Bất động sản công nghiệp 'sáng cửa'

Ngày càng nhiều khu công nghiệp hiện đại, đáp ứng các tiêu chuẩn cao cho sản phẩm xuất khẩu được hình thành tại Việt Nam. Ảnh: Thành Nguyễn.

Chuyển dịch cho dài hạn

Theo ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản công nghiệp từ Savills, dựa trên dữ liệu nghiên cứu độc quyền từ Savills, thị trường bất động sản công nghiệp đang chứng kiến sự chuyển dịch mang tính cấu trúc, phản ánh quá trình nâng hạng của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Ông John Campbell nhấn mạnh, lợi thế cạnh tranh cốt lõi của Việt Nam vẫn được duy trì mạnh mẽ. Cụ thể, chi phí nhân công sản xuất trung bình tại Việt Nam năm 2025 vào khoảng 350 USD/tháng, thấp hơn đáng kể so với Trung Quốc và Thái Lan.

Bên cạnh đó, chi phí điện năng cho sản xuất cũng rất cạnh tranh, ở mức 0,076 USD/kWh, thấp hơn so với mức 0,112 USD/kWh tại Trung Quốc hay 0,150 USD/kWh tại Philippines.

“Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang một giai đoạn phát triển mới, nơi tăng trưởng không chỉ đến từ mở rộng diện tích mà còn từ chất lượng dự án, quy mô đầu tư và giá trị gia tăng cao hơn. Đây là một sự chuyển dịch mang tính dài hạn”, ông John Campbell nói.

Minh chứng rõ nét cho xu hướng chuyển dịch này là sự tăng trưởng vượt bậc của ngành điện tử. Theo báo cáo, giá trị xuất khẩu hàng điện tử trong 10 tháng đầu năm 2025 đã tăng 140% so với năm 2019.

Ngành công nghiệp điện tử tiếp tục đóng vai trò là động lực quan trọng cho tăng trưởng xuất khẩu của Việt Nam cũng như thị trường bất động sản công nghiệp.

Đáng chú ý, trong cơ cấu vốn FDI mới, dù 62% số lượng dự án tập trung vào nhà xưởng xây sẵn (RBF), nhưng xét về quy mô vốn, 68% tổng vốn đầu tư lại đổ vào các thương vụ thuê đất, cho thấy xu hướng các nhà sản xuất lớn đang thiết lập các cơ sở sản xuất dài hạn và quy mô lớn tại Việt Nam.

“Bên cạnh lợi thế chi phí, các yếu tố như hạ tầng kết nối, khung pháp lý rõ ràng và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn toàn cầu ngày càng đóng vai trò quyết định trong việc thu hút và giữ chân dòng vốn FDI chất lượng cao”, ông John Campbell nhấn mạnh.

Đánh giá cao về năng lực cạnh tranh của Việt Nam so với các quốc gia trong khu vực, bà Trần Thị Hải Yến, Giám đốc Trung tâm Xúc tiến đầu tư phía Nam, Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Tài chính cho hay, Việt Nam hiện đứng thứ 3/7 quốc gia ASEAN có vốn FDI tăng trưởng dương, sau Singapore và Indonesia. Xu hướng là tập trung thu hút FDI chất lượng cao và cải thiện kết nối với chuỗi cung ứng toàn cầu. Trong đó, các khu kinh tế đặc biệt thu hút sự quan tâm lớn.

Theo bà Yến, dù có nhiều thách thức nhưng Việt Nam vẫn là ngôi sao trong khu vực về thu hút vốn FDI. Chính trị ổn định, chính sách thu hút vốn tốt, phù hợp với xu hướng, việc quy hoạch, phát triển các khu vực kinh tế, các chính sách ưu đãi cho công nghệ cao đang rất mạnh mẽ là những yếu tố tạo nên cạnh tranh của Việt Nam.

Cửa ngõ vươn ra thị trường toàn cầu

Câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính, tinh gọn bộ máy là một chủ đề nhận được sự quan tâm lớn từ phía các nhà đầu tư quốc tế.

Từ góc nhìn của ông Michael Piro, Tổng Giám đốc Indochina Capital, việc sáp nhập đơn vị hành chính của Việt Nam từ đầu tháng 7/2025 mở ra nhiều cơ hội tích cực cho thị trường khu công nghiệp nói chung, các dự án Core5 (doanh nghiệp thành viên của Indochina Capital) nói riêng.

Trước hết, điều này cho phép quy hoạch được mở rộng và thống nhất hơn, giúp hình thành các cụm công nghiệp liên kết quy mô lớn, thay vì bị giới hạn bởi ranh giới hành chính nhỏ lẻ như trước đây.

Đồng thời, khi xóa bỏ đơn vị hành chính cấp huyện, nâng cấp đơn vị cấp xã, các thủ tục hành chính, từ xin phép đầu tư, xây dựng, đến phòng cháy chữa cháy và môi trường cũng được đơn giản hóa, giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian và chi phí triển khai.

“Với các dự án như Core5 Quảng Ninh, Hưng Yên hay Hải Phòng, việc chính quyền địa phương chủ trương sáp nhập hoặc nâng cấp đơn vị hành chính đi kèm với việc nâng cấp hạ tầng như giao thông liên vùng, cấp điện, xử lý nước thải giúp tăng sức cạnh tranh rõ rệt trong thu hút khách thuê mới”, ông Michael Piro nói và cho biết thêm, đây là cơ hội để các nhà phát triển dự án mở rộng quy mô, nâng cấp dịch vụ vận hành và tăng giá trị dài hạn cho các dự án mà doanh nghiệp đang phát triển.

Tuy nhiên, đại diện Indochina Capital cũng cho biết, các chính sách ưu đãi vẫn là yếu tố hấp dẫn, nhưng nhà đầu tư cũng rất nhạy cảm với rủi ro thay đổi chính sách. Vì vậy, việc có cam kết rõ ràng, chính sách ổn định là điều rất quan trọng.

Do đó, nếu Việt Nam tiếp tục cải thiện khung pháp lý, xử lý nghiêm gian lận xuất xứ, đảm bảo rằng các ngành xuất khẩu trọng điểm không bị ảnh hưởng quá lớn thì dòng vốn FDI vẫn tiếp tục chảy vào nước ta - có thể chậm lại ở một số ngành, nhưng sẽ dịch chuyển sang các ngành ít bị ảnh hưởng, hoặc những ngành phụ trợ để đáp ứng yêu cầu xuất xứ.

Đồng quan điểm, ông Lê Công Long, Giám đốc Kinh doanh bất động sản khu công nghiệp ROX iPark cho biết, đối với việc sáp nhập tỉnh, thành phố, doanh nghiệp nhìn thấy cơ hội hình thành các vùng kinh tế - công nghiệp quy mô lớn hơn, với cơ chế chính sách tập trung và hạ tầng liên kết mạnh mẽ hơn.

Điều này không chỉ mở rộng dư địa thu hút FDI, mà còn tạo điều kiện để các dự án của ROX iPark tận dụng tốt hơn lợi thế vị trí chiến lược, nâng cao sức hút đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Về diễn biến thị trường, theo ông Long, điểm đáng chú ý là các dự án có hàm lượng công nghệ cao đang trở thành xu hướng mới.

Các lĩnh vực như điện tử, linh kiện bán dẫn, sản xuất thiết bị y tế, công nghiệp phụ trợ cho ô tô… ghi nhận nhu cầu mạnh mẽ. Điều này phù hợp với định hướng thu hút FDI chất lượng cao của Chính phủ, đồng thời cho thấy Việt Nam đang trở thành điểm đến quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

“Mặc dù biến động thuế quan và truy xuất nguồn gốc hàng hóa tạo ra thách thức nhất định nhưng đồng thời cũng thúc đẩy các tập đoàn quốc tế đánh giá lại chuỗi cung ứng và tìm kiếm điểm đến mới an toàn, ổn định.

Chúng tôi nhận thấy, ngoài các nhà đầu tư đến từ các quốc gia, vùng lãnh thổ quen thuộc tăng cường mở rộng dự án, đã xuất hiện các dòng vốn mới từ những quốc gia trước đây chưa đầu tư nhiều vào nước ta.

Đây là tín hiệu tích cực, cho thấy Việt Nam vẫn giữ được sức hấp dẫn nhờ môi trường đầu tư minh bạch, hạ tầng ngày càng hoàn thiện và các chính sách hỗ trợ FDI”, ông Long nói.

Còn theo ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIREA), thực tế thị trường thời gian qua cho thấy, nhiều nhà đầu tư Hoa ngữ vào Việt Nam không chỉ hướng đến tránh thuế mà còn coi Việt Nam là điểm chạm để phục vụ, chinh phục thị trường ASEAN.

Ông Bảo cho biết, theo quy hoạch, giai đoạn 2025 - 2030, nguồn cung bất động sản công nghiệp sẽ tăng gấp 2 lần, Chính phủ định hướng thu hút các lĩnh vực cao, thậm chí siêu cao, trong đó, kinh tế tư nhân là động lực.

Đây sẽ là mắt xích quan trọng đối ứng với doanh nghiệp quốc tế, không chỉ là chuyển giao cơ hội về kinh tế mà cả về công nghệ, chúng ta có thể sẽ tiếp nhận về công nghệ lõi, là lực lượng quan trọng đối ứng với doanh nghiệp quốc tế.

Thành Nguyễn