Căn hộ dịch vụ cho thuê trở lại thời 'đẻ trứng vàng'?

Sau thời gian dài gián đoạn kể từ đại dịch Covid-19, giữa năm 2024, anh Đặng Quốc Tuấn, Việt kiều Singapore, trở lại Hà Nội làm việc. Để tiện đi lại, sau thời gian tìm hiểu, anh quyết định thuê căn hộ dịch vụ 1 phòng ngủ tại một cao ốc ở quận Tây Hồ, giá gần 60 triệu đồng/tháng.

Giá thuê leo thang

“Sau hơn 3 năm trở lại, giá thuê căn hộ dịch vụ tại Hà Nội khiến tôi khá bất ngờ vì tốc độ tăng nhanh. Ở phân khúc cao cấp hiện không có nhiều sự lựa chọn ở vùng giá trên dưới 2.500 USD”, anh Tuấn chia sẻ.

Cũng theo anh Tuấn, trong quá trình tìm thuê nhà, anh nhận thấy dù giá tăng khá mạnh nhưng tỷ lệ lấp đầy tại các tòa nhà anh đi qua có tỷ lệ lấp đầy khá cao, khách thuê chủ yếu là chuyên gia nước ngoài. Thời gian lưu trú trung bình từ 6 - 12 tháng, giá thuê 2.000-4.500 USD/tháng.

Căn hộ dịch vụ cho thuê đang duy trì đà tăng trưởng tốt cả về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy.

Báo cáo thị trường mới đây của Avison Young cho thấy thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội vẫn duy trì tích cực về giá thuê, tỷ lệ hấp thụ. Quý III/2024, giá thuê trung bình mỗi tháng đạt gần 32 USD/m2 (hơn 800 nghìn đồng) cho phân khúc hạng A và gần 16 USD/m2 (hơn 400 nghìn đồng) cho hạng B.

Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy cả hai phân khúc hạng A và B duy trì ổn định, lần lượt đạt 86% và 75%. Loại căn được khách thuê ưa chuộng thường dao động trong khoảng giá 1.900-3.200 USD, chủ yếu là căn 2-3 phòng ngủ.

Khảo sát của VnBusiness cũng cho thấy tỷ lệ lấp đầy tại các khu cho thuê căn hộ dịch vụ ở Hà Nội đang rất tốt. Đơn cử, tại một tòa căn hộ dịch vụ, nằm trong phân khúc phổ thông (bình dân) trên đường Tây Hồ (phường Quảng An, quận Tây Hồ), đang được lấp đầy gần 90%.

Ở phân khúc cao cấp hơn, tại một khu căn hộ dịch vụ quy mô hơn 200 căn theo mô hình thuê nhà chung cư và căn hộ officetel tại quận Ba Đình, đang có lượng booking tăng mạnh trong những tháng cuối năm 2024, tỷ lệ lấp đầy toàn hệ thống đạt trên 95%.

“Các căn 1 phòng ngủ, giá 1,3-2 triệu đồng/đêm thường kín khách, công suất hoạt động đạt 100%. Các căn 2 phòng ngủ có lượng booking đạt gần 90%, hút khách thuê ngắn ngày lẫn dài ngày, đặc biệt là khách gốc Á (Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan, Singapore...). Căn hộ 3 phòng ngủ, giá cao, tỷ lệ khách ít hơn nhưng cũng đạt mức trên dưới 80%”, quản lý khu căn hộ trên tiết lộ.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài đổ vào Việt Nam cùng sự mở rộng các khu công nghiệp đã thu hút nhiều chuyên gia quốc tế đến làm việc, tạo ra nguồn cầu ổn định cho thị trường căn hộ dịch vụ.

"Các chuyên gia nước ngoài có xu hướng chọn sinh sống tại Hà Nội để dễ dàng tiếp cận với tiện ích đa dạng và nguồn cung nhà ở chất lượng cao", ông Matthew cho hay.

Nhiều dư địa đầu tư?

Ở góc nhìn của môi giới, anh Quang, chủ văn phòng môi giới chuyên về căn hộ cho thuê tại Nam Từ Liêm (Hà Nội), cho hay hiện nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ đang tăng cao, do lượng khách du lịch dài hạn cũng như chuyên gia nước ngoài sang Việt Nam làm việc nhiều hơn.

“Chuyên gia nước ngoài phần đông sẽ lựa chọn thuê căn hộ dịch vụ do đáp ứng được nhiều tiện ích, vừa như một căn hộ, vừa có đủ dịch vụ giặt ủi, ăn uống, dọn phòng, chưa kể giá thuê cũng rẻ hơn ở khách sạn... Chính vì vậy mà giá thuê cũng liên tục tăng 5-15% qua các năm”, anh Quang phân tích.

Có thể thấy, căn hộ dịch vụ đang hội tụ đủ các yếu tố để bước vào thời hoàng kim, mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư có ý định rót tiền vào phân khúc này, đặc biệt tại các trung tâm kinh tế như Hà Nội và TP.HCM.

Đáng chú ý, bên cạnh đà tăng giá “kép” từ giá cho thuê và giá trị tài sản tăng, nguồn cung căn hộ dịch vụ được dự báo khá hạn chế trong thời gian tới. Một báo cáo của theo Savill chỉ ra đến năm 2025, thị trường TP.HCM dự kiến chỉ có 600 căn đến từ 9 dự án.

Trong khi đó, tại Hà Nội, theo Avison Young, đến quý III/2024, thành phố không ghi nhận thêm nguồn cung căn hộ dịch vụ mới. Tuy nhiên từ cuối năm 2024, nhiều dự án được lên kế hoạch ra mắt thị trường. Hai dự án tại quận Tây Hồ và Cầu Giấy với gần 500 căn đang chuẩn bị đi vào hoạt động trong quý IV.

Sang giai đoạn 2025-2026, thị trường dự kiến có thêm hơn 2.600 căn hộ dịch vụ chủ yếu hạng A. Quận Tây Hồ sẽ là khu vực dẫn đầu nguồn cung tương lai, chiếm khoảng 65%.

Một yếu tố khác khiến phân khúc căn hộ dịch vụ hút nhà đầu tư là bởi trong bối cảnh giá mua, bán và cho thuê không ngừng tăng thời gian qua, định kiến đầu tư nhà cho thuê là tiêu sản đã gần như bị phá bỏ.

Cơ hội là hiện hữu, tuy nhiên, các chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư cá nhân cần lựa chọn kỹ lưỡng về phân khúc, chất lượng, khả năng thu hút khách thuê… trước khi rót tiền. Để đảm bảo an toàn, nhà đầu tư cần đón đầu các dự án FDI công nghệ cao, tìm các sản phẩm gần các khu công nghiệp, cửa ngõ thành phố, ưu tiên khu vực có hạ tầng giao thông phát triển...

Với chủ đầu tư dự án, trong bối cảnh cạnh tranh sẽ ngày càng khốc liệt, các đơn vị cần tập trung cải thiện chất lượng dịch vụ và đẩy mạnh các hình thức quảng cáo đa dạng hơn để tăng tính cạnh tranh trên thị trường. Bên cạnh khách thuê dài hạn (đang chiếm 60-70%), cần thúc đẩy phân khúc khách thuê ngắn hạn.

Để thu hút và giữ chân khách thuê dài hạn, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng các chủ đầu tư dự án căn hộ dịch vụ nên duy trì giá thuê đến hai năm. Một số dự án hạng A cũng cần có thêm các chính sách chiết khấu cao cho khách thuê từ một năm trở lên, cùng với ưu đãi như nâng hạng phòng, miễn phí ăn sáng…

Hưng Nguyên