Xuất hiện đầu cơ và 'sóng' ảo bất động sản 2025

Kể từ khi có thông tin về sáp nhập tỉnh, giá đất ở nhiều nơi đã bị đẩy lên cao bất thường. Ảnh: ITN

Tuy nhiên, nhiều khu vực lại xuất hiện tình trạng đầu cơ, tạo “sóng” giá ảo, khiến mặt bằng giá bị đẩy lên bất thường. Đáng lo ngại, một số mức giá bị thao túng đang được lấy làm căn cứ xác định bảng giá đất, đi ngược tinh thần Luật Đất đai và gây rủi ro cho thị trường.

Có hiện tượng giá đất bị “thổi”

Thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2025 có nhiều tín hiệu tích cực, mở ra kỳ vọng về một chu kỳ phục hồi mới. Báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, mặc dù chưa xuất hiện làn sóng phục hồi trên diện rộng, nhưng ở một số phân khúc, đặc biệt so với giai đoạn trầm lắng năm 2023, cả nguồn cung và thanh khoản đều ghi nhận những dấu hiệu cải thiện rõ rệt.

Tuy nhiên, không ít khu vực vẫn tồn tại hiện tượng đầu cơ, tạo sóng ảo và đẩy giá đất lên cao bất thường, làm giảm tính minh bạch của thị trường và gây mất ổn định. Chia sẻ với Báo GD&TĐ, ông Trịnh Xuân Q. (52 tuổi, quận Tây Hồ, Hà Nội) cho biết, thời gian gần đây, ông tìm mua một căn chung cư để cho con trai lấy vợ.

“Tôi mong muốn tìm chung cư ở địa bàn quận Tây Hồ hoặc Cầu Giấy, song đã tìm hơn 2 tháng mà tôi vẫn chưa ưng ý căn hộ nào. Môi giới có dẫn tôi đi xem một số căn hộ ở những khu chung cư đã cũ nhưng giá thành rất cao. Có những căn chưa có sổ nhưng giá rao bán cũng lên đến gần 100 triệu đồng/m2.

Vợ chồng tôi hết sức lo lắng, nếu kéo dài sợ giá ngày càng tăng, bởi môi giới cũng tư vấn rằng ở những khu chung cư thế này, rất nhiều người mua đầu tư cho thuê sinh lời. Mà nếu mua ngay thì chúng tôi phải vay nợ ngân hàng khá nhiều”, ông Q. chia sẻ.

Đáng lưu ý, thời gian gần đây, các thông tin xoay quanh đề xuất sáp nhập tỉnh, thành phố đã góp phần làm tăng giá đất không chỉ ở Hà Nội mà tại nhiều địa phương, dẫn đến sự vào cuộc ồ ạt của các nhóm đầu tư với mục đích gom hàng, săn đất.

Tại khu vực phía Bắc, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá đất ở Hưng Yên trong tháng 3/2025 đã tăng từ 6 - 15% so với cuối năm 2024. Tại TP Hưng Yên, mức tăng khoảng 5 - 7% so với thời điểm đầu năm.

Riêng khu vực vòng xoay Văn Giang, đất nền đang được rao bán với giá từ 125 - 150 triệu đồng/m². Các xã như Phụng Công, Xuân Quan, Cửu Cao (huyện Văn Giang) cũng ghi nhận mức giá từ 40 - 55 triệu đồng/m², cao hơn 5 - 7% so với tháng trước đó.

Tại TP Việt Trì (Phú Thọ), giá đất ở nhiều phường trung tâm như Thanh Miếu, Gia Cẩm, Thọ Sơn, Bạch Hạc, Sông Lô, Trưng Vương… có xu hướng tăng so với cuối năm 2024. Sức nóng chủ yếu đến từ những đồn đoán về việc sáp nhập ba tỉnh Phú Thọ, Vĩnh Phúc và Hòa Bình, trong đó trụ sở hành chính được dự đoán sẽ đặt tại Phú Thọ - yếu tố tạo làn sóng kỳ vọng trong giới đầu tư địa ốc.

Các chuyên gia thuộc VARS nhận định, thông tin về việc sáp nhập các đơn vị hành chính, cùng với việc nhiều địa phương công bố bảng giá đất mới cao vượt khung cũ, cộng hưởng với tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) của nhà đầu tư, đã đẩy nhiều khu vực rơi vào tình trạng sốt đất trở lại.

Một số địa phương như Hưng Yên, Bắc Giang, Hải Dương, Ninh Bình, Hà Nam, Hải Phòng… trở thành điểm nóng với cảnh mua bán nhộn nhịp, giá đất nền tăng từ 20 - 30%. Tuy nhiên, thực tế cho thấy chỉ những tỉnh, thành có tiềm năng trở thành trung tâm hành chính mới, có hạ tầng và kinh tế phát triển nhưng giá bất động sản chưa quá cao mới ghi nhận giao dịch thực sự tăng.

Vẫn tồn tại hiện tượng đầu cơ

Chia sẻ tại Hội thảo khoa học “Kinh tế tư nhân là một động lực quan trọng nhất của nền kinh tế” ngày 26/5 vừa qua, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho biết, kể từ khi có thông tin về sáp nhập tỉnh, giá đất ở nhiều nơi đã bị đẩy lên bất thường.

Song, phần lớn các giao dịch thành công không diễn ra ở những nơi có biểu hiện tăng nóng, mà chủ yếu tập trung tại những khu vực có hạ tầng ổn định, giá hợp lý và ít bị thổi giá.

Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh: “Các đợt tăng giá gần đây phần lớn mang tính đầu cơ. Ngay cả khi có sự thay đổi về địa giới hành chính, cũng không thể đảm bảo sự phát triển vượt bậc trong ngắn hạn. Đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay, giá bất động sản đã vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân”.

Ông Đính cũng cảnh báo hiện tượng một số khu vực bị thao túng giá bởi các nhóm lợi ích: “Nhiều nơi giá đất bị đẩy lên quá cao thông qua những giao dịch có tính dàn dựng. Sau đó, mức giá ảo lại được sử dụng làm căn cứ xây dựng bảng giá đất chính thức, hợp thức hóa một mặt bằng giá không phản ánh đúng giá trị thật của thị trường. Điều này gây khó khăn cho doanh nghiệp và đi ngược tinh thần của Luật Đất đai”.

Hà Trang