VVA kiến nghị nhà nước chỉ nên quyết định giá đất ở thị trường sơ cấp

Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) vừa có kiến nghị về chính sách giá đất khi sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.

Theo đó, Hội đề nghị bảo đảm quyền quyết định giá đất của nhà nước tại thị trường sơ cấp, không phải nhà nước quyết định giá đất cho mọi giao dịch trong xã hội. Nhà nước có thẩm quyền trực tiếp định giá đất và có quyền điều tiết giá đất tại thị trường thứ cấp và tổng thể thị trường nói chung bằng những biện pháp thích hợp như: điều hòa cung - cầu, tài chính tiền tệ…

Lý giải về đề xuất trên, VVA cho hay, việc luật hóa giao quyền nhà nước định giá đất đã được khẳng định từ trước đến nay trên thực tế không hề thay đổi. Chính vì bảo đảm quyền đó trong Luật và trên thực tế đã giúp nhà nước có căn cứ thực hiện chính sách tài chính về đất đai giữa nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất cùng các chính sách khác liên quan đến quản lý, điều tiết thị trường, đến quyền và nghĩa vụ khác của người sử dụng đất.

(Ảnh minh họa)

Theo VVA, để thực hiện quyền định giá đất dù theo hình thức định giá là bảng giá, hệ số điều chỉnh giá, giá đất cụ thể thì việc nhà nước đã, đang và tiếp tục sử dụng các tổ chức tư vấn độc lập, chuyên nghiệp tham vấn các phương án giá cho mình để mình có thêm cơ sở tự quyết định giá hoàn toàn không làm giảm nhẹ hoặc làm mất đi vai trò quyền định giá của nhà nước mà pháp luật đã quy định.

Bên cạnh đó, VVA cũng kiến nghị cần nhất quán nguyên tắc nhà nước định giá đất theo cơ chế thị trường. Bởi lẽ khi xác định quyền sử dụng đất là hàng hóa được mua bán trong cơ chế này thì phải vận hành theo cơ chế kinh tế thị trường và trong cơ chế kinh tế chung ấy. Vì thế giá cả, bất kể chủ thể nào có thẩm quyền quyết định giá - trong đó có nhà nước - cũng cần phải tuân thủ nguyên tắc này.

“Nhà nước - với tư cách đại diện chủ sở hữu có quyền quyết định giá trong điều kiện loại hàng hóa này đã vận hành theo cơ chế thị trường thì việc nhà nước tôn trọng sự vận động khách quan của thị trường, quyết định giá theo nguyên tắc thị trường cũng không có gì mâu thuẫn với bản chất kinh tế của nhà nước trong cơ chế kinh tế ấy. Nếu lo ngại hệ quả của giá đất theo cơ chế giá thị mà lại quay lại cơ chế định giá phi thị trường để mong ổn định thị trường theo ý muốn chủ quan, tránh quy luật sẽ biến giá trở thành giá bao cấp tồn tại song song với giá thực tế trên thị trường, đẩy thị trường vào tình trạng hoạt động ngầm không minh bạch; cơ chế xin cho, đặc quyền, đặc lợi có những mảnh đất màu mỡ để tồn tại…”, Chủ tịch VVA Nguyễn Tiến Thỏa nhấn mạnh.

Cũng theo VVA, giá đất có chức năng phản ánh tổng hợp các mối quan hệ kinh tế, xã hội lớn của nền kinh tế, nó được xem là “tấm gương soi” của thị trường đất đai, thị trường nào thì giá cả phản ánh trung thực thị trường ấy. Chính vì vậy, việc định giá đất không thể dựa vào các tín hiệu thị trường bị lũng đoạn hoặc bị tác động bởi những yếu tố cá biệt, các yếu tố đột biến không hợp lý để định giá như đầu cơ, thổi giá, thiên tai, địch họa, khủng hoảng kinh tế - tài chính và các rào cản bất hợp lý của thị trường… mà phải là thị trường có điều tiết loại trừ được những yếu tố trên thông qua nhiệm vụ của các công cụ, biện pháp điều tiết: Cung - cầu, tài chính - tiền tệ…

Để định giá theo nguyên tắc thị trường Hội Thẩm định giá Việt Nam kiến nghị nhà nước cần cho phép rà lại, bổ sung các quy định hiện hành để các tổ chức định giá có những tiêu chí cụ thể để lựa chọn đầu vào của các phương pháp định giá mang tính phổ biến không phải là cá biệt và loại trừ được các yếu tố bất ổn của thị trường nói trên.

Đáng chú ý, VVA cho rằng, phải có hệ thống chính sách đồng bộ để kiềm chế những tác động của giá thị trường. Vì giá đất theo thị trường chắc chắn sẽ tác động mạnh đến khả năng tiếp cận đất đai của nhiều đối tượng trong các giai tầng của xã hội, đặc biệt là việc thực thi các chính sách an sinh xã hội.

Do đó, Hội Thẩm định giá Việt Nam kiến nghị: Luật, các hướng dẫn Luật cần cho phép bổ sung các chính sách tài chính (thuế, thu,… theo hướng giá đã cao thì tỷ lệ thu phải giảm), chính sách ưu đãi hợp lý hơn trước để tránh gây nên những “cú sốc” tác động bất lợi đến đời sống nhân dân.

Ngoài ra, VVA đề nghị giữ nguyên quy định về định giá đất. Bởi bảng giá đất thực chất là một Bảng tổng hợp các mức giá đất của mỗi loại đất gắn với từng mục đích sử dụng đất, theo vị trí, theo từng vùng, từng địa phương,… Đây chính là cách định giá hàng loạt, định giá một mức giá chung cho cả một tuyến đường, cho vị trí của cả một khu vực…

Song song với đó, cần có quyết định cho một số trường hợp cụ thể phục vụ các chính sách phù hợp như: những loại đất thuộc nhóm chưa sử dụng, lần đầu đưa vào sử dụng; những loại đất có tính chất đặc thù (đất lấn biển) chưa có trong bảng giá đất. Các dự án sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất nhưng khác quy mô, công năng, cơ cấu sử dụng đất, hệ số sử dụng đất… Các biến động khách quan, hợp lý tác động làm giá thị trường biến động có tính cục bộ. Các loại đất, các dự án sử dụng đất cụ thể tại thời điểm khi nhà nước giao đất, thu hồi đất để thực hiện các chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng…

Bảo An