Bất động sản 2025: Tồn kho cao thì lo, tồn kho thấp chưa chắc đã mừng

Khi quỹ hàng cạn kiệt, tăng trưởng doanh thu trong tương lai có nguy cơ sụt giảm mạnh. Liệu năm 2025, thị trường sẽ tìm được lối thoát hay tiếp tục giằng co giữa hai thái cực: hàng đọng lại thành "cục máu đông" hay nguồn thu cạn kiệt?

Các thống kê và tình hình thực tế tại các doanh nghiệp cho thấy gánh nặng hàng tồn kho và nợ phình to đang tạo gánh nặng không nhỏ với cả những “ông lớn” trong ngành.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, bước sang quý cuối năm 2024, lượng tồn kho tại các dự án bất động sản vào khoảng 17.058 căn/nền (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền), trong đó ghi nhận chung cư 1.072 căn; nhà ở riêng lẻ 11.218 căn; đất nền 4.768 nền.

Phần lớn giá trị hàng tồn kho đến từ chi phí sản xuất kinh doanh dở dang ở các dự án cũ, cũng như lượng hàng thành phẩm chưa bán hết. Những tên tuổi hàng đầu lần lượt xuất hiện trong danh sách có hàng tồn kho lớn, như Novaland, Nhà Khang Điền, Nam Long Group, Phát Đạt...

Như thường lệ, Novaland (NVL) vẫn là quán quân về hàng tồn kho khi ghi nhận hàng tồn kho chiếm hơn 62% tổng tài sản với giá trị đạt 146.611 tỷ đồng tại ngày 31/12/2024.

Tồn kho của doanh nghiệp bất động sản đang ở mức cao, gây áp lực không nhỏ.

Cơ cấu tồn kho có hơn 94% là quỹ đất và các dự án đang xây dựng, phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng tại các dự án như như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và Aqua City.

Với số lượng tồn kho khổng lồ, Novaland đang phải trích lập dự phòng hơn 420 tỷ đồng cho khoản này, cao gấp 2,6 lần so với giai đoạn đầu năm 2024. Theo Novaland, giá trị hàng tồn kho này đã được dùng làm tài sản đảm bảo cho hơn 59.000 tỷ đồng vay nợ của công ty.

Nhà Khang Điền (KDH) cũng lọt tốp có hàng tồn kho “khủng”. Tổng tài sản của Nhà Khang Điền đạt 30.753 tỷ đồng tại cuối năm 2024, tăng 16,1% so với đầu năm.

Trong đó, tài sản ngắn hạn chiếm phần lớn với 28.840 tỷ đồng, bao gồm hàng tồn kho nằm ở mức kỷ lục hơn 22.179 tỷ đồng, chiếm 72% tổng giá trị tài sản.

Với việc gia tăng hàng tồn kho và các khoản phải thu, dòng tiền kinh doanh của Khang Điền vẫn ghi nhận mức âm dù doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng tốt.

Trong khi đó, Đầu tư Nam Long (NLG) dù kết quả kinh doanh tăng trưởng tốt, bàn giao gần 1.500 căn hộ trong quý cuối năm, nhưng tính đến ngày 31/12/2024, tồn kho vẫn chiếm tới hơn một nửa tổng tài sản, chủ yếu nằm tại các dự án như Izumi City, Waterpoint Cần Thơ.

Còn tại Phát Đạt, hàng tồn kho ghi nhận tăng 10% lên 13.400 tỷ đồng; DIC Corp tồn kho tăng 24% lên 8.154 tỷ đồng, chiếm 44% tổng tài sản…

Cần phải nhấn mạnh, không thể đánh giá “sức khỏe” của một doanh nghiệp bất động sản chỉ bằng số lượng hàng tồn kho. Trong trường hợp xấu, đơn cử như vướng mắc pháp lý kéo dài có thể lên tới hàng chục năm, tồn kho lại có nguy cơ trở thành “cục máu đông” của doanh nghiệp.

Nguy cơ trên là một phần lý do, trong thời gian qua, không ít "đại gia" trong ngành đang thay đổi chính sách tiếp cận khách hàng với loạt chính sách chiết khấu, ưu đãi khủng.

Tuy nhiên, ngược lại, ở nhiều trường hợp tồn kho có thể là nguồn thu khổng lồ cho chủ đầu tư trong tương lai. Vì vậy, việc có quá ít hàng tồn trở thành chỉ dấu đáng lo ngại cho triển vọng tăng trưởng doanh thu của doanh nghiệp bất động sản trong tương lai.

Điển hình như với trường hợp của Bất động sản An Gia (AGG). Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2024, An Gia ghi nhận doanh thu thuần hơn 163 tỷ đồng quý cuối năm ngoái, giảm so với cùng kỳ năm liền trước. Tính đến cuối năm ngoái, tổng tài sản của AGG đạt hơn 7.000 tỷ đồng, giảm 25%.

Đáng chú ý, giá trị hàng tồn kho của công ty đã giảm mạnh từ hơn 2.000 tỷ đồng cuối năm 2023 xuống còn dưới 800 tỷ đồng vào cuối năm 2024, cũng là mức thấp nhất trong 6 năm qua.

Hiện hàng tồn kho của An Gia chủ yếu tập trung tại 4 dự án: The Westgate (352 tỷ đồng), The Standard (153 tỷ đồng), Signial (195 tỷ đồng) và The Sóng (30 tỷ đồng).

Theo tính toán, trong cơ cấu tài sản của An Gia năm 2024, hàng tồn kho chỉ chiếm vỏn vẹn trên dưới 11%, đạt 776 tỷ đồng, giảm tới 61% so với đầu năm. Điều này là một chỉ dấu đáng lo ngại cho triển vọng tăng trưởng doanh thu trong thời gian tới của công ty.

Mặt khác, chất lượng tài sản của An Gia ở mức khá xấu nếu xét tới tỷ trọng của các khoản phải thu, lên tới 82,4% tổng tài sản, đạt 5.804 tỷ đồng, giảm 2% so với đầu năm. Trong số này, có tới 2.818 tỷ đồng là An Gia cho các bên liên quan vay mượn, 1.784 tỷ đồng là các khoản hợp tác kinh doanh.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho hay tồn kho bất động sản có hai dạng là sản phẩm đang triển khai và sản phẩm đã hoàn thiện.

Nếu sản phẩm chưa hoàn thiện không mấy đáng lo thì loại hình đã hoàn thiện, đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch lại đặc biệt đáng lo ngại. Tồn kho dạng này gây mất tính thanh khoản, trở thành cục nợ cho doanh nghiệp, tập trung chủ yếu ở loại hình nhà liền thổ và nghỉ dưỡng tại thị trường vùng ven, mức giá bán cao, dự án pháp lý mập mờ hay rổ hàng có vị trí xấu.

Nhật Minh