7 'bức tường' cản bước tiến của thị trường bất động sản Việt Nam

TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết: Thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại 7 thách thức rất lớn.

Thứ nhất, thị trường bất động sản Việt Nam đang có tình trạng lệch pha cung cầu, đây đang là vấn đề nổi bật, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự phát triển bền vững của thị trường.

Nhiều dự án bất động sản chỉ tập trung phát triển sản phẩm hướng đến nhóm khách hàng có thu nhập cao, dẫn đến tình trạng nguồn cung bất động sản cao cấp, biệt thự, căn hộ hạng sang liên tục tăng, thậm chí dư thừa trong khi nguồn cung nhà ở xã hội, nhà giá rẻ phục vụ đại đa số người dân lại thiếu hụt nghiêm trọng.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại 7 thách thức rất lớn. (Ảnh: ST)

Sự lệch pha này dẫn đến nhiều dự án không bán được, gây áp lực lên dòng vốn của doanh nghiệp. Hệ quả là một lượng lớn căn hộ cao cấp bị bỏ trống, gây lãng phí lớn về nguồn lực xã hội, còn đa số người dân vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính.

Nguyên nhân chính của tình trạng này là do chiến lược phát triển thiếu sự đồng bộ, chính sách ưu đãi chưa đủ mạnh và thủ tục hành chính phức tạp, khiến doanh nghiệp không mặn mà đầu tư vào phân khúc nhà ở giá rẻ.

Để khắc phục, Chủ tịch VNREA cho rằng, Việt Nam cần có những chính sách hỗ trợ rõ ràng, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa để doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, từ đó cân bằng lại thị trường, đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của đa số người dân.

Thứ hai, thị trường đang đối mặt với thách thức đến từ hạ tầng và quy hoạch.

TS Nguyễn Văn Khôi cho biết, hạ tầng đô thị chậm phát triển và công tác quy hoạch chưa bắt kịp thực tế đang trở thành rào cản lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Khi các đô thị mở rộng nhanh chóng, dân số tăng mạnh và nhu cầu về nhà ở ngày càng cao, hạ tầng kỹ thuật như giao thông, điện nước, xử lý nước thải vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu.

“Điều này gây ra hiện tượng tắc nghẽn giao thông nghiêm trọng, ngập úng kéo dài sau mỗi trận mưa lớn, và thiếu hụt các dịch vụ công cộng thiết yếu, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của cư dân đô thị”, ông Khôi nói.

Bên cạnh đó, quy hoạch đô thị hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập, thiếu tính linh hoạt và cập nhật chậm so với tốc độ phát triển. Nhiều địa phương phê duyệt quy hoạch cứng nhắc, xa rời thực tế, không đồng bộ với phát triển kinh tế - xã hội.

Kết quả là các dự án bất động sản lớn triển khai chậm, bị điều chỉnh nhiều lần, gây tổn thất lớn cho doanh nghiệp và người dân, đồng thời làm giảm tính hấp dẫn đầu tư.

Để khắc phục tình trạng này, ông Khôi đề nghị các địa phương cần tập trung đầu tư mạnh mẽ, đồng bộ vào phát triển cơ sở hạ tầng thiết yếu, đồng thời tăng cường phối hợp liên ngành trong việc xây dựng quy hoạch đô thị thực tế, khoa học, linh hoạt và bền vững hơn.

“Chỉ khi nào hạ tầng và quy hoạch theo kịp tốc độ phát triển đô thị, thị trường bất động sản mới có thể phát triển ổn định và bền vững, đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội chung của đất nước”, ông Khôi nói.

Thứ ba, khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn và rủi ro tài chính. Mặc dù Chính phủ đã có nhiều cải cách tích cực nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản, tuy nhiên, thực tế cho thấy việc tiếp cận vốn tín dụng vẫn là thách thức lớn với các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là điều kiện vay vốn vẫn tương đối khắt khe, yêu cầu tài sản đảm bảo cao và thủ tục phức tạp khiến doanh nghiệp khó đáp ứng.

Thêm vào đó, lãi suất cho vay vẫn duy trì ở mức cao so với khả năng chịu đựng của cả doanh nghiệp và người mua nhà, làm tăng đáng kể chi phí đầu tư và áp lực trả nợ.

Điều này khiến nhiều dự án tiềm năng phải dừng lại hoặc trì hoãn, cản trở khả năng phục hồi và kìm hãm cơ hội phát triển của thị trường. Trong khi các doanh nghiệp lớn có khả năng huy động vốn từ nhiều nguồn đa dạng, doanh nghiệp nhỏ và vừa gần như phụ thuộc hoàn toàn vào vốn ngân hàng, khiến họ càng dễ bị tổn thương trước biến động thị trường và chính sách tiền tệ.

Để tháo gỡ khó khăn này, ông Khôi mong muốn có những chính sách cụ thể hơn, hỗ trợ giảm lãi suất, đơn giản hóa thủ tục vay vốn, đồng thời mở rộng các nguồn tài chính thay thế như quỹ đầu tư và trái phiếu doanh nghiệp.

Chỉ khi vấn đề tiếp cận vốn được giải quyết triệt để, thị trường bất động sản Việt Nam mới thực sự ổn định và phát triển bền vững. Người mua nhà ở xã hội khó tiếp cận vay vốn vì lãi suất cao, thời gian trả nợ ngắn, khó khăn tài chính (không đủ 20% vốn sở hữu) nên không vay được 80% vốn ngân hàng trong gói 145.000 tỷ đồng.

Thứ tư, thực thi các luật mới liên quan đến thị trường bất động sản. Các chính sách pháp luật mới mở ra cơ hội để thị trường bất động sản vận hành minh bạch và bền vững hơn, tuy nhiên, trong năm 2025, vẫn còn thách thức từ độ trễ chính sách. Thị trường vẫn cần thêm thời gian để thích ứng nên những tác động tích cực như kỳ vọng có thể sẽ chưa thực sự tạo ra hiệu quả trong thực tế mà chỉ mới ở mức độ niềm tin.

Bên cạnh những tác động tích cực, việc thực thi các luật mới hiện vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc, gây lúng túng, có thể dẫn tới sự chậm trễ và không chắc chắn, gây rủi ro cho doanh nghiệp. Nhất là vấn đề định giá đất và tính tiền sử dụng đất đã và đang gây ra tắc nghẽn cho không ít dự án tại nhiều địa phương.

Các quy định mới liên quan đến giá đất sẽ có tác động nhất định đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận đất đai phát triển dự án và có thể khiến giá bất động sản tiếp tục tăng cao.

TS Nguyễn Văn Khôi cho rằng: Các quy định mới liên quan đến giá đất sẽ có tác động nhất định đến thị trường bất động sản. (Ảnh: VNM)

TS Nguyễn Văn Khôi đề nghị có giải pháp điều tiết, tính toán mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí… đất đai phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương, trên cơ sở đảm bảo hài hòa lợi ích, giảm thiểu các tác động tiêu cực.

Thứ năm, Rủi ro từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Việc sử dụng trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản thời gian qua đang tiềm ẩn nhiều rủi ro, tạo ra nguy cơ mất khả năng thanh toán và ảnh hưởng xấu tới lòng tin của nhà đầu tư, tác động tiêu cực tới toàn bộ thị trường.

Thứ sáu, rủi ro về pháp lý và tranh chấp đất đai. Nhiều dự án bất động sản vẫn vướng mắc về thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng và tranh chấp đất đai kéo dài, dẫn tới tiến độ chậm trễ và chi phí đầu tư tăng cao, làm mất niềm tin của các nhà đầu tư và khách hàng.

Cuối cùng, rủi ro từ biến động kinh tế toàn cầu. TS Nguyễn Văn Khối nói, thị trường bất động sản Việt Nam chịu ảnh hưởng mạnh từ nền kinh tế toàn cầu, nhất là các yếu tố như suy thoái kinh tế, chiến tranh thương mại, biến động tỷ giá và lãi suất quốc tế.

“Những biến động này tác động trực tiếp tới khả năng huy động vốn, dòng vốn FDI và tâm lý nhà đầu tư nước ngoài”, Chủ tịch VNREA nhấn mạnh.

Định Trần