Chung cư Hà Nội 'hạ nhiệt'?

Thị trường căn hộ tại Hà Nội bắt đầu ghi nhận xu hướng chững giá từ quý IV/2024.

Đơn cử tại quận Thanh Xuân, một căn hộ diện tích 116m², thiết kế 3 phòng ngủ, từng được chào bán ở mức 83 triệu đồng/m² vào đầu năm 2025 (tương đương hơn 9,6 tỷ đồng). Tuy nhiên, do khó khăn trong việc tìm kiếm người mua, chủ sở hữu đã điều chỉnh giá xuống còn 78 triệu đồng/m², tương đương trên 9 tỷ đồng – mức giảm khoảng 600 triệu đồng chỉ sau hơn một tháng.

Tại phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, một căn hộ 64m² với thiết kế 2 phòng ngủ cũng ghi nhận mức giảm giá từ 4,3 tỷ đồng xuống còn 4 tỷ đồng trong cùng kỳ.

Tương tự, tại một số dự án tại quận Hà Đông, các căn hộ diện tích từ 60–64m² (2 phòng ngủ), từng có giá niêm yết 65–67 triệu đồng/m² vào đầu năm, hiện đã giảm xuống còn 61–62 triệu đồng/m².

Theo bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, việc giá căn hộ tại Hà Nội giảm tốc là hệ quả tất yếu sau giai đoạn tăng trưởng quá nóng trong hai năm qua, với mức tăng tích lũy lên tới 35–40%. Nếu như trong các quý trước, mức tăng giá hàng tháng có thể đạt 8–9%, thì hiện tại chỉ còn dao động ở mức 2–3%.

Một yếu tố then chốt dẫn đến xu hướng này là việc các chủ sở hữu trên thị trường thứ cấp buộc phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận. Sau giai đoạn dài giữ giá ở mức cao nhằm tối ưu hóa lợi nhuận, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu chấp nhận giảm giá để tăng tính thanh khoản, đồng thời chuẩn bị tái cơ cấu danh mục đầu tư sang các thị trường khác phù hợp hơn với khẩu vị rủi ro mới.

Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn & Nghiên cứu Savills Hà Nội – chia sẻ, theo khảo sát của Savills trên hơn 400 dự án chung cư tại Hà Nội, có tới 47% dự án ghi nhận giá bán thứ cấp giảm so với quý trước. Mức giảm dao động tùy từng dự án, trung bình thị trường căn hộ thứ cấp trong quý I/2025 giảm khoảng 1% theo quý. Thêm vào đó, khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp ngày càng nới rộng, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Sự suy giảm giá trên thị trường thứ cấp hiện nay không còn mang tính cục bộ mà đang lan rộng trên phạm vi toàn thị trường. Đây là tín hiệu rõ rệt về áp lực tái cân bằng cung – cầu, trong bối cảnh người mua ngày càng có xu hướng tìm kiếm các lựa chọn hợp lý hơn ngoài thị trường sơ cấp vốn đang bị đẩy giá quá cao.

Cũng theo bà Hằng, mặc dù áp lực giảm giá hiện hữu nhưng mức điều chỉnh hiện tại vẫn chưa đủ sâu để kích hoạt một làn sóng giao dịch lớn. Xu hướng giảm giá dự kiến sẽ tiếp tục trong thời gian tới, đặc biệt khi người mua có nhiều lựa chọn hơn và mức độ linh hoạt trong đàm phán cũng ngày càng tăng.

Ngược lại, đối với thị trường sơ cấp, dự báo trong quý II/2025, mặt bằng giá có khả năng duy trì ổn định hoặc điều chỉnh nhẹ, nhưng khó có khả năng tái diễn mức tăng trưởng đột biến như các giai đoạn 2021–2023.

Thị trường căn hộ Hà Nội đang chuyển sang giai đoạn tái cấu trúc, với tâm lý nhà đầu tư dần thay đổi và kỳ vọng lợi nhuận trở nên thực tế hơn. Trong bối cảnh thanh khoản sụt giảm và áp lực cạnh tranh từ thị trường thứ cấp gia tăng, chiến lược "giảm biên lợi nhuận – tăng dòng tiền" có thể trở thành xu hướng chủ đạo trong nửa cuối năm 2025.

Minh Khang