Chuyên gia cảnh báo giá rủi ro khi 'đu' theo giá đất trước thông tin sáp nhập tỉnh

Cơn "sốt" đất ăn theo thông tin sáp nhập tỉnh

Theo Bộ trưởng Bộ Nội vụ Phạm Thị Thanh Trà, sẽ tập trung hoàn thiện việc sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh hoàn thành trước ngày 30/8 để có thể thực hiện được ngay việc vận hành đơn vị hành chính cấp tỉnh bắt đầu từ ngày 1/9.

Việc sáp nhập tỉnh có thể tạo ra các trung tâm kinh tế mới, thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển hạ tầng và cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân, đặc biệt là thị trường bất động sản chắc chắn sẽ có những biến động.

Ví dụ như tỉnh Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sáp nhập vào TP HCM và đương nhiên trung tâm hành chính của tỉnh vẫn nằm ở TP HCM. Là thành phố đầu tàu về kinh tế của cả nước, TP HCM luôn nằm trong top nhất nhì về giá bất động sản. Nếu Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu sáp nhập vào thì giá bất động sản tăng theo là điều khó tránh.

Theo bảng giá đất hiện hành, giá đất ở đô thị TP HCM thấp nhất là 2,3 triệu đồng/m2 tại huyện Cần Giờ, trong khi mức cao nhất đạt 687,2 triệu đồng/m2 tại ba tuyến đường trung tâm Quận 1: Nguyễn Huệ, Lê Lợi và Đồng Khởi.

Giá đất tại Bình Dương cao nhất đạt 52,2 triệu đồng/m2 tại trung tâm TP Thủ Dầu Một (phường Phú Cường). Thấp nhấp từ khoảng 20-25 triệu đồng/m² tại các khu vực vùng ven. Giá đất tại Bà Rịa - Vũng Tàu thấp nhất là 513.000 đồng/m2 (khu vực nông thôn), cao nhất đạt 78 triệu đồng/m2 tại trung tâm TP Vũng Tàu (đường Lê Hồng Phong)...

Dù giá đất tại các khu vực giáp ranh như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương) đã khá cao, dao động từ 50-80 triệu đồng/m2 tại một số tuyến đường trung tâm, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với TP HCM. Chính vì thế, nhiều môi giới bất động sản vẽ ra viễn cảnh rằng nếu sáp nhập, giá bất động sản Bình Dương có thể tiệm cận mức giá tại các quận vùng ven TP HCM như Thủ Đức hay Bình Tân và nhiều nhà môi giới đã bắt đầu làm giá đất những khu vực này và tăng lên khoảng 10-20%...

Nhiều địa phương ghi nhận tăng giá đất sau thông tin sáp nhập tỉnh. Ảnh BĐS.

Theo khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tại một số địa phương có kế hoạch sáp nhập vào các tỉnh, thành phố lớn có mặt bằng giá đất cao hơn hoặc dự kiến là trung tâm hành chính mới sau sáp nhập, giá đất không ngừng nhảy múa, thậm chí thiết lập "đỉnh" mới của năm 2022.

Đặc biệt, chi phí vốn nếu đầu tư vào các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM đang ở mức quá cao, cũng khiến nhiều nhà đầu tư tìm đến các khu vực vùng ven hoặc những nơi có tiềm năng phát triển trong tương lai để tối ưu hiệu quả đầu tư.

Theo đó, các khu vực đang được "săn lùng" có mặt bằng giá còn thấp tại các tỉnh, thành vùng ven Hà Nội, như tuyến huyện/xã tại Ninh Bình, Lạng Sơn, Bắc Giang, Hải Dương,...

Ở miền Nam, các khu vực có dòng vốn hạ tầng lớn, như Bình Thạnh (TP HCM), Long An, Bình Dương cũng đang ghi nhận làn sóng giao dịch tăng trở lại.

Nhà đầu tư cần thận trọng trước các cơn 'sốt' ảo bất động sản

Trước sức nóng của thị trường bất động sản "ăn theo" thông tin sáp nhập đơn vị hành chính, ông Đinh Minh Tuấn - Phó giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn cho biết, giá bất động sản đang tăng cục bộ ở một số khu vực, có nơi tăng giá 20-30%, bằng đỉnh cũ thiết lập cách đây 3 năm.

Chia sẻ trên trang Batdongsan.com.vn, ông Tuấn nhìn nhận tình trạng tăng giá phản ánh tâm lý tích cực và đồng thuận của nhà đầu tư đối với tiềm năng khi sáp nhập các địa phương, đặc biệt tại các khu vực có vị trí chiến lược gần các đô thị lớn hiện hữu.

Dù vậy, ông cảnh báo đợt tăng giá đột ngột này tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thứ nhất, các thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành phố hiện đều ở dạng tin đồn lan truyền trên các nền tảng mạng xã hội, đến nay chưa có phương án chính thức và tiến trình sáp nhập cụ thể.

Thứ hai, ông Tuấn nhấn mạnh giá trị của một sản phẩm bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm hạ tầng, vị trí, pháp lý, nhu cầu việc làm, nhập cư, nền tảng kinh tế địa phương... Nếu chỉ thay đổi về mặt hành chính mà không đi kèm các yếu tố hỗ trợ khác, giá trị của một bất động sản sẽ không tăng lên.

Phó giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn cho rằng nếu việc sáp nhập, nhiều khả năng các địa phương sẽ phải thực hiện điều chỉnh các quy hoạch sẵn có hoặc bổ sung các quy hoạch mới. Do đó, những lô đất được đánh giá có giá trị cao tại thời điểm này không chắc sẽ giữ giá trị sau khi sáp nhập.

Tại Hưng Yên ghi nhận giá đất hơn 100 triệu đồng/m2 tại các phiên đấu giá. Ảnh Đông Bắc.

Chiều 24/3, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đã có thông báo khuyến cáo nhà đầu tư cần thận trọng trước các cơn sốt ảo bất động sản hiện nay.

VARS cho rằng, xu hướng "săn" đất đang tăng tại một số khu vực, nhưng nhà đầu tư cần thận trọng trước các cơn sốt ảo. Cùng với đó, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng.

Đồng thời, yếu tố thanh khoản và tạo dòng tiền từ BĐS cũng cần được đặt lên hàng đầu. Những nơi có kế hoạch triển khai quy hoạch cụ thể và đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng hay các dự án được đầu tư đồng bộ, hiện đại, với nhiều chính sách "thu hút" người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với các khu vực chỉ được đẩy giá theo tin đồn.

VARS khẳng định, để thị trường phát triển theo hướng minh bạch và bền vững, tránh việc giá cả vượt quá giá trị thực tế, gây nên các cơn "sốt ảo", cần có sự đồng hành, phối hợp sát sao của tất cả các bên liên quan.

Trong đó, Nhà nước cần giữ vai trò cầm trịch, tăng cường công tác quản lý, giám sát. Đặc biệt là đẩy mạnh việc nghiên cứu, xây dựng và triển khai áp dụng các cơ chế, chính sách hướng đến mục tiêu minh bạch hóa hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường BĐS.

VARS cũng khuyến cáo cần nghiêm chỉnh chấp hành các quy định pháp luật trong quá trình thực hiện vai trò trung gian kết nối đối với các môi giới và sàn giao dịch bất động sản. Tuyệt đối, không vì lợi ích của cá nhân và doanh nghiệp mà tiếp tay cho các cá nhân đẩy giá, tạo sốt "ảo", gây méo mó cung - cầu BĐS.

Theo VARS, thời điểm hiện tại, thị trường BĐS mới đang trong giai đoạn đầu của chu kỳ mới, rất "nhạy cảm" với các yếu tố tác động. Vì vậy, tất cả các chủ thể liên quan cần lấy thị trường chung làm trọng yếu.

"Nếu chỉ tập trung tối đa hóa lợi nhuận trong ngắn hạn mà không quan tâm đến yếu tố dài hạn như cung – cầu, thị trường sẽ đối mặt với rủi ro điều chỉnh, gây ảnh hưởng tới tất cả các cá thể hoạt động trong thị trường", VARS khuyến cáo.

Đông Bắc