Bất động sản khu công nghiệp: Chờ đợi thế hệ FDI mới

Các khu công nghiệp tại Việt Nam đang theo đuổi mục tiêu công nghệ cao. Ảnh: Lê Toàn.

Thị trường chững nhịp vì thuế quan

“Kịch bản đàm phán tốt nhất là mức thuế 10-15% và khi đó, hàng Việt Nam vẫn có tính cạnh tranh, dòng vốn FDI vẫn tốt. Còn trong kịch bản đàm phán xấu nhất là mức thuế 30-35%”, ông Nguyễn Xuân Thành - giảng viên Trường Chính sách công và Quản lý Fulbright, Đại học Fulbright Việt Nam đưa ra nhận định sau khi Việt Nam và Mỹ tiến hành phiên đàm phán đầu tiên về thuế quan vào đầu tháng 5/2025.

Ông Thành cho biết, kịch bản mục tiêu đặt ra với đàm phán mức thuế 18-22% và khi đó chỉ mất một phần tính cạnh tranh của hàng xuất khẩu.

Cũng theo ông Thành, dù mức thuế 20% là “trong tầm tay”, nhưng con số này vẫn cao, ảnh hưởng tiêu cực đến dài hạn, buộc các nhà đầu tư phải tính toán lại, vì mức thuế đối ứng là cộng thêm, ví dụ mặt hàng dệt may thuế 15% thì phải cộng thêm 20%.

Về phía doanh nghiệp, ông Trương Khắc Nguyên Minh - Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Prodezi Long An cho hay, các khách thuê trong khu công nghiệp thuộc sở hữu của Công ty cũng bị tác động bởi tâm lý chờ đợi thuế quan, sản xuất chậm lại, nhưng việc hoàn thành đơn hàng vẫn được duy trì.

Đối với các nhà đầu tư FDI đang trong giai đoạn ra quyết định đầu tư, có thể thấy một sự chững lại rõ rệt. Đặc biệt, các dự án có liên kết chặt chẽ với chuỗi cung ứng từ Trung Quốc hoặc phụ thuộc lớn vào thị trường đầu ra như Hoa Kỳ là nhóm chịu ảnh hưởng nhiều nhất.

Các nhà đầu tư còn lại thể hiện xu hướng thận trọng hơn, họ chủ động tái cấu trúc danh mục đầu tư, tìm kiếm các địa điểm an toàn và linh hoạt hơn để ứng phó với rủi ro địa chính trị và biến động thương mại.

Hiện vẫn còn hơn 50 ngày (hạn cuối là ngày 9/7/2025) để Việt Nam và Mỹ đàm phán về thuế quan và giai đoạn này, các khách thuê đang đẩy nhanh tiến độ sản xuất trước hạn cuối so với lịch đặt hàng nhằm hạn chế rủi ro, chi phí và thuế quan bất lợi.

Đồng thời, các nhà đầu tư vẫn duy trì sự quan tâm đối với thị trường Việt Nam, điều này thể hiện thông qua các hợp đồng thuê mới của các khu công nghiệp.

Chẳng hạn, Tổng công ty IDICO - Công ty cổ phần ghi nhận cho thuê 37,9 ha đất khu công nghiệp thông qua hợp đồng/thỏa thuận ghi nhớ (MOU) trong quý I/2025.

Ngoài ra, Công ty đã ký kết một số thỏa thuận cho thuê trong tháng 4/2025 nhờ vào lợi thế quỹ đất và tệp khách hàng đa dạng. IDICO đã bàn giao 11 ha đất trong quý I/2025, chủ yếu từ Khu công nghiệp Cầu Nghìn và Hựu Thạnh, tất cả đều từ các hợp đồng đã ký kết trong năm 2024.

Một lãnh đạo cấp cao IDICO cho biết, qua đánh giá lại tất cả những vấn đề liên quan đến thuế quan, toàn bộ khách thuê hiện hữu của IDICO đang sản xuất bình thường, mà chưa ghi nhận ảnh hưởng lớn.

Đối với những khách thuê đã ký hợp đồng và đặt cọc nhưng chưa có hoạt động sản xuất, khoảng 10-15% đang quan sát việc thay đổi chính sách sau 90 ngày tạm hoãn thuế quan. Với những khách thuê đang trong giai đoạn đàm phán, khoảng 70-80% cam kết tiếp tục quá trình này trong thời gian tới.

Ông Trần Mạnh Hùng - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG cũng thông tin, tại thời điểm Mỹ công bố chính sách thuế mới, có 2 khách hàng đang tiến hành đàm phán có ý định ngưng thỏa thuận thuê đất, nhưng sau đó đã quay lại đàm phán và ký hợp đồng. Tình hình sản xuất kinh doanh của các khách thuê vẫn ổn định, mức tiêu thụ điện và nước tăng nhẹ trong quý I/2025.

Khu công nghiệp xanh - “giấy thông hành” cho đầu tư dài hạn

Trong bức tranh kinh tế mới, bất động sản công nghiệp sẽ không còn đơn thuần là đất và nhà xưởng, mà là một phần trong hệ sinh thái thu hút FDI chất lượng, các tiêu chí ESG cũng đang được áp dụng mạnh mẽ để gia tăng sức cạnh tranh.

Theo ông Trương Khắc Nguyên Minh, trong bối cảnh thế giới đối mặt với những bất ổn địa chính trị, chính sách bảo hộ thương mại và tái cấu trúc chuỗi cung ứng, các doanh nghiệp toàn cầu đang có xu hướng đa dạng hóa địa điểm đầu tư và tìm kiếm những nền kinh tế có độ mở lớn, ổn định và chủ động chuyển đổi xanh.

“Phần lớn các nhà đầu tư mà chúng tôi tiếp xúc đều có tâm lý lạc quan nhưng thận trọng, đồng thời kỳ vọng vào các bước đi quyết đoán của Việt Nam trong các cuộc đàm phán với Mỹ và định hình chính sách FDI thế hệ mới”, ông Minh nói và chia sẻ thêm, việc thu hút dòng vốn chất lượng cao ngày nay không còn đơn thuần là cung cấp đất hay hạ tầng cơ bản. Các nhà đầu tư thế hệ mới, đặc biệt là những doanh nghiệp thuộc chuỗi cung ứng toàn cầu, luôn đi cùng một hệ sinh thái các nhà cung ứng, đối tác công nghệ và yêu cầu vận hành linh hoạt.

Do vậy, ngay từ đầu, Prodezi Long An đã tập trung vào chiến lược phát triển bền vững và tạo giá trị gia tăng, đồng thời phát triển mô hình khu công nghiệp sinh thái, tích hợp tiêu chuẩn ESG và nguyên tắc kinh tế tuần hoàn để tạo ra không gian sản xuất hiệu quả, tiết kiệm năng lượng, thân thiện với môi trường.

“Tôi tin rằng, nếu Việt Nam hành động quyết liệt ngay từ bây giờ để xây dựng một hệ sinh thái đầu tư có chiều sâu, thì chu kỳ tăng trưởng FDI tiếp theo sẽ không chỉ rộng hơn, mà còn bền vững hơn, hiệu quả hơn, tạo giá trị lâu dài cho cả nền kinh tế”, ông Minh nhấn mạnh.

Tương tự, Frasers Property tiếp tục duy trì chiến lược mở rộng tại Việt Nam trong trung và dài hạn. Lãnh đạo Frasers Property Việt Nam cho hay, nhà phát triển khu công nghiệp này luôn bám sát diễn biến thị trường, điều chỉnh chiến lược thu hút đầu tư, ưu tiên các ngành ít phụ thuộc vào thị trường Mỹ như điện tử tiêu dùng, bán dẫn, trung tâm dữ liệu và điện tử gia dụng, những lĩnh vực phù hợp với định hướng công nghệ cao mà Việt Nam đang theo đuổi.

Ông Edwin Tan - Phó tổng giám đốc điều hành Frasers Property Việt Nam cho hay, Công ty đang giới thiệu các giải pháp tiên phong như trung tâm dịch vụ công nghiệp, làm phong phú thêm hệ sinh thái công nghiệp với các tiện nghi và tính năng bền vững, chẳng hạn như mái nhà năng lượng mặt trời, trạm sạc xe điện, hệ thống quản lý năng lượng thông minh được hỗ trợ bởi trí tuệ nhân tạo (AI) và đèn LED toàn phần.

“Điều này làm tăng thêm sức hấp dẫn của chúng tôi đối với các nhà đầu tư ngày càng chú trọng vào tiêu chí ESG, đồng thời phù hợp với các ưu tiên đang thay đổi của các ngân hàng theo hướng ủng hộ danh mục đầu tư bền vững”, ông Edwin Tan nói và chia sẻ thêm rằng, về cơ bản, chuyên môn sâu về bất động sản sẽ củng cố cam kết lâu dài về trách nhiệm với môi trường.

Ở góc độ khác, theo bà Phạm Thùy Dương - Phó giám đốc Khối Nghiên cứu - Phân tích, Dragon Capital, từ vai trò là điểm đến của các ngành thâm dụng lao động như dệt may và giày dép, Việt Nam đang dần thu hút các “ông lớn” công nghệ như Samsung hay Apple, cho thấy vị thế ngày càng cao trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Trong bối cảnh các rào cản thuế quan mới xuất hiện và cạnh tranh khu vực gia tăng, cuộc đua mới không còn là chi phí thấp, mà là năng lực tạo giá trị gia tăng và cam kết phát triển bền vững.

Các tiêu chí về ESG giờ đây không còn là lựa chọn, mà đã trở thành chuẩn mực đầu tư toàn cầu. Một doanh nghiệp dù mạnh về tài chính nhưng vi phạm các tiêu chí ESG sẽ bị loại khỏi danh mục đầu tư của nhiều quỹ quốc tế.

Trọng Tín