và MB Bank điều chỉnh tăng nhẹ ở các kỳ hạn 6-12 tháng, biên độ khoảng 0,1-0,3%, nhằm hút dòng vốn trong giai đoạn nhu cầu tín dụng tăng mạnh.

Không đứng ngoài cuộc, nhóm ngân hàng quy mô vừa và nhỏ cũng đồng loạt tăng lãi suất để cạnh tranh huy động. NCB, GPBank, SHB và Vikki Bank đã nâng lãi suất thêm 0,2-0,4 %, đưa mức cao nhất lên quanh 6%/năm. Một số ngân hàng như VCBNeo và Bac A Bank thậm chí triển khai chương trình cộng thêm 0,1-0,2% cho khách hàng gửi trực tuyến hoặc kỳ hạn dài từ 18-36 tháng.

Việc điều chỉnh này cho thấy áp lực huy động vốn đang trở lại rõ rệt khi tín dụng tăng nhanh hơn tiền gửi. Dù mức tăng chưa lớn, song đây là đợt “rục rịch” đáng chú ý nhất kể từ đầu năm, báo hiệu mặt bằng lãi suất tiết kiệm có thể bước vào chu kỳ đi lên trong quý cuối cùng của 2025, kéo theo lãi suất cho vay nhiều khả năng sẽ tăng.

Ở mảng tín dụng bất động sản, xu hướng tăng lãi suất đã bắt đầu rõ nét. Nhân viên tín dụng Woori Bank cho biết lãi vay mua nhà hiện đã nhích thêm 0,3-0,5 điểm % so với đầu năm, với mức ưu đãi dao động quanh 5,8-6,5%/năm tùy chương trình và kỳ hạn.

Không chỉ Woori Bank, nhiều ngân hàng thương mại lớn cũng đã bước vào chu kỳ điều chỉnh lãi suất cho vay. Tại một chi nhánh VietinBank, mặt bằng lãi suất bắt đầu rục rịch tăng từ cuối tháng 8, sau đó ngân hàng tiến hành đợt điều chỉnh mạnh ở nhóm vay trung hạn vào giữa tháng 9, và tiếp tục nâng lãi suất ngắn hạn trong tháng 10.

Hiện lãi vay ngắn hạn dành cho khách hàng bán lẻ đã tăng lên quanh 6,5%/năm, trong khi các khoản vay trung và dài hạn ưu đãi phổ biến ở mức 6,7%/năm, cố định trong 12-18 tháng, ngắn hơn đáng kể so với thời kỳ được cố định 2–3 năm trước đây.

Lãi suất huy động tăng kéo theo lãi suất vay tăng

Hiện Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì chính sách hỗ trợ thanh khoản và chưa phát tín hiệu thắt chặt tiền tệ khi chưa tái khởi động kênh hút tiền qua tín phiếu kể từ tháng 6, song mặt bằng lãi suất hiện đang chịu nhiều sức ép.

Áp lực lạm phát quay trở lại cùng xu hướng điều hành thận trọng của các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới khiến dư địa duy trì lãi suất thấp bị thu hẹp. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản, lĩnh vực phụ thuộc nhiều vào tín dụng đang đứng trước một phép thử lớn cho quá trình phục hồi và phát triển.

Thực tế cho thấy, khi lãi suất tăng mạnh, tác động đầu tiên và rõ rệt nhất chính là sự suy giảm thanh khoản trên thị trường. Người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng vốn vay, sẽ cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Trong khi các nhà đầu tư bất động sản thận trọng hơn với các kế hoạch mở rộng danh mục, bởi khả năng sinh lời kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn tăng.

Cùng lúc, các doanh nghiệp phát triển dự án phải đối mặt với rủi ro kép chi phí tài chính tăng trong khi sức cầu suy giảm, khiến dòng tiền quay vòng chậm và nguồn cung mới bị thu hẹp. Khi cung giảm, giao dịch chững lại, mặt bằng giá vì thế khó duy trì đà tăng như giai đoạn trước.

Bất động sản bước vào “phép thử” mới

Với đặc thù sử dụng đòn bẩy nợ vay lớn, bất động sản là kênh đầu tư bị ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc nhất do biến động lãi suất. Trong quá khứ, thị trường Việt Nam từng trải qua chu kỳ suy giảm mạnh giai đoạn 2011-2013, khi lãi suất cho vay vượt ngưỡng 18-20%/năm. Nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư phải bán tháo tài sản để cắt lỗ, khiến thị trường “đóng băng” kéo dài, giá nhà đất ở nhiều khu vực giảm 30-40%, ngay cả khu vực trung tâm.

Một phần nguyên nhân đến từ tâm lý đầu tư dựa vào vốn vay ngắn hạn, trong khi dự án và tài sản bất động sản có chu kỳ đầu tư dài. Khi chi phí vốn tăng đột ngột, dòng tiền bị đứt gãy, rủi ro mất thanh khoản gần như không thể tránh khỏi.

Áp lực còn đến từ các khoản vay mua nhà ưu đãi. Trong những năm gần đây, để kích cầu thị trường, nhiều chủ đầu tư cùng các ngân hàng thương mại tung ra các gói cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi chỉ từ 5,5%/năm, thậm chí miễn lãi, ân hạn nợ gốc tới 5 năm. Chính sách này giúp lượng lớn người dân và nhà đầu tư tiếp cận được nguồn vốn rẻ để sở hữu bất động sản.

Tuy nhiên, giai đoạn ưu đãi chỉ mang tính tạm thời. Khi bước sang thời kỳ lãi suất thả nổi, nếu mặt bằng lãi suất chung tăng, áp lực trả nợ sẽ gia tăng mạnh. Không ít khách hàng rơi vào tình trạng “chưa trả đồng vốn nào, nhưng lãi đã tăng gấp đôi”. Khi thanh khoản thị trường thấp, việc bán lại sản phẩm để cắt lỗ trở nên khó khăn, và nguy cơ nợ xấu có thể quay trở lại hệ thống tín dụng.

Không chỉ với nhóm cá nhân, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), doanh nghiệp bất động sản sẽ đối mặt với “rủi ro kép” khi lãi suất tăng. Một mặt, chi phí tài chính đội lên khiến việc triển khai dự án thêm khó khăn; mặt khác, sức mua sụt giảm do người dân khó tiếp cận vốn vay.

Trong khi đó, kênh huy động qua trái phiếu vẫn chưa phục hồi, lượng đáo hạn lớn buộc nhiều doanh nghiệp phải xoay xở dòng tiền bằng cách bán bớt quỹ đất, giãn tiến độ hoặc thương lượng với ngân hàng, nhà thầu.

Khi chi phí vay vốn tăng, giá nhà khó có thể tiếp tục đà tăng mạnh.

Ông Đính cho hay đặc thù các dự án hình thành trong tương lai khiến dòng tiền ứng trước từ khách hàng bị đứt gãy, càng gia tăng áp lực tài chính. Lãi suất cao kéo dài cũng làm chậm quá trình mở rộng quỹ đất, khởi công dự án mới, khiến nguồn cung nhà ở có nguy cơ sụt giảm trong trung hạn.

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất tăng còn tác động gián tiếp đến chi phí đầu tư công và hạ tầng, làm chậm tiến độ các dự án trọng điểm và ảnh hưởng đến kỳ vọng tăng giá ở nhiều khu vực.

Dù vậy, ông Đính cho rằng triển vọng dài hạn của thị trường vẫn tích cực nhờ nhu cầu nhà ở thực lớn và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ. “Người mua nhà để ở nên tận dụng giai đoạn lãi suất còn thấp, song cần sử dụng đòn bẩy tài chính an toàn, không vượt quá 50% giá trị tài sản. Ưu tiên chọn các dự án của chủ đầu tư uy tín, pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo nhất là với nhà ở hình thành trong tương lai”, ông nhấn mạnh.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cho rằng lãi suất chính là “van điều tiết nhạy cảm nhất của thị trường bất động sản”. Khi chi phí vay vốn tăng, giá nhà khó có thể tiếp tục đà tăng mạnh.

Theo ông, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ phải cơ cấu lại danh mục, thậm chí bán bớt tài sản để giảm áp lực nợ vay và duy trì dòng tiền. Trong khi đó, nhóm người mua có nhu cầu ở thực cũng phải tính toán lại kế hoạch tài chính, bởi lãi suất tăng đồng nghĩa với áp lực trả nợ hàng tháng lớn hơn, khiến quyết định mua nhà trở nên thận trọng hơn.

Lệ Chi