Bất động sản TP.HCM: Nhu cầu cao nhưng khả năng tiếp cận mua nhà còn thấp

Thực trạng nhu cầu nhà ở tại TP.HCM đến năm 2030

Theo Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM (HIDS), nhu cầu nhà ở trên địa bàn thành phố trong giai đoạn đến năm 2030 được đánh giá là rất lớn và ngày càng bức thiết. Báo cáo cho thấy người dân thành phố có nhu cầu cao đối với ba loại hình bất động sản chính: căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền, với yêu cầu đa dạng về giá cả, diện tích và vị trí.

Với căn hộ chung cư, đa số người dân mong muốn sở hữu căn hộ có diện tích khoảng 65 m², tập trung vào loại hình 2 phòng ngủ. Giá căn hộ được kỳ vọng dao động từ 2,3 tỷ đến 8 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, khả năng chi trả của người dân chỉ đáp ứng được khoảng 53% giá trị căn hộ mong muốn, trong khi hầu hết người mua ưu tiên vị trí nội thành, nơi có hạ tầng đồng bộ và tiện ích đầy đủ.

Nhu cầu nhà ở trên địa bàn thành phố trong giai đoạn đến năm 2030 được đánh giá là rất lớn và ngày càng bức thiết.

Ở phân khúc nhà ở riêng lẻ, nhu cầu tập trung vào nhà có diện tích khoảng 66 m², cao từ 1 đến 2 tầng, với giá trị từ 2,76 tỷ đồng đến tối đa 15 tỷ đồng. Tuy nhiên, nguồn cung loại hình nhà ở này chủ yếu ở các khu vực ngoại thành, gây khó khăn cho người mua muốn tìm kiếm bất động sản tại trung tâm. Khả năng tài chính của nhóm khách hàng này chỉ đạt khoảng 49% giá trị tài sản dự kiến mua.

Về đất nền, phần lớn người dân mong muốn sở hữu thửa đất giá trung bình 1,74 tỷ đồng, với mức cao nhất khoảng 10 tỷ đồng. Hơn 80% người mua tìm kiếm đất nền tại các khu vực nội thành, trong khi chỉ một phần nhỏ sẵn sàng lựa chọn các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai hay Bà Rịa - Vũng Tàu. Khả năng thanh toán của nhóm khách hàng này đạt trung bình 68%, cao hơn so với hai phân khúc còn lại.

Khả năng tài chính và vấn đề giá nhà ở

Đa số người mua bất động sản tại TP.HCM dựa vào nguồn vốn cá nhân kết hợp với khoản vay ngân hàng, thường chiếm 50% giá trị giao dịch, cùng sự hỗ trợ từ gia đình. Tuy nhiên, giá nhà tại TP.HCM tiếp tục leo thang, vượt xa khả năng tiếp cận của phần lớn người dân.

Đa số người mua bất động sản tại TP.HCM dựa vào nguồn vốn cá nhân kết hợp với khoản vay ngân hàng, thường chiếm 50% giá trị giao dịch, cùng sự hỗ trợ từ gia đình.

Theo thống kê từ Batdongsan.com.vn, người trẻ ở độ tuổi 30 tại TP.HCM cần tích lũy thu nhập trong 25,8 năm để mua một căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, với giả định lãi suất huy động duy trì ở mức 4,5%/năm và giá nhà không tăng thêm. Đối với một hộ gia đình trung bình, thời gian tích lũy để sở hữu căn hộ 55-60 m² là khoảng 21-23 năm, với điều kiện không phát sinh chi phí khác và tiết kiệm 50% thu nhập hàng năm.

Sở Xây dựng TP.HCM ghi nhận rằng trong 11 tháng đầu năm, chỉ 31 dự án nhà ở thương mại được triển khai, tương ứng với 31.167 căn hộ. Trong số này, chỉ 1.611 căn hộ tại 4 dự án đủ điều kiện mở bán, với giá trung bình lên tới 9,4 tỷ đồng/căn.

Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chỉ ra rằng giá căn hộ trên thị trường hiện dao động từ 55 triệu đồng/m². Căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích 65 m² được định giá gần 4 tỷ đồng, bao gồm thuế và các loại phí. Loại hình căn hộ dưới 3 tỷ đồng ngày càng khan hiếm, trong khi căn hộ dưới 2 tỷ đồng hầu như không còn trên thị trường.

Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chỉ ra rằng giá căn hộ trên thị trường hiện dao động từ 55 triệu đồng/m².

Để đáp ứng nhu cầu tăng cao, TP.HCM cần phát triển thêm hơn nửa triệu căn nhà ở trong giai đoạn từ nay đến năm 2030. Cụ thể, cần xây dựng 456.770 căn nhà ở riêng lẻ, tương ứng với gần 40 triệu m² sàn, và 59.016 căn hộ chung cư, tương đương 3,7 triệu m² sàn.

Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở giá phải chăng đang gặp phải nhiều khó khăn. Chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và thủ tục hành chính phức tạp khiến nguồn cung nhà ở bình dân trở nên hạn chế. Ngoài ra, các chính sách ưu đãi tín dụng hiện chưa đủ sức hấp dẫn để thúc đẩy các dự án nhà ở xã hội.

Để đáp ứng nhu cầu tăng cao, TP.HCM cần phát triển thêm hơn nửa triệu căn nhà ở trong giai đoạn từ nay đến năm 2030.

Thị trường bất động sản TP.HCM đang đứng trước nhiều thách thức lớn khi nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng, trong khi khả năng đáp ứng của nguồn cung vẫn còn hạn chế. Để giải quyết bài toán này, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan chức năng, doanh nghiệp và các tổ chức tài chính nhằm tạo điều kiện phát triển các dự án nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Đồng thời, việc cải thiện hạ tầng giao thông và quy hoạch khu đô thị bền vững sẽ là yếu tố then chốt để cân bằng cung cầu, giảm áp lực giá nhà, cũng như đáp ứng nhu cầu đa dạng của các tầng lớp dân cư. Với định hướng đúng đắn và các giải pháp hiệu quả, TP.HCM không chỉ giải quyết được bài toán nhà ở mà còn tạo tiền đề thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội trong dài hạn.

Văn Dũng