Xanh hóa bất động sản công nghiệp: ESG từ tùy chọn trở thành chiến lược bắt buộc

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia, trình bày tại Diễn đàn ESG 2025 vào ngày 25-6 tại TPHCM. Ảnh: Đạt Thành

Ngày 25-6, trong Diễn đàn ESG 2025 với chủ đề “Chuyển đổi kép hướng đến các khu công nghiệp sinh thái” do The Saigon Times, ấn phẩm tiếng Anh thuộc Tạp chí Kinh tế Sài Gòn (Saigon Times Group) phối hợp với Green Transition Consulting & Training tổ chức tại TPHCM. Tại sự kiện, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia, cho biết trong bối cảnh Việt Nam đang từng bước thực hiện các cam kết giảm phát thải ròng, thúc đẩy nền kinh tế tuần hoàn và hội nhập sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu, bất động sản công nghiệp đang chứng kiến một làn sóng chuyển dịch mạnh mẽ theo hướng xanh hóa.

Trong đó, việc thực hành ESG (Môi trường, xã hội, quản trị) không chỉ là một xu hướng toàn cầu, mà đã trở thành như một “giấy thông hành” để doanh nghiệp Việt Nam đón đầu làn sóng đầu tư mới.

80% CEO kỳ vọng thu lợi từ ESG: Sức hút bất động sản công nghiệp xanh

Theo ông David Jackson, sự chuyển dịch xanh trong bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang diễn ra mạnh mẽ, với sự gia tăng rõ rệt nhận thức và hành động từ cả phía nhà đầu tư lẫn các nhà phát triển khu công nghiệp.Theo đó, hơn 85% trong số top 500 công ty tăng trưởng nhanh nhất tại Việt Nam đã cam kết tuân thủ các tiêu chuẩn ESG.

Đặc biệt, các CEO dự đoán khoảng 80% trong số họ sẽ thu được lợi nhuận từ các khoản đầu tư vào ESG trong vòng 5 năm tới, đồng thời hơn 50% các CEO về quản lý tài sản tin rằng họ có khả năng đáp ứng tất cả các ưu tiên ESG cùng lúc với các mục tiêu tổ chức khác.

Các xu hướng tích cực này còn thể hiện rõ qua sự gia tăng của các dự án có chứng nhận xanh như dự án công nghiệp có chứng nhận xanh tăng từ 37% năm 2022 lên 56% năm 2024 và các nhà máy xử lý nước thải đạt tiêu chuẩn cao hơn với số lượng tăng từ 264 vào năm 2021 lên 272 năm 2023.

Ông Jackson cho biết thêm hiện Việt Nam có một số khu công nghiệp sinh thái (EIP) thí điểm tại Ninh Bình, Đà Nẵng, Cần Thơ, TPHCM, Hải Phòng và Đồng Nai với sự hỗ trợ kỹ thuật từ Tổ chức phát triển công nghiệp Liên Hợp Quốc (UNIDO). Trong giai đoạn 2015-2019, các doanh nghiệp trong khu công nghiệp sinh thái tại Ninh Bình và Đà Nẵng đã triển khai gần 900 giải pháp sử dụng hiệu quả năng lượng, nước và nguyên liệu. Kết quả là chỉ trong 4 năm, họ tiết kiệm được hàng chục tỉ đồng chi phí vận hành mỗi năm.

TPHCM tập trung nhiều cao ốc, văn phòng xanh ở Việt Nam. Ảnh minh họa: Hùng Lê

Theo ông Jackson, hiện nay, các nhà đầu tư tài chính và khách thuê bất động sản trong các khu công nghiệp đang dịch chuyển theo hướng ESG. Một nghiên cứu năm 2024 từ khu vực châu Á - Thái Bình Dương cho thấy 60% nhà đầu tư sẵn sàng trả cao hơn 10% giá trị cho doanh nghiệp có mức độ thực hành ESG cao. Hiện ESG là yếu tố bắt buộc trong thẩm định đầu tư, định giá tài sản và cả trong quy trình lựa chọn nhà cung cấp.

Thực tế, một số tập đoàn lớn đang đẩy mạnh các giải pháp xanh tại Việt Nam như Samsung triển khai hệ thống điện mặt trời 2,38 MWp trên mái nhà máy tại Bắc Ninh. Sembcorp thâu tóm ba công ty năng lượng tái tạo của Gelex, bổ sung gần 200 MW điện mặt trời và gió. Becamex IDC bắt tay Ngân hàng Thế giới (WB) phát triển các khu công nghiệp sinh thái tại Bình Dương.

“Tính đến tháng 6-2025, Việt Nam đang có cơ hội vàng để tái định vị chuỗi giá trị bất động sản công nghiệp theo hướng bền vững, nếu có sự đồng hành từ cả chính phủ và doanh nghiệp,” ông Jackson nhận định.

Khoảng trống về dữ liệu, báo cáo ESG

Tuy nhiên, thực trạng hiện tại cho thấy quá trình xanh hóa vẫn còn rời rạc và thiếu đồng bộ. Theo báo cáo của PwC năm 2022, có đến 67% doanh nghiệp tại Việt Nam cho rằng rào cản lớn nhất khi triển khai ESG là thiếu hướng dẫn và quy định rõ ràng từ phía nhà nước.

Theo ông David Jackson, một rào cản lớn khác là chi phí đầu tư hạ tầng xanh. Một số nhà đầu tư cho rằng chi phí xây dựng khu công nghiệp sinh thái thường cao hơn từ 20% trở lên so với mô hình truyền thống, đặc biệt là khi phải tích hợp hệ thống xử lý nước thải đạt chuẩn cao và năng lượng tái tạo. Việc nâng cấp các khu công nghiệp cũ như khu công nghiệp Hiệp Phước tại TPHCM gặp nhiều khó khăn về pháp lý, đền bù và định giá lợi ích.

Một vấn đề khác đang bị xem nhẹ là khoảng trống trong báo cáo ESG. Hầu hết các nhà phát triển hiện chưa có thói quen công bố các chỉ số ESG định kỳ nếu không bị yêu cầu từ khách thuê hoặc nhà đầu tư. Sự thiếu hụt dữ liệu và chuẩn mực báo cáo khiến việc đánh giá mức độ “xanh” của các khu công nghiệp hiện nay phần nhiều mang tính cảm tính.

Ngoài ra, bà Nguyễn Trâm Anh, Quản lý dự án Quốc gia Chương trình Khu công nghiệp sinh thái toàn cầu Việt Nam thuộc Tổ chức phát triển công nghiệp Liên Hợp Quốc (UNIDO), cho biết việc chuyển đổi sang mô hình khu vực sinh thái vẫn có rào cản xuất phát từ nhận thức.

Một số doanh nghiệp cho rằng chuyển đổi sang mô hình khu vực sinh thái rất khó, nhưng khi đã bắt đầu thực hiện thì thực tế không còn quá phức tạp như họ từng nghĩ. Quá trình chuyển đổi khu công nghiệp sinh thái hay doanh nghiệp không chỉ dựa vào cá nhân hay tập thể lãnh đạo, mà còn cần sự chung tay của toàn bộ nhân viên.

Bà Nguyễn Trâm Anh, Quản lý dự án Quốc gia Chương trình Khu công nghiệp sinh thái toàn cầu Việt Nam thuộc Tổ chức phát triển công nghiệp Liên Hợp Quốc, trình bày tại diễn đàn. Ảnh: Đạt Thành

Để phát triển bất động sản công nghiệp theo tiêu chuẩn ESG, ông David Jackson đề xuất một loạt giải pháp từ khu vực công và tư. Trước hết, Nhà nước cần ban hành khung ESG quốc gia dành riêng cho lĩnh vực bất động sản và khu công nghiệp, làm cơ sở cấp phép, giám sát và đánh giá hiệu quả thực hiện.

Bên cạnh đó, các chính sách tài chính xanh như ưu đãi tín dụng, miễn giảm thuế, hỗ trợ lãi suất cho các dự án đạt chuẩn ESG cần được cụ thể hóa. Cơ chế cấp đất ưu tiên, giảm chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay ưu tiên đấu nối hạ tầng năng lượng tái tạo cũng là những yếu tố tạo động lực cho nhà đầu tư.

Về phía doanh nghiệp, ông Jackson kêu gọi doanh nghiệp cần tránh “greenwashing”, tô vẽ xanh hóa chỉ trên giấy tờ. Thay vào đó, các doanh nghiệp cần đầu tư thực sự vào công nghệ xanh, hệ thống năng lượng tái tạo, báo cáo minh bạch các chỉ số môi trường - xã hội - quản trị.

Minh Thảo