Xử lý thế nào khi chủ nhà lật kèo, không bán đất tái định cư?

Câu hỏi

Gia đình tôi mua lại suất đất tái định cư từ khi có dự án. Lô đất đã được cấp sổ đỏ nhưng hiện giờ chủ nhà lật kèo, không bán thì phải làm sao?

Trả lời

Khi nhà nước có chủ trương thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển hạ tầng, kinh tế, xã hội sẽ tiến hành thu hồi đất của người dân. Để hỗ trợ, đảm bảo cuộc sống, kế sinh nhai, tạo điều kiện cho người dân có đất ở mới thì các địa phương có chính sách cấp đất tái định cư cho người bị thu hồi đất. Không ít gia đình đã bán suất đất tái định cư này, để lấy tiền trang trải cuộc sống. Về mặt pháp lý, người dân cũng đã trả tiền cho suất tái định cư này, chờ ngày bàn giao tài sản, có thể hiểu đây là tài sản hình thành trong tương lai.

Khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Tiếp đó, căn cứ Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất thì sổ đỏ là một trong những điều kiện bắt buộc khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, việc mua bán trong trường hợp này thường lập thành giấy ủy quyền, viết giấy tờ mua bán bằng tay. Thời điểm ký kết chưa phát sinh hiệu lực đầy đủ vì tài sản chưa bàn giao. Khi bàn giao, sổ đỏ cấp sẽ mang tên chủ nhà, trên cơ sở ủy quyền định đoạt, giấy tờ mua bán viết tay sẽ làm sang tên cho chủ mới.

Theo quy định tại Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc Tòa án cấp huyện. Giờ phát sinh tranh chấp thì các bên có quyền khởi kiện ra Tòa án để công nhận giao dịch mua bán đất giữa các bên nhưng phải đảm bảo đất đủ điều kiện chuyển nhượng. Nếu đất chưa đủ điều kiện, có thể yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu, người mua có thể đòi lại tiền thay vì được công nhận quyền sử dụng đất.

Luật sư Mai Anh Hiếu - Văn phòng Luật sư Kết Nối, Hà Nội

Câu hỏi bạn đọc xin gửi về địa chỉ: Báo Kinh tế & Đô thị, số 21 Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa, Hà Nội; Email: bandoc@ktdt.com.vn

Phương Nguyên